Análisis de caso Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?

Análisis de caso Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?

Introducción

Para dar respuestas a las preguntas relacionadas a este caso, Hemos tomado las alternativas con las que contaba Beth y Jon  respecto a seguir arrendado la propiedad ubicada en 12 Stedman Place en Newton un suburbio de Boston, Massachusetts o comprar una casa de las mismas características  en las inmediaciones del mismo barrio.

En primer lugar analizamos la opción de continuar arrendando la propiedad con las nuevas condiciones ofrecidas por su casero. A Saber, aumento de USD$ 600 el primer año y posteriormente  el aumento del  IPC para los años posteriores. El IPC estimado para el cálculo a 5 años fue de 3%. Calculamos los flujos totales y los trajimos a valor presente considerando una tasa de descuento de 6%,  el costo obtenido para un arriendo de 5 años a valor presente fue de USD $ 226.736.- Luego revisamos la implicancia de mantener el bono de USD$ 150.000 a los mismos 5 años, con lo cual obtuvimos que la pareja obtendría beneficios por USD$ 20.744 descontado el impuesto de 33% que se aplica a la renta de esta familia.

Con todo lo anterior podemos concluir que arrendar la propiedad les costaría a Beth y Jon  la suma de USD$ 205.995.- por un periodo de 5 años.

Luego analizamos la opción de comprar la propiedad ubicada en el nro. 14 Stedman Place propiedad de idénticas condiciones a la arrendada por la pareja. Tomando un crédito hipotecario  solo de pago de intereses los primeros 5 años, con un interés de 6% por dicho crédito, considerando honorarios iniciales, impuesto territorial, mantenimiento de la casa, seguro para la vivienda. Estimamos un precio de venta de USD 665.000 al  finalizar los 5 años (ahondaremos este supuesto más adelante).  Analizamos el factor bono correspondiente a USD$30.000 que mantenía en custodia la pareja generando un interés de 4,9% anual  y afecto a un impuesto a la ganancia del 33%. Todos los flujos concernientes a los enunciados anteriores fueron traídos a valor presente, con lo que obtuvimos un monto de USD$ 140.534. Verificamos VAN de la inversión y obtuvimos USD $ 140.534.- lo que represente un VAN de -23%.

A lo anterior le descontamos la ganancia que la pareja obtiene por los bonos del tesoro que aún posee y asciende a USD $4.149 descontado el 33% de impuesto a la renta con lo cual el costo de permanecer en la propiedad es de USD$ 136.386.- muy por debajo de los USD$ 205.995 del arriendo.

Para continuar con el análisis y antes de pasar a dar respuesta a la preguntas asociadas a este casos, revisamos la información de los gráficos que nos aportan

Primero analizamos anexo 2 de precio promedio de vivienda unifamiliar, en donde pudimos comprobar que la tendencia de precios de los bienes raíces en  los últimos años es de aumento de 17% en los valores de venta.

                [pic 2]

VP= Valor Actual/Valor anterior     VP= 702.000/600.000   VP= 17%

Para  determinar  el valor de venta de la propiedad en nuestro estudio, consideramos las recomendaciones entregadas por la contadora Susan Koster que indicaba que  la pareja fuera prudente  y no considerara el gran aumento de precio de las últimas décadas de las propiedades. Determinamos que la tendencia de precios era al aumento en un 17% sobre el valor de compra pero para el estudio de flujos y posterior venta de la propiedad al cabo de año 5 to. Consideramos un aumento de 10.88% sobre el valor de la compra lo que no da un valor de venta futura para el año 2011 de aproximadamente USD $ 665.000.-

Según nuestro análisis, este valor debiera estar a nivel del mercado para dicho facha.

Al analizar el anexo 1 específicamente el índice de razón precio de la propiedad vs el valor de alquiler, pudimos observar que el casero al aumentar en USD$ 600 el canon de arriendo solamente, se ajustó a las condiciones de mercado.

(índice valor/alquiler ) IVA= 600.000/3.600   IVA= 166.66

Si tomamos el valor proyectado de venta de la propiedad  (USD$ 665.000) y lo contrastamos con el valor futuro de arriendo de una propiedad con las mismas condiciones podemos concluir:

Índice 160= 665.000 /VAlquiler    Por tanto el valor del  alquiler para el año 2011 será de USD $4.156,25 lo cual es muy cercano al valor de arriendo según la propuesta del casero de la pareja, dicho valor para el año 5to asciende a USD$ 4.051,83 en las condiciones ofertadas en al año 2006 (20% de alza, USD$ 600 y próximos años IPC, consideramos 3%)

Por otra parte, si utilizamos el índice  de la razón precio/alquiler para determinar el valor de la propiedad al año 5to nos da que esta debiera costar del orden de USD$  648.292 al revisar la variación del VAN con este nuevo dato obtenemos que este cambia de 23% a 25%.

...