Dossier De Tasación Inmobiliaria

¿QUÉ ES UNA TASACIÓN?

Una tasación es la determinación del justo valor de mercado de una propiedad, realizada por un valuador profesional o firma especializada. Es una estimación técnicamente sustentable del valor de mercado de un bien mueble o inmueble, maquinaria o instalación. El avalúo o tasación de un bien se utiliza con fines de préstamos financieros, compra o venta de propiedades, seguros, apropiaciones, particiones, entre otros.

El precio de mercado es una radiografía de un momento determinado, en el que pueden incluir factores de especulación, potenciales plusvalías o alzas por el solo factor de escasez de terrenos pero que financieramente no pueden marcar el precio en forma gruesa.

Cada vez que se realiza una tasación inmobiliaria, debe contener el precio de mercado argumentado en elementos técnicos y económicos. El poder comprobar esa postura de precio es elemental. En ese sentido, cabe destacar que los avisos de diarios o portales no son suficientes, sobre todo si se los “copia y pega” sin especificar fechas de publicación. Es distinto un aviso de 2008 a uno de 2013. Existen superficies de terreno y edificación, estado de la propiedad y otros elementos que filtran la oferta y llegan a un precio acotado.

FINALIDADES DE LA TASACIÓN

La finalidad de la valoración determina: la normativa de aplicación, los criterios, métodos y los procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación. Por ejemplo un inmueble puede tener un valor si es para mercado hipotecario y otro valor a efectos de expropiación.

La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezcan las leyes.

Las finalidades más usadas son:

1. Finalidades incluidas en la normativa ECO 805-2003:

• Finalidad mercado hipotecario.

• Finalidad entidades aseguradoras.

• Finalidad instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

• Finalidad fondos de pensiones.

2. Otras finalidades requeridas por entidades financieras:

• Proceso de recuperación o adjudicación hipotecaria.

• Proceso de adjudicación para venta rápida.

• Daciones en pago.

3. Finalidades para determinar el importe contable en los estados financieros de contabilidad:

• Según las normas internacionales de contabilidad y de información financiera.

• Según las normas de información financiera para entidades de crédito.

• Determinación de valores normales de mercado en operaciones vinculadas.

• Otras finalidades a efectos contables.

4. Finalidades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley del Suelo RDL 2/2008.

5. Finalidades para asesoramiento sobre el valor de mercado.

6. Finalidad de Leasing.

7. Finalidad para calcular el valor de inversión.

Métodos de tasación

Los métodos de tasación son los cálculos y técnicas utilizados para determinar el valor. Tasadores y no tasadores y los órganos de decisión deben tener presente que sólo hay una prueba sencilla de la validez de un método. ¿Funciona? Si un método de tasación trata de llegar a una estimación del valor de mercado, ¿permite prever correctamente por adelantado los precios de venta en una situación de mercado? Los que no están encargados de la tasación tienen interés en el resultado final y no en los aspectos más específicos de las técnicas utilizadas. En el caso de las tasaciones realizadas en el contexto del impuesto predial, la prueba es si las cifras resultantes son aceptables para la mayor parte de los contribuyentes como representación equitativa del valor de las propiedades en cuestión, y si esas cifras pueden defenderse ante un tribunal en caso de apelación.

Los métodos recogidos en la Orden ECO 805/2003 son:

• El método de coste.

• El método de comparación (homologación).

• El método de actualización de rentas.

• El método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN:

Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

Principio de finalidad, según el cual la finalidad de valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

Principio de valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.

PROCESO DE VALORACIÓN POR EL MÉTODO DE LA HOMOLOGACIÓN

• CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

• ESTUDIO DE MERCADO

• VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN

• ESTRATIFICACIÓN DE LAS MUESTRAS

• COMPARACIÓN DEL INMUEBLE

• RECONCILIACIÓN DE VALORES

1. DETERMINACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE A TASAR:

Uso: Residencial, comercial, industrial,

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