COMPRA VENTA DE TERRENOS

Contratos de COMPRA VENTA de terrenos

ONTRATO DE COMPRAVENTA

NATURALEZA JURIDICA

GENERALIDADES:

El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estado especial.

En el contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del derecho romano, la mas antigua forma de realizar una operación que tuviera por finalidad, trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación, fue el acto material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que diera una nueva forma de cambio metales preciosos hasta llegar luego a la moneda.

Asimismo en un principio la compraventa iba acompañada de formalidades por lo que era una especie de mancipatio que era una venta real celebrada a través de un acto formal y público, que requería la presencia, no solo de las partes, sino de cinco testigos, de un libripens (investido de un carácter religioso), una balanza y una cantidad de metal , pero al finalizar el periodo republicano y con la preponderante influencia del ius gentium se configura el contrato consensual de compraventa como medio productor de obligaciones que el derecho civil titulo otorgándoles dos acciones:

 Actio vendit i: acordada al vendedor.

 Actio empti : concedida al comprador.

La compraventa esta legislada en la sección segunda del libro VII, fuentes de las obligaciones, en el Titulo Primero, entre los artículos 1529 al 1601 del Código Civil.

Es un contrato complejo, con muchas noticias, por se inherente a la naturaleza del hombre actual, que se desenvuelve en un mundo sumamente dinámico, en el que realiza actos contractuales a cada instante.

ELEMENTOS DEL CONTRATO:

1.-El vendedor, que es dueño del bien que se trasfiere.

2.- el comprador, que es aquel que adquiere dicho bien mediante el pago.

3.- el bien objeto de la transferencia.

4.- el precio, que es el valor en dinero del bien trasferido.

DEFINICION:

La definición la encontramos en el Art. 1529 del CC que dice: por la compraventa el vendedor se obliga transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.

Convención por la que una de las partes: vendedor, se obliga a dar a otro, el comprador la posesión de una cosa garantizando su pacifico goce, con la obligación de este último de transferir la propiedad de una suma dinero o precio.

El contrato de compraventa es el factor central de toda transacción comercial, Constituyéndose en el punto de partida del comercio internacional e instrumento jurídico de la actividad económica mundial.

FUNCION ECONOMICA Y JURIDICA:

• La función económica: ´´ Es crear el medio de aprobación y disfrute de una riqueza ya creada ´´.

• La función jurídica: es que constituye el medio primordial de adquisición de dominio, impone sus normas a otros contratos que tienen esa finalidad, aunque con modalidades diferentes y sirven de régimen a los contratos de permuta, donación, mutuo, sociedad y renta vitalicia.

ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA COMPRAVENTA

Son tres:

• EL CONSENTIMIENTO

• EL BIEN

• EL PRECIO

EL CONSENTIMIENTO: es el elemento general de la contratación, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad dicho consentimiento debe tener como contenido respecto del vendedor trasmitir la propiedad de la cosa o titularidad de derecho a cambio del precio, y respecto del comprador adquir la propiedad de la cosa o titularidad del derecho a cambio del pago del precio.

EL BIEN: Es el elemento materia de la compraventa. Es el elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se incorpore a su patrimonio para usarlo y disfrutarlo.

El bien u objeto de la compraventa puede ser:

• Un bien material corporal, o

• Un bien incorporal, es decir derechos. cundo se trasfiere un derecho se produce lo que se le conoce como cesión de derechos, que esta normado en el Art. 1206 y ss. del CC.

Requisitos Del Bien:

a) TIENE QUE SER POSIBLE MATERIAL Y JURIDICAMENTE.

b) TIENE QUE EXISTIR O SER SUS CEPTIBLE DE EXISTIR.

Si analizamos este punto, en el Art.1533´´ si cundo se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijo por el todo. Cuando la cosa ha desaparecido o perecido parcialmente antes de la venta, en primer caso no hay contrato. En el segundo caso al comprador se le da la posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a celebrar el contrato.

Cuando se habla de cosas que no existen pero susceptibles de existir, se refiere a la ventas futuras, de ello se desdobla en:

Venditio Spei O Venta de la esperanza Incierta: Es aquella venta de cosa futura caracterizada por el factor aleatorio. Ello es una excepción, porque la regla general es, que la compraventa es conmutativa.

Venditio Rei Sperata o venta de la cosa esperada: Es aquella en la que existe una condición suspensiva que supedita la realización del contrato. No hay factor aleatorio, es prácticamente un contrato conmutativo.

Esta contemplado en el Art. 1534 ´´ en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato esta sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia ´´.

c) TIENE QUE SER DETERMINADO, PUESTO QUE ES NECESARIO PRECISARSE EL TAMAÑO, EL TIPO, EL COLOR, EL MODELO, ETC. DEL BIEN QUE SE VENDE.

Compraventa De Cosas Litigiosas Art.1574: Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cual quiere hecho real.

Para la venta de cosa litigiosa se necesita que quien la adquirió tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los bienes muebles o inmuebles, por lo que el vendedor tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.

La venta de cosa litigiosa puede adquirir los carácter de aleatoria (el vendedor

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