Derecho Inmobiliario

INTRODUCCIÓN

El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la identificación de las fincas registrales que son objeto de tales derechos.

Una finca, en su acepción más común y tradicional, es una porción delimitada de la superficie terrestre.

En nuestro sistema de Registral la inscripción de una finca como regla general es potestativa, ya que son los interesados quienes voluntariamente acuden a inscribir su derecho al Registro Público.

Asimismo, es importante destacar que la Finca como unidad básica de inscripción en el Registro está supuesta a sufrir modificaciones que afecten su descripción, conservando su individualidad, o bien su integridad; por tal razón, es de suma importancia conocer y analizar cada una de las posibles modificaciones a las que está supuesta una finca.

A continuación, desarrollaremos brevemente todo lo concerniente a la finca y sus modificaciones, así como algunos casos prácticos suscitados en nuestra realidad diaria.

I. DEFINICION DE FINCA.

La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral. Es una porción delimitada de tierra que bien puede estar o no edificada.

Cuando una finca ingresa por primera vez en el Registro de la Propiedad, se dice que se inmatricula. En este primer asiento se hace constar no sólo la descripción física y geográfica necesaria para la identificación de la finca, sino también quién es su propietario.

Inmatriculada la finca, a continuación se toma razón de los actos o negocios jurídicos, es decir, de los títulos en sentido material, en cuya virtud se produce una mutación jurídica inmobiliaria. La inscripción de los títulos materiales se realiza mediante la presentación en el Registro de los correspondientes títulos formales en que aquellos quedan recogidos.

Inscritos los títulos materiales relativos a una finca previamente inmatriculada, el Registro publica, frente a todos los posibles interesados en conocer la situación jurídica de la finca, los derechos de dominio y demás de naturaleza real existentes sobre la misma, en virtud de la inscripción de aquellos títulos.

Nuestro sistema inmobiliario registral adopta el criterio de llevar el Registro por fincas, con lo que la finca es el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el Registro en folio aparte, dándole el Registrador el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y correlativo de la finca últimamente inmatriculada.

La finca constituye la base de nuestro sistema registral y el objeto de los derechos reales inscribibles; de ahí la necesidad de su descripción con los datos necesarios para su perfecta individualización y delimitación.

Nuestro Registro utiliza el Sistema de “folio real”: Esto significa, que en ese folio y bajo ese número, es decir, en la parte del libro de inscripciones reservada como folio a la finca, se encuentra el historial jurídico de la finca inmatriculada, de modo que en él se agrupan todos los actos y negocios jurídicos que hacen relación al inmueble y determinan su situación jurídica; razón por la que a los terceros les baste con examinar el folio de la finca inmatriculada para quedar protegidos frente a las limitaciones o causas de resolución que no figuren en dicho folio o que, indebidamente, consten en el folio de otra finca.

II. PARTE CONCRETA SOBRE LA FINCA EN LA LEY 698.

Art. 87 Numeración de las Fincas.

Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número diferente y correlativo.

A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán también con una numeración correlativa y especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que se cancela.

Art. 88 Fincas Especiales a los Efectos de la Inscripción.

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro bajo un solo número:

1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto;

2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;

3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los edificios que lo integren;

4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por su legislación especial;

5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial; y

6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación especial.

Art. 89 Efectos de la Determinación de los Derechos Inscritos.

Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción y especial.

Art. 90 Principio de Tracto Sucesivo de las Inscripciones.

Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores o Registradoras denegarán la inscripción solicitada.

En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del interesado.

Art. 91 Supuesto de Tracto Abreviado.

No será necesaria la previa inscripción, para inscribir los documentos otorgados por los herederos del causante, cuando ratifiquen contratos privados otorgados por su causante, siempre que consten por

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