SISTEMA REGISTRAL

EL SISTEMA REGISTRAL

En toda sociedad organizada es necesario llevar un registro ordenado de la propiedad del suelo, de las aguas, de las minas (todos denominados inmuebles) y de los derechos que en ellos pudieren recaer.

La forma cómo ello se ejecuta, se conoce como SISTEMA REGISTRAL. El sistema registral chileno está a cargo de los Conservadores.

En consecuencia, si deseamos conocer quién aparece como propietario o poseedor inscrito de in determinado inmueble, debemos revisar los registros de propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

Los Conservadores son funcionarios auxiliares de la Administración de Justicia. El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales establece que "son Conservadores los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda y demás que les encomienden las leyes". (Entre los registros señalados de esta manera genérica están los registros electorales locales).

Los Conservadores deben ser abogados y son nombrados por el Presidente de la República entre los integrantes de la terna que forma la Corte de Apelaciones con jurisdicción sobre la plaza en que deba proveerse el cargo y son elegidos por mérito entre los conservadores y notarios de la misma categoría o de la categoría inmediatamente inferior, y a falta de oponentes que sean conservadores o notarios pueden nominarse abogados que no sean miembros del Escalafón de Auxiliares del Poder Judicial, escalafón a que conservadores y notarios se encuentran adscritos en alguna de sus tres categorías a saber: 1era. Categoría, ciudad asiento de Corte de Apelaciones (17 ciudades); 2da. Categoría, capital de provincia y 3era. Categoría, comuna o agrupación de comunas.

Los Conservadores no perciben sueldo del Estado sino que los usuarios pagan los derechos que corresponden según el arancel que dicta el Ministerio de Justicia, y con ellos el conservador debe atender a los gastos corrientes y de capital en que debe incurrir para pagar al personal, los insumos y consumos y eventualmente los perjuicios que pudiere haber causado por algún error registral, para lo cual rinde fianza sin perjuicio de tomar un seguro por responsabilidad funcionaria.

EL SISTEMA REGISTRAL EN CHILE

El sistema registral en Chile, tiene las siguientes características:

1.- Se emplea el folio personal (por el nombre de quien adquiere el dominio de un inmueble);

2.- Las inscripciones que se practican, consisten en la inscripción o copia extractada del título; es decir lo que se inscribe es la copia o extracto de la escritura de compraventa, cesión, partición, etcétera.

3.- Las inscripciones se numeran correlativamente (corresponde al número de la inscripción).

4.- Las inscripciones conforman Registros de hasta 500 fojas numeradas correlativamente (corresponde a la foja de la inscripción).

5.- Toda inscripción surte sus efectos desde el momento mismo en que el título que les da origen ha sido anotado en el Libro Repertorio. La anotación en el Repertorio, no es la inscripción; consiste en la asignación de un número que corresponde en el Libro Repertorio y que tiene por utilidad determinar la prioridad registral (en el caso que dos personas quieran inscribir un mismo tipo de título respecto de un mismo inmueble, será preferida la inscripción que tiene el número de repertorio más antiguo). El número de Repertorio y la prioridad registral caduca a los dos meses si en dicho lapso no se ha practicado la inscripción.

6.- Después de la anotación en el Repertorio, la inscripción se practicará en alguno de los REGISTROS del Conservador;

a) Registro de Propiedad y Comercio

- En el Registro de Propiedad se inscriben las transacciones de dominio (transferencia, transmisiones y adquisiciones por prescripción).

- En el Registro de Comercio se inscriben las transacciones de sociedades de comercio y sus poderes.

b) Registro de Hipotecas y Gravámenes

- En este registro se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes.

c) Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar

- En este registro se inscriben, las interdicciones y prohibiciones de enajenar y todo impedimento o prohibición referentes a inmuebles que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar (embargo, cesión de bienes, litigios etc.).

7.- El título cuya inscripción se solicita, debe cumplir con todos los requisitos de forma y legales (individualización de los comparecientes, individualización de la cosa, el precio, etcétera). Para ello, el Conservador hará la calificación del título y si éste no cumple con alguno de los requisitos para practicarse la inscripción, la rechazará.

8.- Las subinscripciones se practican al margen de la respectiva inscripción, como así también las notas de referencia para vincular las inscripciones que digan relación con el bien respectivo y los derechos concernientes al mismo y las que se refieran otras inscripciones practicadas en el mismo registro u otros que están a cargo del Conservador.

9.- Cada uno de los Registros -que se inician y concluyen anualmente- deben contener los índices de las inscripciones practicadas en ellos. Este índice facilita el acceso a la información registral, la que puede ser consultada por quien lo desee, ya que dichos registros son públicos.

10.- El archivo registral se complementa con los planos de subdivisión de inmuebles y de los acogidos a la normativa de los condominios.

ETAPAS DE UNA INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

Cuando un documento es ingresado por caja se le asigna un número de repertorio y es derivado al Departamento de Estudios.

En el Departamento de Estudios, la escritura - título que emana de las notarías - es calificada (lo que consiste en una exhaustiva revisión de la escritura, donde

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