EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CODIGO CIVIL

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CÓDIGO CIVIL

Este tipo de contrato esta descrito en el LIBRO IV, TITULO VI del Código Civil, en los artículos 1542 al 1603.

 Consta de 3 capítulos:

 El capítulo primero: De las disposiciones generales.

 Disposiciones generales. Artículos 1542 al 1545

 El capítulo segundo: De los arrendamientos de fincas urbanas y rústicas.

 Disposiciones generales. Artículos 1546 al 1553.

 Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendamiento. Artículos 1554 al 1574.

 Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rústicos. Artículos 1575 al 1579.

 Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios urbanos. Artículos 1580 al 1582.

 El capítulo tercero de los arrendamientos de obra y servicios.

 Del servicio de criados y trabajadores asalariados. Artículos 1583 al 1587

 De las obras por ajuste o precio alzado. Artículos 1588 al 1599.

 De los transportes por agua y tierra, tanto de personas como de cosas. Artículos 1601 al 1603.

INTRODUCCIÓN

CONCEPTO Y CARACTERISTICAS.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse las unas respecto de las otras. El contrato tiene dos fases:

 Fase de preparación: que consiste en un conjunto de actos referentes a concretar un consentimiento.

 Fase de perfección: que es el momento en que coinciden los diferentes consentimientos que intervienen y obliga a las partes a cumplir lo que se establece en el mismo.

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El contrato aparece por el consentimiento de dos o más personas con la finalidad de ser fuente de obligación entre ellas, pues a través de él se realiza la función de intercambios de los bienes y servicios.

Para que haya un contrato tiene que haber un objeto cierto que sea materia de contrato. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.

La palabra contrato encierra un equívoco, pues se refiere tanto al acto que los contratantes realizan (celebrar un contrato, acto jurídico) como al resultado normativo o reglamentario que con este acto se produce (cumplir el contrato, regla de conducta).

1- EL ARRENDAMIENTO DE COSA

1.1 TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:

Existen varios tipos de contratos de arrendamientos, el de cosas, el de obras o el de servicios.

1.2 CONCEPTO Y CARACTERISTICAS:

Es el contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere. Es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de obligaciones reciprocas y de tracto sucesivo por extenderse su ejecución durante un periodo de tiempo. El contrato se puede celebrar de cualquier manera incluso de palabra. Aunque normalmente se hace de forma escrita. Así queda constancia del objeto del arriendo y de las condiciones, duración, renta u otras condiciones particulares. El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar una prorroga, excepto en los predios rústicos que funciona de una forma diferente.

La duración temporal y el precio cierto son notas características de este contrato.

1.3 CAPACIDAD PARA CONCERTAR EL ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento es un acto de administración en tanto que es un modo normal de explotar los bienes y obtener un rendimiento de ellos, bastara que el arrendador tenga capacidad de administrar.

Si la duración del contrato excede de seis años los padres y tutores respecto de los bienes de los menores o incapacitados no podrán darlos en arrendamiento. Este precepto niega capacidad a los padres o tutores para celebrar ese contrato por sí solos. El tutor puede con autorización judicial ceder bienes en arrendamiento por un tiempo superior a los seis años. Tratándose de arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial, los padres o tutores pueden concertarlos por el tiempo que falte al menor para alcanzar la mayoría de edad (Ley de arrendamientos rústicos de 31−12−80).

1.4 EL OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.

Dice el Código Civil que los bienes fungibles que se consumen con el uso no puede ser materia de este contrato, pero puede suceder que una misma cosa sea susceptible de varios usos, uno que la consuma y otro que no, supuesto este último en el cual no hay inconveniente para que pueda ser arrendada.

Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto. Como forma especial de universalidad se admite el arrendamiento de una empresa o establecimiento mercantil, que comprende tanto su base física como los restantes elementos que forman parte de ella (utillaje, instalaciones, signos distintivos, etc.), no sólo se arrienda el local sino el negocio o industria en él instalado. La sustitución de alguno de los elementos por conveniencia, comodidad o deseo de mejoramiento, realizado por el arrendatario, no modifica la calificación del contrato como arrendamiento de industria.

1.5 TIEMPO DETERMINADO Y PRECIO CIERTO.

La relación arrendaticia debe durar un tiempo determinado. El significado es que se rechaza el arrendamiento a perpetuidad claramente, pero no obliga a que se haga constar necesariamente la duración del mismo. En el art. 1581 aunque referido al arrendamiento de fincas urbanas pero aplicables a cualquier otro dice que se entiende hecho por años cuando el alquiler sea anual por meses cuando sea mensual y por días cuando sea diario. La cesión por un precio cierto equivale a que sea determinado, es decir, no indeterminado, aleatorio o contingente. Si hubiera comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y no hubiera la prueba de un precio cierto el arrendatario deberá devolver al arrendador la cosa arrendada, abonándole por el tiempo que lo haya disfrutado, el precio que se regule.

1.6. FORMA.

Deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1.500 Ptas., deberán constar en escritura pública los arrendamientos de inmuebles por seis o más años, y su publicidad será inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, así si hubiera un adquirente habrá de soportarlo. La forma en ningún caso es requisito constitutivo del contrato de arrendamiento, sino

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