Sistema Registral

SISTEMAS REGISTRALES: Concepto. Clasificaciones. El sistema registral venezolano. Caracteres. Críticas.

Por Sistema Registral o hipotecario (como dicen los españoles entiende Sanz Fernández “al conjunto de normas que en un determinado país, regulan las formas de publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través de registros de la propiedad, así como el régimen y organización de esta Institución, o más sintéticamente. El conjunto de normas reguladoras de la Institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, organización y régimen del Registro.

CLASIFICACIONES:

Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista sustantivo (valor jurídico de los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o adjetivo (organización y régimen de los Registros). Sólo el primero entraña auténtico interés científico y hace posible una clasificación completa. El segundo forzosamente debe tener carácter descriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la organización de todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo. El más difundido para la clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan así: el sistema francés, germánico y el australiano. Cada uno con sus derivados.

Coviello, por su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:

1.Sistema francés o de transcripción (Francia, Italia, Bélgica).

2.Sistema germánico o de inscripción (Australia, Prusia y Austria)

Jerónimo Gonzalez considera separadamente y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo. Roca Sastre, aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios registrales de la siguiente manera:

a.Registro con efecto de requisito de oponibilidad:

1.De actos de gravámenes (antiguo oficios de hipotecas) y.

2.De actos de disposición en general (Derecho Francés, belga, italiano y otros).

b.Registro con efecto de presunción de exactitud y plena producción de terceros:

1.Con inscripción constitutiva (derecho alemán, suizo y otros).

2.Sin inscripción constitutiva (derecho español y otros).

c.Registro con plena eficacia formal o sustantiva:

Sin título real (Antigua Legislación de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras)

Con Título Real (Derecho Australiano y otros).

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO:

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos registrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios:

a.Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

En estos sistemas, la Constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho Común, careciendo el Registro totalmente de efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar derechos reales ya plenamente constituidos y configurados.

En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero dentro de esta característica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en que los derechos reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes perjudiquen (tercero cualificado).

El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del derecho civil:”solo que para evitar en lo indispensable los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros, adquirientes, se exige la registración si el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra quien le pueda perjudicar”.

b.Sistemas que atribuyen a los asientos registrales efectos convalidantes:

Presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a terceros.

En estos sistemas de la constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es y ésta es la regla general, voluntaria, si bien en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado

...