Caso Stedman Place

[pic 3]

[pic 4]

[pic 5]

Preguntas

1. ¿Cuál le parece la tasa de descuento apropiada en este caso para los pagos referentes a los bienes raíces? ¿Por qué? (20 puntos)

Para este caso elegimos tasas de descuento diferentes para cada escenario ya que consideramos que el riesgo de alquilar una casa es menor al riesgo de comprarla.

A continuación, explicamos el razonamiento detrás de esta decisión:

Opción Arriendo

Consideramos importante mencionar que en esta opción, el riesgo es de la propietaria de la vivienda, por lo que basamos nuestra tasa de descuento en el costo de oportunidad de un instrumento libre de riesgo.  

Tal como se menciona en este caso, los Linton mantenían un ahorro en bonos del Tesoro con un rendimiento de 4.9%.  Es nuestro entendimiento que las emisiones de Bonos del Tesoro de Estados Unidos no tienen riesgo de incumplimiento porque se espera “que el Tesoro contará con el dinero para efectuar los pagos” (Ross, Westerrfield y Jaffe, 2012, p.244).

Basados en lo antes expuesto consideramos que la tasa de descuento apropiada para evaluar este escenario es de 4.9% ya que es la tasa a la que pudiéramos estar invirtiendo el dinero si no lo estuviéramos utilizando para arrendar.  

Opción Compra

Bajo este escenario, Los Linton incrementan su riesgo al invertir en el mercado inmobiliario dada la incertidumbre y volatilidad de los precios de las viviendas.  Es por esta razón que hemos considerado una tasa de descuento de 6% que es equivalente al costo de la deuda durante los primeros 5 años de la misma  y periodo por el cual los Linton pretenden mantener la vivienda.

Consideramos que las entidades financieras ya incluyen en sus tasas de financiamiento un spread de riesgo relacionado al bien financiado que en este caso sería 1.1% por encima de la tasa libre de riesgo.

1. ¿Qué les conviene a Beth y Jon Linton? ¿Por qué? Considere que, para efectos tributarios, los intereses son como un gasto financiero para el “estado de resultados personal” de los Linton, donde la utilidad antes de impuestos es la renta imponible. Mismo efecto que ocurre con los impuestos a la propiedad que pagan, generando un subsidio fiscal (escudo tributario) provocado por este ahorro impositivo. (50 puntos)

Para dar respuesta a esta interrogante procedimos a establecer el valor presente neto (VAN) de ambos escenarios:

Opción Arriendo

En esta opción consideramos que la Familia Linton cuenta con un ahorro inicial de US$150,000 y el valor anual del arriendo, considerando un incremento del 3% de inflación según contrato.

[pic 6]

Arrendar no es una inversión por lo que no podríamos esperar un VAN positivo.

Opción compra

Para esta opción consideramos dos supuestos importantes:

Un primer escenario que incluye el supuesto donde el mercado inmobiliario mantiene la tendencia de precio mediano de ventas obtenida en base a una regresión lineal del precio de mercado de las viviendas unifamiliar según anexo 2.[pic 7]

Bajo el método de observación, estimamos que el precio  de venta medio de las viviendas unifamiliares en el 2006 supera en un aproximado del 18.9%, los USD600,000 que actualmente presenta la casa en venta.  Por lo tanto al calcular la línea de tendencia, estimamos que el precio de venta medio de las viviendas unifamiliares para el 2011 – de mantenerse el crecimiento inmobiliario –podría ser de USD769,113.  

Bajo este escenario los flujos de caja generan un valor presente neto de USD83,374.

[pic 8]

El segundo escenario es considerando el supuesto que la actividad inmobiliaria inicie un proceso de recesión en los próximos años y que se genere un evento de crisis que ocasione dificultades de venta. En este caso, consideramos que el peor escenario para los Linton sería vender la casa al mismo precio de compra, o sea USD600,000.

[pic 9] 

Como podemos observar, bajo este escenario, no valdría la pena adquirir la vivienda dado la pérdida de riqueza de la familia.

Un punto clave que consideramos es que aún en el peor de los escenarios el valor presente de los flujos de la Familia Linton es mejor opción comprar que alquilar.

...