La Burbuja Inmobiliaria En El Ecuador

“LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL ECUADOR: ANÁLISIS DE UNA PANORÁMICA RETROSPECTIVA Y PROSPECTIVA 2006-2012”

Diagnóstico

A raíz de un comunicado de la Asociación de Bancos Privados en el que se mencionaba que se comienza a sentir en el Ecuador signos inconfundibles de una burbuja inmobiliaria, el debate disparó en todo sentido. Tratemos de resumir la situación.

El tablero del sector financiero ecuatoriano, especialmente en lo referente a la cartera de créditos hipotecarios, ha dado un giro sin precedente en los últimos tres años. En el año 2008, el 97% de la cartera era generada por el sistema financiero privado en su gran mayoría, para el año 2009 la composición era 67% sistema financiero y 33% Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), en el 2010 la participación subió al 39%, esta tendencia ha seguido en franco ascenso. Hay un jugador nuevo en el mercado uno muy poderoso y con bastante liquidez. La función contra cíclica de los créditos del IESS en el año 2009 fue significativamente importante pues el sistema financiero privado prácticamente cerró la llave durante la crisis, eso permitió que el IESS se consolide muy rápidamente dentro del mercado.

Sin embargo el simple hecho de que este nuevo jugador se haya vuelto fuerte y entregue gran cantidad de liquidez, no implica que se esté creando una brubuja inmobiliaria. Vamos a ver, lo primero que uno debería preguntar, es decir ¿Cómo nacen, se propagan y expanden las burbujas?

Primero, necesitamos un detonante que generalmente son tasas de interés bajas, muy bajas, durante largo tiempo.

Segundo, necesitamos un acelerador, que en cualquier parte del mundo seria la bolsa de valores en donde comienza a negociarse bonos e hipotecas empaquetadas.

Tercero, necesitamos más combustible para que el fuego se propague, que generalmente está dado por un alza de precios sostenida y acelerada.

Cuarto, necesitamos que el crédito siga disponible en forma tan abundante que supere incluso la demanda.

En forma resumida esos serían más o menos los elementos de una burbuja ¿Existen estos elementos en el Ecuador?

La tasa del IESS son 2 o 3 puntos más bajas que las del sistema financiero, lo cual podría llevarnos a pensar que si hay una peligrosa reducción de tasas, pero si vemos en forma agregada y en promedio la tasa en el Ecuador no han bajado demasiado. La bolsa de valores en Ecuador es poco desarrollada, especialmente para el tema hipotecario, por lo que no existe ninguna posibilidad de que la burbuja se genere por ahí.

Los precios de las viviendas, si han venido creciendo en forma paulatina en el Ecuador, lo cual ha sido puntualizado como el principal síntoma de burbuja, pero si uno mira con detalle, verá que los aumentos de precios se deben casi siempre a aumentos en los costos.

Para que hablemos de una burbuja tendríamos que ver alzas desproporcionadas de precios que no tengan ninguna referencia con variaciones en el costo. En la cifras que se ha podido analizar el único periodo en el que se percibe un aumento en los precios superior a los costos es el segundo semestre del 2010, este síntoma se lo puede catalogar como un clásico desfase temporal entre demanda de vivienda y la oferta. Como el IESS ha puesto mucha liquidez en el mercado, la demanda de vivienda ha subido pero los constructores no han respondido tan rápido con nuevos proyectos y eso lógicamente genera una subida de precios, que debería corregirse en el mediano plazo.

Es muy importante analizar qué pasaría en el evento de una crisis, en la que las personas que ahora están afiliadas pierdan su trabajo. Ahí la cartera de créditos del IESS podría verse afectada seriamente. Si es cierto, pero en ese escenario hipotético, se afectaría también la cartera de créditos del sistema financiero privado, así que ese argumento en contra del IESS no es muy sostenible.

En todo caso, no debemos perder de vista de la gran lección de la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos, si los bancos no hubiesen préstamo dinero a personas de alto riesgo, la crisis no hubiera ocurrido.

Planteamiento del problema.-

Los créditos hipotecarios en Ecuador se caracterizan por su evolución y crecimiento, para contrarrestar una época de años pasados convulsionados que dejaron en dificultades a un importante grupo de la población que se vieron imposibilitados de seguir pagando los préstamos que suscribieron para acceder a una vivienda digna. El primer interesado en la reactivación es el gobierno y su banca de fomento y crédito, seguidos de los cuatro o cinco bancos privados más importantes con sus sedes principales en Quito y Guayaquil.

Para lograrlo, la Banca estatal sacó un reciente producto de Créditos Hipotecarios Ecuador en donde financian hasta el 100% de la vivienda con plazos más amplios llegando hasta los 25 años y con tasas competitivas menores al 10%, buscando cubrir un mercado más amplio y de bajos recursos de la población, pero aumentando el riesgo de no pago y de que la garantía pierda su valor de respaldo.

Cuando se habla de creditos Hipotecarios no solo se refiere a la vivienda, también se incluyen los terrenos productivos para la agricultura o ganadería, así como los locales para consultorios médicos u oficinas para emprendedores. Éstas últimas alternativas buscan fomentar el desarrollo de la población Ecuatoriana necesitada de alternativas de empleos rentables y nuevos negocios.

Un Banco privado tipo en Ecuador ofrece para fomentar los creditos hipotecarios, tres meses de gracia antes de iniciar a pagar la primera cuota del préstamo, lo cual le permite a las familias ajustar su presupuesto de gasto, el cual se ve excedido cuando realizan una inversión cuantiosa como lo es la correspondiente a su casa. Igualmente, incluyen la financiación de los gastos de impuestos y de ley generados en la contratación del crédito y la compra de la vivienda, lo cual es bastante favorable en este momento de verdad en donde los gastos se multiplican por todas partes, ya que no solo se trata de comprar el inmueble sino amueblarlo y empezar a pagar los gastos de mantenimiento y servicios. A lo anterior, se le agrega la reducción de las tasas de interés en forma importante, llegando hasta el 5%, lo cual es bastante atractivo y beneficioso para el deudor.

Las principales ciudades de Ecuador que participan con una mayor actividad en los Créditos Hipotecarios son en su orden, Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato, en donde se concentran los principales montos de aprobación de préstamos. La Institución estatal IESS ha sido factor clave de este desarrollo, ya que ha venido a sustituir parte de la función privada que se venía desarrollando, hasta el punto de que se tiene proyectado que lidere en número de personas y usuarios

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