CRISIS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

CRISIS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

DEFINICION

Son condiciones de mercado en las cuales los precios de los activos suben desproporcionadamente, a niveles exorbitantes, niveles en los cuales el precio del activo no se condice con los factores que supuestamente deberían determinar su valor. Pero dentro de un tiempo determinado, las tasas de interés aumentaron, dejando que los precios de los inmuebles suban y suban, sin que los ingresos de las personas sigan esa tendencia. La gente quiere vender y vender y hay pocos que quieran comprar.

ORIGEN

La base de la burbuja especulativa habría sido un desarrollo excesivo del crédito, favorecido por los bajos tipos de interés que se establecieron en las principales economías del mundo.

El origen de esa situación, según ciertos analistas, ha sido, por un lado, en el estallido de la burbuja.com a finales de los años 90, que habría provocado una:

 Masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras

 La sistemática bajada de los tipos de interés tras los atentados del 11 de septiembre de 2001

BURBUJA INMOBILIARIA EEUU

El inicio de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis hipotecaria se origina con el incremento en el n° de viviendas construidas, así como el % de viviendas vendidas sobre el total de viviendas, las cuales para poder ser vendidas los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde sub-prime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor).

Datos USA de mediados de 2005:

• El 23% de los compradores identificaron directamente sus compras como inversión. Y dado que los alquileres dan rentas muy bajas, por definición están especulando.

• Otro 13% de las compras las identificaron como casas para vacaciones. Pero tras esta decisión también está la expectativa de subidas de precio, pues si no, es mucho más barato ir a hoteles. Y dado que no viven ahí, un cambio de sentimiento fácilmente los llevaría a vender.

Pero incluso el hecho de que el 64% restante viva en sus casas, no los elimina necesariamente de la categoría de especuladores:

• El 58% de los compradores de California se financiaron con ARMs (Adjustable Rate Mortgages, o hipotecas a tipo variable, muy poco comunes en USA hasta hace poco). A nivel nacional, lo hicieron un 46% en 2004, frente al 29% de 2003, y eso que la diferencia de coste ha bajado de 5.87%-3.41%=2.46% en 2003 a 5.11%-3.6%=1.51% en 2004 . La principal razón para ello fue reducir el coste inicial, por su intención de vender en un periodo de tiempo relativamente corto... y dados los elevados costes de la compraventa y los relativamente bajos costes de alquiler, nada justificaría la compra para

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