Falta Legitimación Activa Legatario -acción Desalojo-

Título: La excepción de falta de legitimación activa del legatario en la acción de desalojo y la conducta temeraria

Publicado en: DJ 26/09/2007, 230

Fallo comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E (CNCiv)(SalaE) ~ 2007/05/03 ~ Cavia, Alejandro y otro c. Pérez Elgorriaga, Manuel R. y otros

I. La legitimación activa implica la aptitud para estar en juicio en calidad de parte actora, a fin de lograr una sentencia sobre el fondo o mérito del conflicto suscitado, que puede ser favorable o desfavorable; mientras que la legitimación pasiva se vincula con la identidad entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida.

En tal sentido, se ha afirmado que se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, y la persona contra quien se concede y lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera (1).

Nos enseña Palacio que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas especialmente habilitadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso (2).

Concretamente, estamos frente a la falta de legitimación cuando el actor o el accionado no son titulares de la relación jurídica sustancial en la que se funda la pretensión. Se trata de la legitimatio ad causam. A diferencia de la legitimatio ad processum que es el presupuesto para la existencia de una relación jurídica procesal válida, y se encuentra vinculada con la capacidad civil para ser parte en un proceso o, en su caso, con la validez y justificación de la representación de quienes actúan por la parte.

La falta de legitimación para obrar cuando es manifiesta puede ser deducida como excepción previa (3), y en tal caso, interactúa con el concepto de sentencia anticipada (4), y cuando no lo es, como una simple defensa, denominada clásicamente "defensa de falta de acción" (sine actione agit). En el primer caso, el juez la resolverá inmediatamente, previo traslado a la contraria; en el segundo caso, diferirá la resolución para el momento en el que se dicte la sentencia definitiva.

Al revestir la calidad o legitimación para obrar un requisito esencial del derecho de la acción (o de la pretensión), es deber del juez examinar de oficio la satisfacción de dicho presupuesto, que constituye una típica cuestión de derecho.

Sólo después de tener por acreditadas las "justas partes" o las "partes legítimas" —condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión— se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (5).

Acertadamente señala Devis Echandía (6), que el órgano judicial se encuentra facultado para pronunciarse en punto a la legitimación para demandar "ex officio", pues no obstante que el demandado no hubiese opuesto excepción alguna en tal sentido, constituye un deber del magistrado verificar si, de acuerdo con las normas vigentes, quienes accionan se encuentran legitimados para formular la pretensión. Ello es así, por cuanto, —reafirma el procesalista colombiano— constituyendo la debida legitimación en la causa un impedimento sustancial para que el juez pueda pronunciar sentencia de fondo o mérito, si éste se encuentra, en el momento de decidir la litis, con que falta dicha condición para emitir el fallo definitivo, debe así declararlo de oficio y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria.

En tal sentido, se ha sostenido que aún cuando no fue planteada por las partes ni sometida al conocimiento del sentenciante en los escritos constitutivos del proceso, haya o no mediado planteo expreso de excepción previa, la calidad o legitimación para obrar debe ser examinada de oficio (7), y tal supuesto implica en nuestra opinión una excepción al principio de congruencia (8).

II. Es sabido que la acción de desalojo es de carácter personal, que tiene por objeto exclusivo la recuperación del uso y tenencia de una cosa, perseguida contra quien se halla obligado a esa restitución, por ende, no se admite la discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión.

Es criterio reiterado y uniforme de nuestros tribunales que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario-locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive el derecho de usar y gozar de un inmueble contra todo tenedor cuya obligación de devolver sea exigible (9).

Veamos quien son los legitimados para incoar demandas de desalojo:

Propietario: Inherente al derecho real de dominio surge en forma indubitable la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513 y 1516 del Código Civil). La transmisión del dominio del inmueble locado y su inscripción registral otorgan legitimación activa al nuevo adquirente para demandar el desalojo del bien que se encontraba alquilado (10). Además resulta claro, el art. 1498 del Código Civil al prescribir que "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido" (11), por lo que al sucesor particular le resulta transmitida ministerio legis la relación locativa.

Adquirente que no goza de posesión: Se ha afirmado que el adquirente de un inmueble a quien no se ha hecho tradición, no reviste el carácter propietario poseedor, ni puede darse por cumplida tal tradición por la sola expresión contenida al respecto en la escritura traslativa de dominio; y por ende, no puede promover acción de desalojo a título de tal contra el ocupante del inmueble (12).

También se ha sustentado que "El constituto posesorio, conforme el art. 2462, inc. 3° del Código Civil, sólo comprende a aquél que "transmitió la propiedad de la cosa", y esa transmisión sólo se perfecciona a través de la respectiva escritura traslativa de dominio y su inscripción (art. 1184, inc. 1° y 2505 ambos del Código Civil), resultando ineficaz para ello el boleto de compra venta" (13).

En otro registro, que compartimos, se sostiene que si con el acto jurídico formalizado en escritura pública traslativa de dominio se transmiten todos los derechos y acciones del vendedor, sea en virtud de las normas de la cesión de créditos, sea por tratarse de accesorios del objeto adquirido, análogas consideraciones valen respecto de la acción de desalojo, que procede no solamente cuando las partes se encuentran vinculadas por contrato que genera la obligación de restituir, sino también cuando la deduce el propietario ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para oponerse a esa restitución.

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