Jurisprudencia De Inquilinato

Prof. Rosa Graciela Ojeda de Gómez

ANALISIS JURISPRUDENCIAL DE ASPECTOS INQUILINARIOS

INTRODUCCION

La materia Inquilinaria ha ido adquiriendo desde la década de los años 70 un mayor auge, en cuanto se refiere a planteamientos jurisdiccionales y abundancia doctrinaria al respecto, amén de nuevas normativas que rigen aspectos importantísimos de su temario, como son los enfoques de la ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, con vigencia desde el año 1976, y la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos que entró a regir en el año 1981.

Además de que con la entrada en vigencia del nuevo Código de Procedimiento Civil en el año de 1986, se ha perfilado de una manera más clara lo atinente a los juicios de desocupación o desalojo y el secuestro en materia inquilinaria.

Todo lo anotado ha ido aclarándose y deslastrándose de antiguos pesos de la vieja concepción civilista de la contratación arrendaticia, por medio de la Jurisprudencia acusiosa y constante sobre todo lo que se refiere al delicado procedimiento contencioso-administrativo, en el cual tienen papel protagónico los Juzgados de Distrito, por ser, por imperio de la Ley especial los Tribunales de Primera Instancia en el Contencioso Administrativo, para la materia inquilinaria.

En virtud de lo expuesto, hemos creído que pueda constituir un aporte original y práctico para los estudios del Derecho Inquilinario, la recopilación sistemática de varias decisiones judiciales dictadas en el Tribunal a mi cargo recaídas en el tema inquilinario sobre asuntos innovadores.

Esta recopilación sistemática irá precedida de comentarios aclaratorios de índole doctrinaria, para así lograr la comprensión necesaria del tema tratado en cada sentencia.

PRIMERA PARTE

1.- Cuestión de la determinación de los Contratos a tiempo determinado e indeterminado.

2.- Ambito de aplicación del Derecho Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

Cuando un Contrato de Arrendamiento, que nació originalmente a tiempo determinado por cláusula contractual, a los fines de que el mismo no se revierta a tiempo indeterminado es necesario analizar con sumo cuidado la cláusula en la cual se determina o fija el plazo del mismo para que de esta manera se pueda interpretar cuál es la voluntad expresa de los contratantes y en especial del arrendador. Muchas veces esta cláusula se redacta de forma imprecisa como por ejemplo: "El término de duración de este contrato es por el lapso de un año improrrogable. Al vencimiento de este término se entenderá prorrogado si alguna de las partes no ha notificado a la otra su voluntad en contrario..." Esta defectuosa redacción genera dudas acerca del lapso de duración de la prórroga, pudiéndose interpretar que de ocurrir la misma será a tiempo indeterminado.

Y otro caso es cuando se fija el plazo en el cual las partes deben notificarse su voluntad en contrario a la prórroga, por ejemplo el de 30 días de anticipación al vencimiento del contrato. Este lapso se entiende preclusivo, y por lo tanto al no efectuarse la voluntad en contrario durante el mismo, fatalmente el contrato se convierte a tiempo indeterminado.

También es necesario recalcar que ya es aceptado en forma reiterada y pacífica tanto por la Jurisprudencia como por la Doctrina que aun cuando el Decreto Sobre Desalojo se acompaña con

el término de vivienda, esto no excluye que su aplicación también tiene lugar en los arrendamientos a tiempo indeterminado que tengan por objeto locales comerciales, industriales y otros inmuebles a los que se refiere el artículo 1º de la Ley de Regulación de Alquileres.

Y es en estos términos en los cuales se pronunció una decisión emanada del Tribunal a mi cargo en enero del año 1990, que en su parte pertinente dice así:

"...De las actas procesales se desprende que el arrendador no notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato con 30 días de anticipación al vencimiento del año fijo, según fue convenido en la cláusula tercera; consta asimismo, que el inquilino continuó ocupando pacíficamente el inmueble y que el demandante retiró las pensiones de arrendamiento consignadas en el Tribunal de Municipios Urbanos, según se desprende al folio 18 del expediente, lo que significa que operó la tácita-reconducción alegada por el demandado y así se declara.

TERCERA: Como acertadamente lo sostiene la Juez a quo en su sentencia, el propietario o arrendador de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, no puede lograr el desalojo o desocupación del mismo, por la común causa de insolvencia arrendaticia mediante la Resolución del Contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que tendría que acudir a la vía prevista en la letra a) del artículo 14 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, que tiene dos fases completamente distintas y delimitadas, a saber: a) la etapa intimatoria al pago y b) la fase propiamente judicial. Como se analizó en la consideración anterior, estamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haberse operado la tácita reconducción, en consecuencia, el actor ha debido seguir la vía especial a que se hizo referencia para lograr el cobro de los arrendamientos que dice se le adeudan, porque como bien lo sostiene la Juez de la causa, lo referente al orden procesal es de orden público y no puede el actor escoger la vía procesal a su parecer, lo que hace que la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento fundada en la insolvencia del inquilino en los cánones de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado no sea procedente y así se decide.

CUARTA: En cuanto a lo alegado por la parte actora, de que el Decreto legislativo sobre Desalojo de Vivienda sólo es aplicable a casa o apartamento para habitación familiar y no para locales comerciales, esta Juzgadora comparte plenamente lo sostenido por la Juez a quo, en el sentido de que ha sido constante y pacífica la jurisprudencia al sostener que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de vivienda es extensible a locales comerciales, oficinas e industriales, lo cual tiene su fundamento en el hecho de que el artículo 14 del referido Decreto, obliga a la regulación de toda vivienda urbana y suburbana a los locales comerciales e industriales.

3. Acción Resolutoria en los Contratos a Tiempo Indeterminado. Su procedencia o no.

Un duro debate, aún no dilucidado por completo, se ha planteado en el terreno doctrinario acerca de si es procedente o no una acción resolutoria incoada por el arrendador en los contratos de arrendamiento a tiempo Indeterminado. Tradicionalmente se ha sostenido que el Desalojo del Inquilino en este tipo de contratos solamente procede cuando el arrendatario se halla incurso en alguna de las causales previstas en el artículo

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