Arendamiento

CAPITULO I

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1. ANTECEDENTES

Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio reilocatio operatum y locatio operaris faciendi. lalocatio se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo IIa.c, cuando apareció la renta de tierras. Posteriormente, ya en la época del imperio, en roma se construye grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera empezó el alquiler de viviendas.

La locación, en el derecho romano se aplica al acto jurídico por el cual una persona cede a otro el uso o goce de un bien mueble o inmueble o inmueble, consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinado.

1.2. CONCEPTO

El arrendamiento-venta o alquiler-venta, es un contrato usual en nuestros días.Se trata de un acto que comparte rasgos característicos tanto de la compraventa como del arrendamiento.

Podríamos definirlo como el contrato a través del cual una parte, denominadaarrendador-vendedor se obliga a entregar un bien a otra, denominada arrendatario comprador .

Este último contratante podrá usar y disfrutar del mismo y deberá pagar mensualmente (o en períodos distintos, si ello se conviniera así) a su contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que constituirá, a la vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa. La transferencia de propiedad del bien se producirá en el momento que el arrendatario-comprador pague la última cuota (que comparte, al mismo tiempo la naturaleza jurídica de renta y de precio) convenida.

En buena cuenta, el arrendamiento-venta comparte en su naturaleza elementos propios tanto del contrato de arrendamiento, como del contrato de compraventa.

el contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado2.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

El arrendamiento en un contrato en donde dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

1.3. CARACTERISTICAS

No pretendemos efectuar un estudio minucioso del arrendamiento-venta. Sinembargo, sería conveniente establecer de manera ordenada las características de este contrato, las mismas que pasamos a describir a continuación:

1.3.1. POR SU NOMBRE.

Por su nombre, es un contrato nominado. En nuestro medio sigue siendo conocido con la nomenclatura de alquiler-venta, como rezago de la terminología empleada en el medio forense antes de la entrada en vigencia del Código Civil de 1984.

Con la terminología del Código Civil vigente, sería más apropiado.

1.3.2. POR SU REGULACIÓN.

Por su regulación, es un contrato típico, en la medida que si bien no tiene unanormatividad abundante, como podría ser un Título o Capítulo completo del Código Civil o de alguna otra ley, el artículo 1585 del referido cuerpo normativo le da una regulación legal, al señalar que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584, relativos a la compraventa con reserva de propiedad, resultan aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva (renta) pactada.

Sin embargo, resulta necesario precisar que el contrato de arrendamiento venta se regirá, tanto por normas de arrendamiento, como por normas de compraventa.

1.3.3. POR SU ESTRUCTURA.

Por su estructura, el arrendamiento-venta es un contrato simple, pues da lugara una sola relación jurídica patrimonial (entendida ésta como una relación Contractual). Debemos advertir que no se trata de un contrato complejo, por cuanto no agrupa a varios contratos distintos, sino que es un contrato particular, con caracteres propios que lo diferencian claramente de la compraventa y del arrendamiento propiamente dicho. El arrendamiento-venta no es la suma de un arrendamiento y de una compraventa, sino un contrato distinto a ambos, con rasgos propios, independientemente de que en ausencia de una normatividad orgánica propia, le vayan a ser de aplicación algunos preceptos de arrendamiento y otros de compraventa.

1.3.4. POR SU CONTENIDO.

Por su contenido, puede ser tanto un contrato civil como uno mercantil.

1.3.5. POR SU AUTONOMÍA.

Por su autonomía, es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato.

1.3.6. POR SU FUNCIÓN.

Por su función, es, fundamentalmente, un contrato constitutivo, aunque puede formar parte -por excepción-, de uno modificatorio, pero nunca será un contrato resolutorio, puesto que siempre generará obligaciones entre las partes.

1.3.7. POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA.

Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él afectan únicamente a las partes que celebran el contrato.

1.3.8. POR LA PRESTACIÓN.

Por la prestación es un contrato bilateral o sinalagmático, hoy en día bajo nuestro Código Civil, hablaríamos de un contrato con prestaciones recíprocas (artículos 1426 a 1434 del Código), pues una parte -el arrendador-vendedor- se obliga a entregar el bien a la otra parte -el arrendatario comprador-, el mismo que se obliga, a su vez, a pagar el precio en cuotas mensuales o de periodicidad distinta, precio que a la vez constituye renta; y al pagarse la última de dichas cuotas, se transferirá automáticamente la propiedad del bien al arrendatario-comprador.

1.3.9. POR LA VALORACIÓN.

Por la valoración, de acuerdo a lo que acaba de ser mencionado en el punto anterior, será un contrato a título oneroso, pues ambas partes se obligan a ejecutar una prestación.

1.3.10. POR EL RIESGO.

Por el riesgo, debemos precisar que es, fundamentalmente, un contrato conmutativo, ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, vale decir, conocidas de antemano

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