Derecho Administrativo

LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Concepto

A diferencia de las limitaciones de las servidumbres, son inmanentes a la propiedad predial tanto en su aspecto activo como pasivo, por ello:

a) No nacen separadamente del derecho de propiedad sobre el predio afectado, ni tiene un título de adquisición distinto a éste.

b) No constituyen derechos ni deberes autónomos sino que desde el punto de vista activo forman parte de las facultades que comprenden la propiedad y desde el punto de vista pasivo, son uno de los deberes inherentes al dominio.

c) Las facultades correspondientes a las limitaciones que nos ocupan no se extinguen por el no uso precisamente porque no constituyen un derecho distinto de la propiedad y ésta no se extingue por el no uso.

d) La acción para hacer vales una limitación legal y una acción real porque no es sino un aspecto de la facultad de hacer valer judicialmente el derecho de propiedad. Así puede hacerse valer en forma de acción petitoria, por la misma razón, mediando posesión, puede hacerse valer por vía posesoria.

Las limitaciones de referencia nacen automáticamente tan pronto se verifiquen los respectivos presupuestos legales sin que para adquirir la facultad correspondiente el propietario en cuestión deba desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni mucho menos pedir la intervención de la autoridad judicial.

Las limitaciones en estudio establecen relaciones entre particulares y no frente al Estado, aunque puede existir una fiscalización estatal para mejor tutela de esos intereses privados, Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales.

Es posible que una limitación legal establecida en interés privado coincida en su contenido con una limitación establecida en interés público, pero en tal caso ambas conservan su independencia de modo que puede desaparecer una de ellas y subsistir la otra.

LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PUBLICA

Las limitaciones de que tratamos se definen por el interés que tutelan predominantemente: la utilidad pública, así como las definiciones de las limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado por ellas no tiene contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerla de naturaleza diferente). Así, por ejemplo, el propietario sujeto a expropiación por causa de utilidad pública o social no tiene por ello derecho de expropiar a su vez (aunque tiene derecho a ser indemnizado).

Régimen Jurídico:

Las limitaciones legales establecidas en interés público no se encuentran reguladas en el código Civil que: “Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por las leyes y reglamentos especiales”.

Las limitaciones de interés público son muy diversas y se refieren al curso de las aguas, a la conservación de los bosques, al paso por las orillas de los ríos y los canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras públicas, todo de conformidad con el Artículo 645 del Código Civil: “Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea a la construcciones y reparación de caminos y otras obras públicas.

Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales”. Es decir, que a la Nación, a los Estados o a las municipalidades les compete legislar en esta materia, y por lo tanto, por medidas policiales, sanitarias, urbanismo, entre otros.

Enumeración:

El Código Civil trae una enumeración evidentemente enunciativa de las limitaciones legales establecidas en interés público atendiendo a la finalidad de ellas y no a la restricción que implican. Así menciona las limitaciones que se refieren: “a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras públicas”, art. 645.

Entre los más característicos de los límites puestos en interés público, se pueden nombrar los siguientes:

1. La expropiación por causa de utilidad pública. Es entre todas la más férrea limitación. La Constitución de la Republica en su Artículo 115, garantiza el derecho de propiedad, pero en virtud de la función social que la propiedad cumple, la propiedad está sometida a las contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general.

Esto significa que cuando el interés público esté en conflicto con el derecho de un particular y exige por una causa de utilidad pública reconocida y declarada la cosa sea sustraída al particular, debe el interés particular ceder ante el interés colectivo.

2. Agua. Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o flotables se impone una limitación a los propietarios ribereños. La Ley Forestal de Suelos y Aguas establece que quien no tenga derechos adquiridos al aprovechamiento de aguas del dominio público, no podrá desviarlos de su cauce natural sin la previa concesión del Ejecutivo Nacional (Art. 89).

3. Conservación de caminos y carreteras. La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas, como por ejemplo, la conservación y reparación de fachadas, guardar el retiro para posibles ampliaciones de caminos o carreteras.

4. Minas. El propietario puede hacer en el subsuelo las construcciones y excavaciones, así como sustraer los productos posibles, pero este derecho tiene sus limitaciones establecidas en distintas leyes, la limitación más importante es la facultad reconocida al Estado de hacer concesiones para la explotación de las minas e independientemente de la actuación del propietario del suelo. De conformidad con el Artículo 156, Ord. 16 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el régimen y administración de las minas e hidrocarburos.

5. Limitaciones edilicias. La obligación de alinear los edificios de las calles, el someterse en la edificación ciertas reglas estéticas, la prohibición de efectuar determinadas construcciones o edificar a más de cierta altura en las inmediaciones de los aeropuertos.

6. Conservación de Bosques. Está prohibida la destrucción de bosques

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