Usucapion

Usucapión

La usucapión también llamada prescripción adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien.

La prescripción adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha poseído un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble reclamado.

El fundamento de la usucapión, desde el punto de vista del sujeto activo, responde a la necesidad de poner fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesión apta para usucapir, y los de propiedad que le asisten al titular del dominio), en tanto que centrada la atención en el sujeto pasivo, la prescripción adquisitiva descansa en la inercia del auténtico propietario del bien, quien lo abandonó o dejó en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapión, que constituirá la sanción impuesta al propietario negligente..

Es claro que el fundamento de la usucapión no operaría, si en la prescripción adquisitiva se demandara a alguien que no fuera el verdadero propietario, porque el estado de incertidumbre aludido no cesaría, al no haber sido tomados en cuenta los derechos del auténtico dominador de la cosa; además, no tendría sentido atribuir el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su dominador, tampoco sería lógico sancionar a quien no puede imputársele la calidad de “propietario negligente”, porque sólo su actitud de abandono y negligencia podrían constituir la causa para el acogimiento de la acción de prescripción.

Nuestro Código Civil, en su Artículo 1.952, conceptual la Prescripción como un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.

Clasificación

Debe distinguirse entre la posesión de buena fe y la posesión de mala fe apta para producir la propiedad mediante la usucapión.

El primero de los supuestos no presenta mayor problema, pues éste se da cuando se tiene un titulo traslativo de dominio o justo titulo como pueden ser la compraventa, la permuta, la donación, entre otros, mediante el cual se hace creer al poseedor del bien que es dueño. En el entendido que titulo traslativo de dominio o justo titulo tiene que ser subjetivamente valido, pues si el título fuese perfecto no habría necesidad de acudir a la prescripción adquisitiva, ya que produciría todos sus alcances legales.

El segundo de los supuestos es el que más conflicto presenta en la práctica, ya que no se cuenta con justo titulo, es decir, únicamente existe una causa de hecho, como sucede en el caso del delito de despojo. En este caso el despojante que pretenda usucapir el bien raíz que detenta deberá acreditar su animus domini, o sea, justificar la exteriorización del domino sobre el inmueble, mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño, mandando sobre él y disfrutando del mismo con exclusión de los demás, tanto en sentido material como en sentido económico. Justificando además el lugar, la forma y la fecha en que cometió su delito de despojo, de tal manera que no quede duda de la causa que generó su posesión. La posesión así adquirida, se tendrá en cuenta para la prescripción a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrita la acción penal, pues así lo ordena el artículo 1155 del Código Civil Para el Distrito Federal.

• Característica s especiales de la usucapión.

Vamos a señalar, a continuación, esas otras condiciones a que se refiere el Artículo 1.952, y que permiten en nuestro criterio caracterizar este Instituto; en tal sentido, señalamos las siguientes características especiales:

A. La Prescripción no puede ser suplida de oficio; hay que oponerla en su oportunidad. No puede el Juez declarar la existencia de la prescripción, si ésta no ha sido oportunamente alegada por la parte, que tiene el derecho correspondiente. El fundamento de este principio, radica en la renunciabilidad de la Prescripción, y por ello, al no alegarse en su oportunidad, es imperativo entender que el beneficiario le ha renunciado. La Usucapión es un derecho personal de quien llena las condiciones y, por tanto, ese sujeto tiene la opción de alegarla o renunciarla.

Se advierte que hablamos de Prescripción en sentido civil, ya que la Jurisdicción Penal, aunque no se alegue, el Juez debe concederla de oficio, es decir, suple la voluntad del beneficiario.

B. Consecuencia directa de lo afirmado anteriormente es el derecho que tiene la parte de renunciar a la Prescripción, bien en forma tácita en las circunstancias en que lo alegue en su oportunidad, o bien en forma expresa y directa, cuando en forma fehaciente manifiesta su voluntad inequívoca de renunciar a tal derecho. La renuncia tácita resulta de todo hecho incompatible con la voluntad de hacer uso de la Prescripción (1.957). La renuncia que realiza el beneficio de la prescripción es declarativa, retroactiva, unilateral y exenta de formalidades, es decir, constituye por una parte una manifestación de voluntad individual, sin coacción, ni violencia en su ánimo retrotrayéndose al momento en que se inició su derecho, pudiendo formularla en cualesquiera términos siempre que se infiera en forma absoluta esa voluntad de renunciar a la Prescripción.

La renuncia anticipada está prohibida en consecuencia; nadie que no tenga derecho, aun cuando tenga una expectativa probable, puede renunciar a la Prescripción. Solo cuando están cumplidos los requisitos que legitiman a la persona para solicitar la Prescripción en esa oportunidad, tiene también derecho de renunciarla. Es necesario que se produzca la consumación legal en abstracto, aunque el acto real impida su consumación cierta. La renuncia no implica un reconocimiento por parte del renunciante a los presuntos derechos que puedan tener el titular, ni traduce tampoco una voluntad de trasmitir en forma plena la propiedad a quien pretenda un derecho titular de él.

Es condición prohibitiva en materia de renuncia de la Prescripción el que no pueden renunciarla los menores, los entredichos y los inhabilitados que no tenga la capacidad de disponer o la capacidad negocial, es de suponer que quienes están incapacitados por razones biológicas, mentales o legales, no puedan ejercer un acto que requiere precisamente de esa condición: capacidad.

C. Conforme el Artículo 1.958: "Los acreedores o cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripción, puede oponerla, aunque el deudor o el propietario renuncien a ella". Significa que un tercero que tenga interés

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