Se acepta que la promesa de celebrar un contrato futuro constituye un contrato de promesa y puede referirse a cualquier contrato cuya naturaleza lo permita

EXPOSICION DE MOTIVOS

DOCTRINA

CODIGO CIVIL

DEFINICION

Se acepta  que la promesa de celebrar un contrato futuro constituye un contrato de promesa y puede referirse a  cualquier contrato cuya naturaleza lo permita

El contrato de promesa se refiere a un contrato preparatorio o precontrato, es decir, un contrato perfecto en sí mismo, pero que no es la compraventa.  Sino cuyo contenido  obligatorio consiste en celebrar ex post, lo que se traduce en una adquisición preferente.

Se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro.  

La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar. Art. 1674

CARACTERES

-Se trata de un contrato preparatorio: El contrato de promesa es solo una etapa preparatoria. Este contrato tiene como finalidad la celebración de un contrato futuro.

-Es un contrato formal

-La aceptación debe ser expresa

-El plazo del contrato de promesa si se trata de bienes inmuebles no debe exceder los dos años y si se trata de otros bienes un año.

- En el contrato de promesa es frecuente fijar cláusula de indemnización.

-Se trata de un contrato preparatorio: Art. 1679

-Es un contrato formal: Art. 1575, 1576 y 1577. Art. 1674 y 1680

-La aceptación debe ser expresa: 1678.

-El plazo del contrato de promesa si se trata de bienes inmuebles no debe exceder los dos años y si se trata de otros bienes un año: 1682  y 1681.

- En el contrato de promesa es frecuente fijar cláusula de indemnización. Art. 1685

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El contrato de promesa bilateral: Siendo la promesa un contrato perfecto, obliga a ambas partes cuando es bilateral, de manera que los contratantes se obligan recíprocamente a la celebración del contrato futuro y cualquiera de ellos puede requerir al otro el debido cumplimiento o la indemnización de daños y prejuicios.

El contrato de promesa unilateral: Es la estipulación que una persona hace en favor de otra, sin que esta contraiga ningún compromiso, otorgándole la facultad de adquirir una cosa o un derecho, establece el contrato de opción, aunque también puede constituirse la opción como pacto accesorio de otro contrato. La aceptación del optante debe ser expresa por tratarse de un derecho personal, no se admite la cesión, a no ser que la acepte el prominente.

El contrato de promesa bilateral: Es bilateral, si ambas partes se obligan recíprocamente.

El contrato de promesa unilateral: cuando la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes. Este contrato también se denomina OPCION y en el solo una parte (el beneficiario u optante), puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la otra parte (el prominente), no tiene derechos solo la obligación de otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho.

La opción se traduce en un derecho de adquisición preferente, que confiere a su titular la facultad de adquirir determinado bien o derecho en las condiciones establecidas previamente.

Art. 1675. La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral

El contrato de promesa bilateral: La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado. Ar.1679

El contrato de promesa unilateral:

ART. 1676. La promesa unilateral es la estipulación que una persona hace a favor de otra, otorgándole la opción de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo convenido.  

ART. 1677. La opción puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos, debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio.

ART. 1678. La aceptación del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de opción, si no estuviere expresamente facultado por el promitente.    

EFECTOS

En el supuesto de incumplimiento: Vencido el plazo convencional o el legal de dos años, cualquiera de las partes puede requerir el otorgamiento del contrato o demandar judicialmente al remiso para que el juez proceda, en su rebeldía, o el otorgamiento de la escritura en su caso;  pero  si la naturaleza del contrato no lo permite o si el demandante lo prefiere, podrá pedirse el pago de daños y prejuicios.

En caso de cumplimiento: El efecto del contrato de promesa es obligar a las partes a la celebración del contrato definitivo, en virtud de ello, al celebrarse el contrato prometido, se cumplen  con las obligaciones acordadas en el contrato de promesa y, por ende,  este se agota y deja de surtir efectos.

En el supuesto de incumplimiento: Si el optante o beneficiario le con al prominente el otorgamiento del contrato prometido y este incumple su obligación y se niega a celebrar el contrato prometido, el optante puede: a) en el caso de haber pactado la multa, exigirle el pago de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. b)exigir la devolución de las arras; c) exigir el cumplimiento de la obligación, es decir, la celebración del contrato proyectado, por lo tanto se debe acudir al órgano jurisdiccional competente en un procedimiento ejecutivo.

ART. 1684. La acción para exigir el cumplimiento de la promesa, deberá entablarse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo convencional o legal.  

Vencido el plazo a que se refiere el párrafo anterior para entablar la acción, sin que ésta se haya ejercitado, las partes quedan libres de toda obligación. En este caso, si hubo arras, las devolverá quién las recibió.  

ART. 1685. Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, pagada la multa cesa la obligación de celebrar el contrato prometido.