Arrendamiento Inmobiliario

Juicio de Arrendamiento Inmobiliario

Contrato de Arrendamiento

De la definición de arrendamiento dada por el artículo 2398 del Código Civil del Distrito Federal, se desprenden los siguientes elementos: A) las partes: a) el arrendador, b) el arrendatario; B) la cosa arrendada; C) las obligaciones de las partes, D) el precio cierto, y E) el tiempo cierto.

Elementos personales

Son dos: el arrendador y el arrendatario.

Del artículo 2412 del Código Civil deducimos que el arrendador es quien entrega la finca para su uso o goce, y arrendatario, el que la recibe debiendo pagar una renta.26

Son la cosa y el precio.

Sobre la cosa objeto de arrendamiento el artículo 2400 del Código Civil establece: "Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que puedan usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales."27

Respecto al precio, éste es tratado en el artículo 2399 del Código Civil, el cual establece: "La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada."28

Elementos formales

La consensualidad de este contrato, además de ser uno de sus elementos esenciales constituye un elemento formal; basta que ésta se dé para que pueda celebrarse el arrendamiento. Lo anterior queda consignado en el artículo 2398 del Código Civil al establecer que "hay arrendamiento cuando las dos partes se obligan recíprocamente...".

La interpretación a la frase "se obligan recíprocamente..", se da, y así es, en el sentido de consensualidad en el objeto del contrato y sus consecuencias jurídicas.

Otros elementos formales del contrato de arrendamiento son el que se hagan por escrito ante notario. Estas formalidades las interpretamos como excepción y no como regla, atendiendo al sentido dado por el legislador a los artículos del Código Civil que a continuación se citan: artículo 2406: "El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales." Artículo 2407: "Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorga en escritura pública."29

Elementos de validez (capacidad)

La capacidad como elemento de validez en el contrato de arrendamiento se entiende en dos sentidos: a) la capacidad de ejercicio, y b) la capacidad particular de contratación como arrendador y como arrendatario.

Supuesta la capacidad de ejercicio respecto al arrendador, Rojina Villegas afirma: "tienen capacidad para arrendar todos aquellos que tengan la plena propiedad o la facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos".

Aclara nuestro autor que tal "autorización puede ser conferida por mandato, como consecuencia de un contrato, de un derecho real, o por autorización expresa de la ley". Y enumera las personas que pueden arrendar:

1º los propietarios; 2º los que por un contrato tienen uso o goce de un bien, facultados por la naturaleza del contrato para transmitir ese uso o goce; 3º los que por virtud de un derecho real pueden conceder el uso o goce de los bienes ajenos, y 4º los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes ajenos para celebrar arrendamientos.30

En el primer caso tienen limitantes los copropietarios cuando la cosa es indivisa y no se cuenta con el consentimiento del otro u otros propietarios.31 En cambio, tienen facultades los menores incapacitados para dar en arrendamiento y realizar

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