Burbuja Inmobiliaria Española

The Spanish Hang Over

¿Cuál es el problema en España? Todo comenzó con una burbuja inmobiliaria clásica financiada por capital extranjero, y como libro de texto podría predecir, una vez que la entrada de capital extranjero detenido y el estallido de la burbuja, se disparó el desempleo y el sistema financiero quebró también (Reinhart 2008).

Los problemas fiscales actuales reflejan sobre todo la crisis inmobiliaria. El gobierno español tiene un déficit fiscal mayor que la economía sigue siendo débil y las pérdidas cada vez mayores en el sector bancario cuelgan como una espada de Damocles sobre el sector público. [1]

En esta tierra, demasiada atención este modo se ha centrado recientemente en el exceso del déficit español en 2011 y lo que el déficit podría ser alcanzable en 2012. Más atención debería centrarse en los factores que explican el déficit. Se argumenta que la raíz del problema es que la burbuja inmobiliaria española era extrema y que el ajuste ha sido simplemente demasiado lento. En particular, se proporciona un ángulo novedoso en dos preguntas clave: ¿cuánto tiempo se tardará en absorber el legado de la burbuja y cuánto va a costar?

La burbuja inmobiliaria española

La mayoría de los comentaristas se concentran en precios de la vivienda, por lo general en términos reales, como la medida de la burbuja inmobiliaria y su evolución (por ejemplo Münchau 2012). Los datos sugieren que los precios de la vivienda han hecho ajustado, pero no lo suficiente. La figura 1 muestra el índice de precios de la vivienda en España (medido en relación con los arrendamientos) o menos al mismo nivel que en 2003 y todavía muy por encima de sus niveles anteriores a 2000. Estamos a favor de la relación precio-alquiler índice al precio real, ya que no debe verse afectada por la inmigración, el aumento de la demanda de vivienda a partir de estas fuentes debe manifestarse hacia arriba la presión sobre los alquileres y los precios. Por el contrario, la inmigración debe poner más presión sobre las rentas que en los precios de la vivienda ya que la mayoría de los inmigrantes tienden a ser escasos de capital y por lo tanto probable que se alquila, en lugar de comprar. [2]

El gráfico confirma que los precios de la vivienda han seguido el precio a alquilar índice desde su punto más alto en el último trimestre de 2006, pero siguen siendo más altos que en el período pre-burbuja.

Un gráfico similar para Irlanda mostraría una completa forma de joroba curva, con el precio actual / renta ya al nivel de finales de 1990. Si bien el ajuste de Irlanda del precio está cerca de completarse, se podría argumentar que España sigue siendo sólo la mitad.

Aunque esto puede ser cierto, aquí se argumenta que la evolución macroeconómica, los precios de las casas son menos importantes que la cantidad de recursos reales utilizados en el sector de la vivienda. Lo que importa para la economía real es el tamaño del sector de la construcción (especialmente el empleo) y su trayectoria en el tiempo en relación con el equilibrio a largo plazo. La Figura 2 muestra el gasto en la construcción como en porcentaje del PIB para los dos países con las mayores burbujas en Europa: Irlanda y España.

La figura puede ser utilizado para comparar la génesis del voladizo vivienda y su absorción en estos dos países. En cada gráfico, el área debajo de la curva de joroba y por encima de la media a largo plazo de la inversión en construcción (línea roja) representa nuestra estimación de la construcción excesiva y por tanto, nuestra estimación de la proyección (de viviendas y otras estructuras fijas). [4] En Irlanda, el exceso acumulado de la construcción entre 1997 y 2008 es equivalente a alrededor de € 99 mil millones, o el 55% de (2008) PIB. En el caso de España, esto es más de € 380 mil millones, o el 37% de (2010) PIB.

A menudo se afirma que España es diferente porque hay una fuerte demanda por parte de extranjeros para casas de vacaciones. Si bien esto puede ser cierto, esto ya se tiene en cuenta en el promedio a largo plazo, como se muestra por un "equilibrio" tasa de gasto en construcción (en relación con el PIB) 5% en puntos mayor en España que en Irlanda y por encima de la mayoría de los países europeos.

¿Cuánto tiempo es el proceso de ajuste?

El área por debajo de la línea roja que representa media a largo plazo la inversión en construcción mide el proceso de absorción de la burbuja. Como las casas no se deterioran rápidamente, la única manera de traer de vuelta la oferta y la demanda en equilibrio es mediante la construcción de menos.

En ambos países, el proceso es claramente incompleto en el sentido de que el área de la medición de la absorción es mucho menor que el área de medición del saliente.

En Irlanda, el ajuste se ha producido a gran velocidad y sobre un tercio de la burbuja ya ha sido absorbida.

En España, la absorción apenas ha empezado y las previsiones de la Comisión Europea para 2012 y 2013 (representado

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