Casos prácticos de Derecho Inmobiliario

PRACTICA DE CASOS

Caso I.  Usufructo

María es propietaria de un solar situado dentro del ámbito de la parcela No. 98 del Distrito catastral No. 5 del Distrito Nacional.  María reside en los Estados Unidos y desea que alguien le cuide el solar mientras ella ahorra dinero para construir en él un edificio de apartamentos. Sucede que su hermano, Pedro, se ha quedado sin trabajo y ha ideado un negocio consistente en la venta de frutos menores. Para ello le solicita a su hermana María que le preste el solar yermo de su propiedad. María accede, pero, para formalizar el préstamo, firman un acuerdo en virtud del cual María le otorga a su hermano Pedro el usufructo de la propiedad por un periodo de 5 años que es el tiempo que María estima que necesita para ahorrar e iniciar la construcción del edificio en el inmueble cedido en usufructo a Pedro.  El documento se firma el 12 de julio del año 2013 y se estima como su fecha de vencimiento el 12 de julio del año 2018..  Sucede que Pedro muere el 10 de mayo del año 2014. Su sucesores se quedan con el negocio de venta de frutas y reciben el día 20 de agosto del año 2015 una intimación de María solicitándoles la entrega del inmueble.  Ellos se niegan a entregar el inmueble alegando que aún restan, para que culmine el usufructo, 3 años.  Analice quien puede tener la razón en este caso en base a los parámetros ofrecidos en el mandato.

1. Determinar cuales son los hechos relevantes del caso

1. María es propietaria de un solar en el Distrito Nacional
2. María vive en el exterior y le otorga a su hermano Pedro un usufructo del solar por una duración de 5 años, (Vence en el 2018)
3. Pedro muere en el 2014, y los sucesores conservan el usufructo
4. María exige la entrega del solar
5. Los sucesores se niegan alegando que todavía no se ha vencido el contrato de usufructo.

1. Establezca su visión personal del caso

Personalmente considero que María y Pedro, al pautar este usufructo recibían un beneficio mutuo, donde María tenía quien la cuidara el solar y Pedro tenía un negocio en vista de que no tenía trabajo. No obstante al momento de Pedro morir los planes pautados cambiaron desde la perspectiva de maría debido a que a quien ella le había otorgado su solar yo no iba a estar a cargo de el.  

1. Indique, como mínimo, dos posibles soluciones.

1. Una solución al problema es que los sucesores de Pedro le hagan entrega a María del solar debido a que según el Artículo 617 del código civil una de las razones del fin del usufructo es por la muerte del usufructuario, en este caso Pedro. Conforme a este artículo el Usufructo ha terminado y se le debe de entregar a María su solar.
2.  Que los sucesores de Pedro elaboren otro acuerdo de Usufructo con María por los próximos 3 años, entonces estos pasarían a ser los nuevos usufructuarios.

1. Analice esas soluciones e indique las ventajas y desventajas de cada una de ellas

1. Fin del Usufructo por la muerte del usufructuario:

Ventajas: Se terminaría el acuerdo de usufructo, y el solar le pasaría de nuevo al poder de maría.

Desventajas: María ya no tendría a nadie que le cuide el solar, debido a que ella vive fuera del país.

1. Nuevo acuerdo de usufructo de los sucesores de Pedro.

Ventajas: Con este nuevo acuerdo los usufructuarios pasarían a ser los sucesores de pedro y estos seguirían con el negocio y María tendría quien le cuide su solar por los próximos 3 años.

Desventaja: María, quien tenía depositada su confianza en pedro, ya no tendrá a su hermano como usufructuario y a lo mejor no tenga la misma relación con los mismo y no sabe cómo cuidarán del solar sin pedro.

1. Finalmente elija la solución que le parezca más adecuada y motive, en hecho y derecho, la razón de su elección

La Solución que opino que sea más pertinente es que se termine el usufructo previamente establecido entre María y Pedro por motivo de la muerte del usufructuario (Pedro).

De Hecho: María conserva el derecho de la disposición el cual pertenece a los derechos principales de la propiedad. Asimismo el usufructo es real temporal y vitalicio y el mismo no continua la linea de herederos.

De Derecho: El artículo 617 del código civil establece que una de las razones que termina el usufructo es la muerte del usufructuario.

Caso 2. Enfiteusis

La señora Irene del Orbe es titular del derecho de propiedad sobre el apartamento No. 678 del Condominio Residencial Las Almendras, situado dentro del ámbito de la parcela posicional No. 3098675432.   Irene otorga en enfiteusis al señor Genaro Alcántara, el indicado apartamento por un periodo de 50 años, estableciendo el pago de un canon de 1000 dólares mensuales, ajustables, cada año, por inflación del mercado.  La fecha de firma del contrato es el 20 de agosto del año 2005.   Sucede que el señor Genaro Alcántara fallece y quienes se quedan en el inmueble son sus hijos, quienes continúan viviendo en él, pero, para saldar deudas propias de la enfermedad que padeció su padre y que fuere la que lo llevara a fallecer, decidieron dar en hipoteca el arrendamiento enfitéutico obtenido por su padre.  Efectivamente en fecha 7 de septiembre del año 2007, hipotecan el arrendamiento enfitéutico a favor de Isabel Arbolera.  Ocurre que los sucesores de Genaro Alcántara, primero no pagan el canon acordado y segundo, tampoco se encuentran pagando el préstamo obtenido de manos de Isabel Arbolera.  En atención al incumplimiento, Isabel Arbolera inicia un procedimiento de embargo inmobiliario, bajo la calidad de acreedor hipotecario del derecho enfitéutico otorgado a Genaro Alcántara.  La señora Irene del Orbe entiende que la hipoteca realizar sobre el derecho enfitéutico es nula pues ella nunca entregó la nuda propiedad del inmueble, sino su utilización y disfrute a través del arrendamiento.  Entiende que es nula, además de por lo anterior, porque los sucesores de Genaro no tenían calidad para conceder dicho arrendamiento por el hecho del contrato no haberse firmado con ellos. Analice quien puede tener la razón en este caso en base a los parámetros ofrecidos en el mandato.

1. Determinar cuales son los hechos relevantes del caso

1. La senora Irene otorga su apartamento en enfiteusis al senor Genaro Alcantara en el año 2005 por un periodo de 50 años, por 1000 dolares mensuales.
2. El señor genaro muere en el año 2007 y sus hijos se quedan en el apartamento
3. Los hijos hipotecan el arrendamiento enfitéutico para saldar las deudas de la enfermedad del padre a favor de Isabel Arboleda
4. Debido al incumplimiento de los hijos Isabel inicia proceso de embargo inmobiliario

1. Establezca su visión personal del caso

En principio podemos ver que los hijos de genaro al momento de hacer la hipoteca no estaban pagando el canon, y que estos no tenían calidad de hacer la misma, por esto considero que la hipoteca debe de declararse nula.

1. Indique, como mínimo, dos posibles soluciones.

1) Que el embargo no proceda y que la hipoteca sea declarado nula debido a que los hijos de Genaro no estaban cumpliendo con el pago establecido por su padre antes de morir, por lo que no tenían derecho a esta acción, entonces la propietaria demandará en recesión de contrato y  la acreedora hipotecaria debe demandar en cobro de crédito

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