Resumen curso Civil Contratos

LESIÓN ENORME

• Busca equilibrar la ecuación económica en un negocio.
• Se da cuando se desajustan las pretensiones económicas en los contratos conmutativos.

*Contrato conmutativo: Las obligaciones son equivalentes.

• No se puede renunciar a la lesión enorme.
• Objeto: Anular o equilibrar el justo precio del negocio porque este no es justo para una parte.

*El comercio (costumbre mercantil) es el que establece los precios.

*Para los inmuebles lo hace el instituto geográfico Agustín Codazzi.

• La lesión enorme se presenta en: La compraventa y permuta de inmuebles, en la aceptación de una asignación por causa de muerte, en la partición de una herencia, en las obligaciones con cláusula penal, en el mutuo con intereses convencionales, en la hipoteca y la anticresis.
• La lesión enorme se da cuando:

1. El vendedor vende por menos de la mitad del justo precio de la cosa.

EJ: (Justo precio = 100.000) El vendedor vende por 49.000.

1. El comprador, cuando pagó más del doble del justo precio de la cosa.

EJ: (Justo precio = 100.000) El comprador adquiere por 201.000.

• Los bienes muebles no generan lesión enorme, sin embargo, hay otras acciones como la acción in rem verso o la acción de enriquecimiento sin justa causa.
• Se puede pedir la rescisión (aceptación de una herencia, partición, compraventa bienes inmuebles y permuta de bienes inmuebles) o la revisión (cláusula penal, interés del mutuo, hipoteca, interés de la anticresis).
• La rescisión se debe alegar (demandar).
• El que ocasionó la lesión enorme la puede subsanar:

1. Comprador: La subsana ajustando el precio disminuido en una décima parte (margen de pérdida y ganancia).
2. Vendedor: Debe restituir el exceso del precio aumentado en una décima parte.

• La acción rescisoria prescribe en 4 años, contados a partir de la celebración del negocio o cuando el notario autoriza la escritura pública de compraventa o permuta.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER

• Es un contrato bilateral, en donde 2 partes se obligan recíprocamente:

1. Arrendador: Se obliga a dar el uso y el goce de un bien mueble o inmueble.
2. Arrendatario: Se obliga a pagar una renta específica (canon de arrendamiento).

• Es un contrato bilateral, ambas partes se obligan.
• Es un contrato de tracto sucesivo, las obligaciones se ejecutan de forma periódica y no en un solo instante.

*En caso de incumplimiento se pide la terminación (se extinguen las obligaciones futuras), el contrato de arrendamiento no se puede resolver (las obligaciones ejecutadas no se devuelven a su estado original).

• Es oneroso, ambas partes se benefician.
• Es conmutativo, las obligaciones son equivalentes.

*El canon de arrendamiento no podrá ser superior al 1% del avalúo comercial del bien, el canon de arrendamiento sube anualmente con el IPC.

• El canon de arrendamiento se puede pagar en dinero o en especies materiales, de forma total o en un porcentaje (siempre que se estipule en el contrato).
• No es un contrato formal (no requiere formalidades), es consensual (se perfecciona con el acuerdo de voluntades).
• El contrato se puede celebrar verbalmente o por escrito.

*El contrato se debe celebrar por escrito cuando se celebra entre el estado y particulares o entre entidades del estado entre sí.

• Elementos esenciales: Consentimiento, entrega del uso y el goce que hace una parte (arrendador) y el precio o la renta.
• Obligaciones del arrendador:

1. Entregar la cosa arrendada.
2. Mantener la cosa en buen estado para que pueda cumplir el fin por la cual se arrienda.
3. Hacer las reparaciones necesarias, estas buscan que la cosa no se deteriore y no se destruya, corren por cuenta del arrendador, salvo que las partes se pongan de acuerdo.

*Las partes pueden acordar que las mejoras no van a ser reclamadas por el arrendatario.

1. Librar al arrendatario de toda perturbación en el goce del bien (salir al saneamiento por evicción).

• Obligaciones del arrendatario:

1. Gozar de la cosa en los términos del contrato, es decir, que se use la cosa tal como se pactó en el contrato.
2. Conservar la cosa en el estado en que la recibió.
3. Pagar la renta en los términos estipulados (modo, forma y lugar), si no se paga el negocio es inexistente.
4. Restituir la cosa en el término de expiración del contrato (día, fecha y hora de la entrega).

*¿Qué pasa si el arrendatario no paga la renta? Se inicia la restitución de inmueble arrendado o la restitución de tenencia en el caso de los bienes muebles. Se puede sanear si el arrendador recibe el pago con retardo.

*El incumplimiento (tanto del arrendador como del arrendatario) da lugar a pedir la terminación del contrato.

• Mejoras:

1. Mejoras necesarias no locativas: Son requeridas para el uso del bien, están a cargo del arrendador.
2. Mejoras útiles y locativas: Mejoran el valor de la cosa, están a cargo del arrendatario salvo autorización del arrendador.
3. Mejoras locativas: Se hacen por daños por culpa del arrendatario.
4. Mejoras voluntarias: Solo sirven de adorno. EJ: Pinturas, fuentes ornamentales, trabajos decorativos.

• Terminación del contrato:

1. Por el mal estado de la cosa, que no se pueda usar para los fines que se pretendía.
2. Por destrucción de la cosa arrendada.
3. Por expiración del término del contrato.
4. Por sentencia de un juez.
5. Por incumplimiento de las obligaciones.
6. Por la condición resolutoria tácita (cuando el arrendatario no entrega la cosa).
7. Por mutuo acuerdo, por nulidad o por recisión cuando el negocio no es válido.

• Desahucio: Solo se da en el derecho comercial, es aquel instrumento con el que el arrendador o arrendatario puede dar por terminado el contrato, se debe hacer mediante notificación anticipada.
• El desahucio se debe avisar con 6 meses de anticipación al término o a las prórrogas del contrato.
• El desahucio se hace cuando el contrato pasa de los 2 años, antes no se puede hacer.
• Requerimiento: Es el instrumento jurídico que tiene el arrendador para constituir en mora al arrendatario.
• Para terminar el contrato de arrendamiento se debe dar aviso al arrendador o al arrendatario con 3 meses de anterioridad a la fecha de terminación del contrato.
• ARRENDAMIENTO COMERCIAL:
• Se puede renovar al vencimiento del mismo cuando el arrendatario haya ocupado en no menos de 2 años consecutivos el inmueble.
• No se puede renovar cuando: se haya incumplido, cuando el inmueble sea necesitado por el arrendador (para vivienda propia o para un nuevo establecimiento de comercio – debe ser distinto al que ejercía el arrendatario), cuando el inmueble deba ser reconstruido (solicitud con la prueba de las reparaciones) o reparado con mejoras necesarias. En todo caso el arrendatario tiene preferencia.
• Se debe indemnizar al arrendatario cuando: // 10 años de prescripción (ordinaria).

1. No se le da el destino indicado a los locales, cuando no inician las obras dentro de los 3 meses siguientes a la entrega (es exigible después de los 3 meses).
2. Cuando se arriendan los locales o cuando se usan para actividades comerciales similares a las que tenía el arrendatario.

• No se puede subarrendar, salvo autorización expresa o tácita del arrendador (misma actividad comercial).
• No se puede ceder el contrato de arrendamiento, solo se puede cuando lo autorice el arrendador o cuando sea consecuencia de la enajenación del establecimiento del contrato.
• Restitución del inmueble arrendado:
• Se da cuando el arrendatario no quiere entregar el inmueble.
• Se debe demandar, se presenta el contrato de arrendamiento como prueba, si fue verbal se debe provocar la confesión.
• Se pretende recuperar la tenencia del bien (el arrendador).
• El demandado (arrendatario) no será oído si no ha pagado los cánones de arrendamiento.
• Puede presentar la excepción de Pago o mejoras.
• El demandado (arrendatario) deberá consignar la renta al juzgado (mediante el Banco Agrario) durante el proceso, si no lo realiza no será oído.
• ¿Qué hago para terminar el contrato de arrendamiento? 

1. Se debe dar aviso al arrendador o al arrendatario (según quien lo quiera terminar), 3 meses antes de la fecha de terminación del contrato, mediante servicio postal (correo certificado que demuestra que la notificación se hizo), el aviso es una carta de forma escrita.
2. Si no se hace 3 meses antes de la fecha de terminación del contrato, este se prorroga automáticamente por la duración previamente pactada.

*Son 3 meses salvo que se estipule otra cosa.

• ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA:
• Se regula en la ley 820 del 2003.
• El inmueble deberá tener todos los servicios públicos y las cosas o usos conexos inherentes al goce.
• Los servicios no deberán ser superiores al valor del canon de arrendamiento.

*Cuando se incumple se hace un requerimiento para terminar el contrato unilateralmente.

• Se debe individualizar el bien inmueble, si no se coloca término se entenderá que este es de 1 año.
• El contrato se puede celebrar de forma escrita u oral.
• Obligaciones principales: Dar, sanear, pagar en el término convenido.

CONTRATO DE MANDATO

• Debe haber acuerdo de voluntades.
• En este contrato los negocios jurídicos pueden ser celebrados por terceros que no tienen interés en el negocio.
• Los efectos del negocio jurídico son para el representado, no para el representante.

*El representante obra en interés ajeno.

• Mandato: Contrato para que alguien gestione los negocios de otra persona. / GESTIÓN.

*Se da para negocios jurídicos, para contratos o convenciones.

*Mandante: Se obliga a pagar la gestión (si es a título oneroso).

*Mandatario: Se obliga a gestionar (acto positivo) el encargo del mandante.

...