Burbuja inmobiliaria

El sistema económico de cada país está enmarcado y controlado por sus instituciones de vigilancia y control. Algunos países se mueven a través de las políticas económicas, cambiarias y fiscales para controlar el modelo económico, propio de cada Nación.

Estados unidos no es la excepción, en esta Nación las instituciones se presume son más grandes, dinámicas y fiscalizadoras. Sin embargo en varios momentos de su historia se han presentado hechos que entran a confrontar que tan organizados son.

En Estados unidos el mercado hipotecario incorpora a un amplio grupo de instituciones e individuos que están involucrados con el financiamiento hipotecario. Este mercado está dividido en dos partes: el mercado primario, que es donde se originan las hipotecas, generalmente viviendas nuevas o con una primera hipoteca.  El mercado secundario que es donde se compran y venden las hipotecas existentes.

El producto que se destaco fue el crédito SUBPRIME, o hipotecas de alto riesgo, en su momento producto financiero innovador, utilizado para que usuarios adquirieran vivienda, clientes en su mayoría personas de bajos ingresos y miembros de minorías, con un alto nivel de morosidad o no pago.

En algunos casos los créditos se negocian de manera individual y en otras se empaquetan varios créditos y se venden como un activo individual; a esto se conoce como titularización y es uno de los principales  elementos para explicar la crisis hipotecaria. Este proceso consistió en reunir créditos de varios clientes y armar un titulo, que se pudiera intercambiar en el mercado financiero.

Uno de los problemas de este mecanismo es que induce al banco a enfrentar riesgos mucho mayores, uno porque las propiedades no cubrieran el valor de los créditos hipotecarios o a prestar dinero a personas de alto riesgo sino inyectando capital propio a empresas hipotecaria, colocando el capital de los bancos.

Los fondos de cobertura fueron muy agresivos en invertir con fondos prestados, el apalancamiento indicaba que por cada US$1 dollar propio invertido pedían prestados US$15, con la promesa de generar grandes retornos que a su vez requieren grandes riesgos.

En la década de los 90 el precio de las casas aumento a una tasa media anual de 8,5% y entre 2000 y 2005 lo hizo a 11,04%. Sin embargo a partir del primer trimestre de 2006  los precios de las casas o inmuebles dejaron de subir, y en el primer trimestre de 2007 cayeron. Una gran cantidad de usuarios con los préstamos a refinanciar créditos anteriores o comprar propiedades tratando de tomar ventaja de los precios para revender y obtener ganancia rápida, pero el mercado inmobiliario fue presa de la especulación.

Fue durante 2007 que las señales de crisis hipotecarias comenzaron a manifestarse frecuentemente y de forma intensa.

Los eventos que causaron que reventara la burbuja inmobiliaria, fueron:

1. El aumento de la tasa de interés interbancaria.
2. La desaceleración de la economía
3. La sobre oferta de viviendas comenzó a superar la demanda. causando la caída de los precios.
4. Se creó incertidumbre en los mercados y se extendió el impacto negativo en el sector financiero y en la economía.

En Los bancos fueron descubriendo que los activos calificados como AAA que habían comprado y que consideraban seguros no lo eran, las personas que dejaban de pagar sus hipotecas fueron en aumento.

La solución que fue propuesta por el estado fue un negocio no controlado que genero expectativas de grandes retornos a los inversionistas y que finalmente debido a la información errada de los verdaderos valores de los títulos ocasiono daño a terceros. Se cuestiono en su momento el papel de la parte financiera, contable y de auditoria así como la de las entidades de vigilancia.

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