CUMPLIMIENTO

CUMPLIMIENTO

En cuando a la locatio conductio rei, la obligación del locator consiste en poner la cosa a disposición del conductor (arrendatario) y permitirle el uso y disfrute de la misma, garantizándole una pacifica posesión, además de mantener la cosa arrendada en buenas condiciones para el uso y disfrute de la cosa durante el tiempo que dure el arrendamiento. También sería obligación del locator la de restituir al conductor los gastos necesarios o útiles132 que éste hubiera realizado para la conservación de la cosa133 , en definitiva, sería su obligación mantener y conservar ésta en condiciones idóneas para ser usada y disfrutada de acuerdo con lo que se pactó134 . En cuanto al conductor, se encuentra obligado a pagar la merces acordada en el tiempo y lugar prefijado en el contrato (o en el supuesto de que no quiera pagar, al abandono de la cosa) y sumándose la obligación por parte del conductor de efectuar la restitución de la res objeto del contrato, respondiendo por el deterioro de la cosa por usarla de modo diferente al que se pactó, o de modo distinto al que se exige por la naturaleza de esta, así como por daños sobre la cosa y su hurto en casos concretos135 . Al tratarse de un contrato que dura un cierto tiempo, los arrendamientos rústicos solían pactarse por un plazo de cinco años, pero pasado ese tiempo sin que ninguna de las partes denunciara el arrendamiento, se entendía su prorrogación136 , o dicho con otra expresión, se producía la tácita reconductio, lográndose una mínima estabilidad en el uso y

disfrute del bien objeto del contrato137 . También se podría señalar como obligación del locator (el arrendatario en definitiva), a responder si un tercero priva de la utilización de la cosa al arrendatario, contando el arrendatario con la actio conducti contra el locator para que este le devuelva el goce normal de la cosa arrendada (como consecuencia de la obligación del locator de asegurar la detentación pacifica de la cosa mientras dure el contrato). Por tanto, al ser las obligaciones de las partes reciprocas para ambas, es decir, el derecho de goce de la cosa es sucesivo al pago de la merces, si este goce es imposible por culpa de la perturbación de un tercero, se derivaría el cese de la obligación de pago del canon, asumiendo el locator el riesgo (al igual que lo asume en el caso del perecimiento de la cosa)138 . En el ámbito de las obligaciones, habría que señalar de manera más profunda la figura de la llamada Remissio Mercedis139 (la condonación o no exigibilidad del pago de la merces). Esta figura se encuentra ya concebida dogmáticamente por la jurisprudencia antes de que fuera recibida en el Derecho imperial, una recepción que es consecuencia práctica de la distinción que Servio Sulpicio Rufo (siglo I antes de Cristo) había realizado entre vitia ex ipsa re (“vicios de la cosa misma”) y vis cui resisti non potest (“fuerza que no se puede resistir”), a la hora de distribuir los riesgos de perdida de la cosecha entre el arrendador y arrendatario140 . Esta remissio tiene lugar cuando se trata de fundos rústicos en los que normalmente el colonus (o arrendatario) soporta el riesgo agrícola normal, pero en el caso de que ocurrieran acontecimientos externos de extraordinaria gravedad, tales como inundaciones, plagas imprevistas, etc., el arrendatario tendría derecho a reclamar esta Remissio Mercedis141 , contándose a su favor la no exigibilidad del pago de ese año y el deber

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