El Contrato De Arrendamiento

INTRODUCCIÓN

Se ha considerado que la vivienda constituye el principal refugio y habitación del ser humano, protegiéndolo de inclemencias tanto climáticas como de otra naturaleza, situación que en los últimos años dicha prioridad se ha visto afectada debido a la dificultad de poseer pocos recursos con que cuenta el hombre para la adquisición de una vivienda, motivo por la cual se ve en la necesidad de acudir al arrendamiento de un inmueble.

Siendo susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Es por ello que la investigación cobra importancia ya que es un tema que afecta a toda la colectividad en general, especialmente por las circunstancias del entorno social, la crisis económica del país y el déficit de viviendas existentes actualmente aunado a una población de bajos recursos con necesidad de poseer un inmueble y no lo tienen.

En este sentido, se inicia una relación entre el arrendador y el arrendatario que genera derechos y obligaciones para ambas partes contractuales, es decir, se inicia una relación de reciprocidad donde la obligación del arrendador será el derecho del arrendatario, y a la inversa.

Desde esta perspectiva de obligación mutua, para el caso de este estudio se plantea dentro de la relación de arrendamiento de un inmueble los derechos que poseen los arrendatarios con obligaciones contractuales y legales que han de cumplirse responsablemente.

Respecto a ello, el presente trabajo constituye una investigación que tiene como propósito principal analizar el Código Civil Venezolano referente a la materia de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con la finalidad de que las mismas puedan llegar a constituir y generar un producto que permita determinar beneficios para el arrendatario y arrendador.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio) por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

En relación a este aspecto, se puede señalar para entender más el tema ciertos conceptos a través de los cuales se comprenderá mejor el mismo, uno de ellos es el concepto que le instituye Palacios (2005) al arrendamiento:

“Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.”

Para Moreno (2006), el contrato de arrendamiento es:

“El contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere.”

Por su parte, Emilio Calvo Baca señala el contrato de arrendamiento de la siguiente manera:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta obligada a pagar a aquella.”

CÓDIGO CIVIL DE VENEZUELA Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982.

Según el Código Civil Venezolano el contrato de arrendamiento se define como:

“Un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Art. 1579)

En el artículo indica que el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

De conformidad con lo citado, los elementos esenciales del tipo con¬tractual son:

1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y

3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

El Código Civil Venezolano, a su vez, descompuso el arrendamiento del Código Napoleónico en dos tipos contractuales: el arrendamiento, limi¬tado a las cosas, y la prestación de servicios, subdividida encontratos de obras (la “locatio-conductio operis faciendi”) y contrato de trabajo (la “locatio-conductio operarium”).

Características del Contrato de Arrendamiento:

• Bilateral

• Oneroso

• Consensual

• Origina obligaciones principales

• De tracto sucesivo

• Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propie¬dad u otro derecho real.

Duración del Arrendamiento:

Dependiendo de la situación que se presente se va a establecer la duración del arrendamiento, dichas situaciones son las siguientes:

• Limite temporal: Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de 15 años, de ser celebrados por mayor tiempo se reducen a 15 años y toda estipulación contraria carece de efecto. (Art. 1580)

• Casas: Si se trata de arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que su duración sea por toda la vida del arrendatario. (Art. 1580)

• Predios: Cuando se trata de

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