Tipos de financiamiento Inmobiliario Chile

FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

I.- INTRODUCCION.

El objetivo de este tema, es conocer y familiarizarse con los distintos tipos de financiamiento que hoy existen en el mercado para la adquisición de un bien raíz y la terminología comúnmente utilizada en el área financiera.

II.- INSTITUCIONES AUTORIZADAS.

En Chile las instituciones autorizadas para otorgar créditos, están supervisadas y reguladas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y la Superintendencia de Valores y Seguros.

Las Instituciones autorizadas para el público en general son:

-Los Bancos.

-Las Financieras.

-Las Compañías de Seguros.

-Las Administradoras de Mutuos Hipotecarios.

-Las Cooperativas.

-Las Cajas de Compensación.

-Las Compañías de Leasing.

III.- MONEDA DE EXPRESION.

- Pesos ($).

- Unidades de Fomento (UF).

- Índice de Valor Promedio (IVP).

- Monedas extranjeras.

IV.- TERMINOS DE USO HABITUAL.

CAE

Costo Anual del Crédito.

MUTUOS

Contrato de Préstamo de Dinero.

INTERES

Costo que se paga por el Préstamo.

TASA DE INTERES

Es un porcentaje de la operación de dinero que se esté realizando. (Si se trata de un depósito, la tasa de interés expresa el pago que recibe la persona o empresa que deposita el dinero por poner esa cantidad a disposición del otro). Si se trata de un crédito, la tasa de interés es el monto  que el deudor deberá pagar a quien le presta, por el uso de ese dinero.

TASA DE INTERÉS FIJA

Corresponde a la tasa de interés que se aplica al deudor por el crédito y se mantendrá durante su vigencia, o por un periodo.

TASA DE INTERÉS VARIABLE

La tasa pactada se modifica de acuerdo a un factor variable, por ejemplo, una tasa de interés promedio de referencia conocida como es la tasa TAB.

TASA DE INTERÉS MIXTA

Se pacta un interés de tasa fija para los primeros años, y para los siguientes años, se pacta una tasa de interés variable.        

TASA DE INTERÉS TECHO

Corresponde a la tasa final máxima que puede aplicarse al deudor, luego de iniciado el periodo de aplicación de la tasa variable.                                

PLAZO

Cantidad de años o meses en que se debe restituir el préstamo.

PREPAGO

Devolución anticipada del Préstamo.

CARTA DE RESGUARDO

Documento que emite una Institución Financiera para garantizar un pago a otra Institución.

GARANTIAS

Hipotecas o Prendas para garantizar la devolución de un préstamo.

VALOR DE LA PROPIEDAD

Es el valor de la compraventa ($, UF, IVP, ME).

VALOR DE TASACION

Es el valor determinado por el profesional designado por la institución que financia la compra.

MONTO A FINANCIAR

Es el monto (porcentaje) que financia la institución, y corresponde a un porcentaje de la compraventa.

MENOR VALOR

Es el valor más bajo entre valor de venta y tasación.

TAB

Corresponde a la Tasa de Interés Activa Bancaria que es generada por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), y que se utiliza principalmente en créditos hipotecarios para operaciones con tasas variables y mixtas.        

SPREAD

Spread es la diferencia entre la tasa de interés que cobran a quienes piden préstamos y  su costo de fondos, que está compuesto por la tasa de interés que pagan a las personas que depositan su dinero en las instituciones financieras, más los gastos operacionales.

TABLA DE DESARROLLO

Proyección de una deuda o inversión y desglose de cada cuota.

V.- GASTOS OPERACIONALES.

Son los gastos que demanda un crédito hipotecario y que debe solventar la parte compradora, los que debe provisionar o autorizar su cargo  en cuenta corriente al inicio de la operación.

-Tasación.

-Estudio de Títulos.

-Redacción Escritura.

-Derechos Notariales.

-Impuesto al Mutuo que se debe pagar en Notaría a la firma de la escritura de compraventa.

-Inscripción en el CBR.

VI.- PROCESO ((DURACION)  DEL TRÁMITE).

-Pre aprobación.

-Solicitud de Crédito, firmada comprador y vendedor o Promesa de Compraventa.

Se sugiere que el precio de venta acordado entre el vendedor y el comprador corresponda a la moneda en que la institución financiera otorgará el financiamiento, y sea entregado por escrito a ambas partes con el objeto de no tener objeciones posteriores.

-Antecedentes del  Comprador.

-Antecedentes del vendedor.

-Antecedentes de la  Propiedad.

-Tasación.

-Estudio de Títulos.

-Redacción de Escritura de compraventa.

-Firma de Escritura de compraventa por parte del  Comprador y Vendedor.

-Firma de alzamiento de hipotecas  en  la  Escritura  de compraventa por la   Inst. Acreedora, si  hay deuda hipotecaria, para lo cual se ha solicitado previamente su comparecencia y certificado de deuda.

-Carta de resguardo.

-Firma Escritura Institución que otorga el crédito.

-Cierre de Escritura.

-Ingreso CBR.

-Retiro CBR.

-Informe Abogados.

-Pago Institución Acreedora, si hay deuda hipotecaria.

-Emisión Vale Vista para el vendedor.

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