Burbuja Inmobiliaria Peru

1. Objetivo

Hace unas semanas, conversando con unos chicos peruanos que trabajaron conmigo en un proyecto, hablamos de las dificultades económicas de España, de la situación que atraviesa nuestro sector, etc. Entonces comenté si barajaban la opción de volver a su país y me dijeron que era imposible pues su país se había puesto todo muy caro, los pisos eran un lujo y el nivel de vida había subido enormemente en los últimos dos o tres años.

Me comentaron que la situación era parecida a la española en los momentos previos a la crisis y me llamó enormemente la atención como un país puede caer en la “trampa” de una burbuja inmobiliaria cuando ve a sus vecinos norteamericanos y europeos sufrirlo actualmente.

El objetivo de este trabajo va en dos sentidos, en primer lugar entender que está pasando en Perú, analizar y entender su situación económica, analizar las noticias que hay en el país, si hay trasparencia o no con los ciudadanos sobre la situación real y en segundo lugar intentar analizar si la situación es parecida o no a la vivida en España y si el desenlace puede ser el mismo.

Espero que te guste!

2. Perú, situación económica

Para comenzar este trabajo vamos a ver los principales indicadores demográficos y económicos del país y su evolución para ver en qué situación se encuentra el país.

A modo resumen, los datos principales del país son los siguientes:

Podemos ver que Perú es un país con un PIB muy bajo comparado con España, pero viene de una tendencia histórica de crecimiento con dos cifras, impulsado principalmente por la inversión privada y la construcción.

Destacar también la tasa de desempleo del 7,7% bastante moderado y teniendo en cuenta que la población activa se cuenta a partir de los 15 años. La evolución histórica es descendente pero nunca han tenido una elevada tasa de desempleo.

En cuanto al IPC, con una tasa muy adecuada, 2,9%, viniendo de una serie histórica de descenso, claramente en la parte descendente del ciclo.

Y por último un déficit publico envidiable de un 1,8% del PIB, lo cual indica que tienen una situación económica muy saneada.

Claramente se puede decir que están viviendo un momento de bonanza económica que propicia la aparición de burbujas, como la inmobiliaria.

3. Auge del sector inmobiliario

En este apartado quiero centrarme más en el tema inmobiliario, que pasó en España y compararlo con Perú.

En primer lugar, me gustaría recordar que pasó en España antes de nuestro estallido, cuando en Junio de 2006, el Banco de España decía:

"A pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente, no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía..."

A pesar de reconocer que desde finales de 1997, el precio de los inmuebles en España creció alrededor de 150% en términos nominales y de un 100% en términos reales, el BCE concluye que el escenario futuro más probable para el mercado de vivienda, es el de una "absorción gradual de la sobrevaloración existente". Esto suena bastante a lo que comentaremos luego de lo que está pasando en Perú.

Hay un video, http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8 que describe perfectamente que ha pasado en los últimos 15 años en España y viendo todo lo que he visto de Perú se parece bastante a nuestros inicios.

¿Qué es una burbuja? Es el incremento sostenido en el precio de un bien que excede, largamente, su valor intrínseco. El precio se eleva por un fuerte aumento en la demanda que, a su vez, es alimentado por el crecimiento de créditos y la aparición de expectativas alcistas, en otras palabras, especulación pura y dura tal cual.

Después de analizar la situación de Perú, he encontrado multitud de noticias donde indican que el precio del m2 de determinadas zonas de Perú se han elevado, en los últimos 15 años, en 168% en dólares nominales lo cual no parece muy sostenible ni natural. He encontrado este gráfico para una de las zonas con mayor auge inmobiliario donde se ve un crecimiento en los precios exponencial. Se parece muchísimo como puede verse al caso español.

Para ver si este crecimiento es sostenible, los salarios deberían crecer también en esa proporción, no quedarse estancados y poder acceder a esas viviendas por medio de créditos. Según he podido analizar, en Perú se incrementaron solamente un 2,69% frente al incremento de un 36% del metro cuadrado de vivienda en el periodo de marzo de 2011 a marzo de 2013. Se puede, claramente, concluir que el salario no ha sido un driver para el crecimiento de la demanda. Este gráfico muestra la evolución del precio del metro cuadrado frente al salario medio.

Otro punto importante que vimos en España era como el endeudarse cada vez era más y más barato. En este punto he visto que en Perú no ha sido así y la tasa de intereses bancarios por hipotecas se ha mantenido en los últimos años. Esta gráfica muestra la evolución del mismo.

Según he podido ver, solamente ha bajado un punto máximo las tasas de las hipotecas, por lo que en este punto no tenemos el mismo caso que la situación española. Esto se ve reflejado quizás en la morosidad donde se ve que va creciendo lenta pero sostenidamente como muestra este gráfico de morosidad frente al número de hipotecas.

Otros aspectos importantes a tener en cuenta en la situación peruana son como que el 80-90% de la vivienda comprada es financiada o que las hipotecas se están concediendo en dólares, lo cual tiene un riesgo muy alto por la devaluación del sol frente al dólar. Según un estudio que he encontrado del Banco Central de Reservas peruano en marzo de 2012 el ciudadano medio destina un 39,8% de sus ingresos a pagar su deuda con el banco, lo cual indica un apalancamiento muy elevado.

Por último, sería importante saber si hay especulación en la compra de vivienda, como ocurrió en España, donde todo el mundo compraba vivienda para hacer dinero rápidamente. Según he podido leer en diversas noticias y estudios de organizaciones peruanas, tres de cada diez hipotecas se conceden para segunda vivienda. Además se está imponiendo cuotas iniciales mayores para los que adquieren su segunda vivienda frente a primera vivienda para restar este tipo de adquisiciones precisamente porque se está viendo que cierta especulación sí que hay para aprovechar este crecimiento tan rápido de la vivienda.

En mi opinión hay factores bastante

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