Se acepta que la promesa de celebrar un contrato futuro constituye un contrato de promesa y puede referirse a cualquier contrato cuya naturaleza lo permita

EXPOSICION DE MOTIVOS

DOCTRINA

CODIGO CIVIL

DEFINICION

Se acepta  que la promesa de celebrar un contrato futuro constituye un contrato de promesa y puede referirse a  cualquier contrato cuya naturaleza lo permita

El contrato de promesa se refiere a un contrato preparatorio o precontrato, es decir, un contrato perfecto en sí mismo, pero que no es la compraventa.  Sino cuyo contenido  obligatorio consiste en celebrar ex post, lo que se traduce en una adquisición preferente.

Se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro.  

La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar. Art. 1674

CARACTERES

-Se trata de un contrato preparatorio: El contrato de promesa es solo una etapa preparatoria. Este contrato tiene como finalidad la celebración de un contrato futuro.

-Es un contrato formal

-La aceptación debe ser expresa

-El plazo del contrato de promesa si se trata de bienes inmuebles no debe exceder los dos años y si se trata de otros bienes un año.

- En el contrato de promesa es frecuente fijar cláusula de indemnización.

-Se trata de un contrato preparatorio: Art. 1679

-Es un contrato formal: Art. 1575, 1576 y 1577. Art. 1674 y 1680

-La aceptación debe ser expresa: 1678.

-El plazo del contrato de promesa si se trata de bienes inmuebles no debe exceder los dos años y si se trata de otros bienes un año: 1682  y 1681.

- En el contrato de promesa es frecuente fijar cláusula de indemnización. Art. 1685

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El contrato de promesa bilateral: Siendo la promesa un contrato perfecto, obliga a ambas partes cuando es bilateral, de manera que los contratantes se obligan recíprocamente a la celebración del contrato futuro y cualquiera de ellos puede requerir al otro el debido cumplimiento o la indemnización de daños y prejuicios.

El contrato de promesa unilateral: Es la estipulación que una persona hace en favor de otra, sin que esta contraiga ningún compromiso, otorgándole la facultad de adquirir una cosa o un derecho, establece el contrato de opción, aunque también puede constituirse la opción como pacto accesorio de otro contrato. La aceptación del optante debe ser expresa por tratarse de un derecho personal, no se admite la cesión, a no ser que la acepte el prominente.

El contrato de promesa bilateral: Es bilateral, si ambas partes se obligan recíprocamente.

El contrato de promesa unilateral: cuando la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes. Este contrato también se denomina OPCION y en el solo una parte (el beneficiario u optante), puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la otra parte (el prominente), no tiene derechos solo la obligación de otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho.

La opción se traduce en un derecho de adquisición preferente, que confiere a su titular la facultad de adquirir determinado bien o derecho en las condiciones establecidas previamente.

Art. 1675. La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral

El contrato de promesa bilateral: La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado. Ar.1679

El contrato de promesa unilateral:

ART. 1676. La promesa unilateral es la estipulación que una persona hace a favor de otra, otorgándole la opción de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo convenido.  

ART. 1677. La opción puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos, debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio.

ART. 1678. La aceptación del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de opción, si no estuviere expresamente facultado por el promitente.    

EFECTOS

En el supuesto de incumplimiento: Vencido el plazo convencional o el legal de dos años, cualquiera de las partes puede requerir el otorgamiento del contrato o demandar judicialmente al remiso para que el juez proceda, en su rebeldía, o el otorgamiento de la escritura en su caso;  pero  si la naturaleza del contrato no lo permite o si el demandante lo prefiere, podrá pedirse el pago de daños y prejuicios.

En caso de cumplimiento: El efecto del contrato de promesa es obligar a las partes a la celebración del contrato definitivo, en virtud de ello, al celebrarse el contrato prometido, se cumplen  con las obligaciones acordadas en el contrato de promesa y, por ende,  este se agota y deja de surtir efectos.

En el supuesto de incumplimiento: Si el optante o beneficiario le con al prominente el otorgamiento del contrato prometido y este incumple su obligación y se niega a celebrar el contrato prometido, el optante puede: a) en el caso de haber pactado la multa, exigirle el pago de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. b)exigir la devolución de las arras; c) exigir el cumplimiento de la obligación, es decir, la celebración del contrato proyectado, por lo tanto se debe acudir al órgano jurisdiccional competente en un procedimiento ejecutivo.

ART. 1684. La acción para exigir el cumplimiento de la promesa, deberá entablarse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo convencional o legal.  

Vencido el plazo a que se refiere el párrafo anterior para entablar la acción, sin que ésta se haya ejercitado, las partes quedan libres de toda obligación. En este caso, si hubo arras, las devolverá quién las recibió.  

ART. 1685. Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, pagada la multa cesa la obligación de celebrar el contrato prometido.

EXPOSICION DE MOTIVOS

DOCTRINA

CODIGO CIVIL

DEFINICION

Es considerado como el contrato- tipo por antonomasia, y parte sus preceptos se aplican, en principio (y con las precisas adaptaciones). El contrato de compraventa es aquel a través del cual se realiza una de las funciones primordiales en una economía de mercado: el intercambio de bienes por dinero.

ARTÍCULO 1790. Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero

CARACTERES

ES UN CONTRATO CONSENSUAL: Las partes dejan perfecto el contrato desde el momento en que convienen en la cosa y el precio, aunque no se haya entregado ni la una ni la otra, pero a pesar de la perfección solo por el consentimiento, queda pendiente la entrega que consuma las obligaciones de los contratantes

1. ES UN CONTRATO BILATERAL: Es un contrato generador de obligaciones reciprocas. Así que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa, de acurdo con el articulo 1809 C.C.  Y el comprador a pagar el precio Art. 1825. Es decir, ambos contratantes tiene obligaciones que cumplir y tales obligaciones se interrelacionan; son interdependientes.

2. ES UN CONTRATO CONSENSUAL.

3. ES UN CONTRATO TRASLATIVO DE DOMINIO: Esta característica representa un efecto natural del contrato de la compraventa, pues trasmite la propiedad de un bien al comprador y por consiguiente sirve de título para la transmisión de la propiedad.

4. ES UN CONTRATO ONEROSO: Es un contrato oneroso por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para el comprador y vendedor. 

1. ES UN CONTRATO BILATERAL:

ARTÍCULO 1809. El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma.   La entrega se hará en el lugar señalado en el contrato, y a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta.  

  ARTÍCULO 1825. La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día, lugar y forma estipulados en el contrato.  

A falta de convenio, el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa.

2. ES UN CONTRATO CONSENSUAL:

ARTÍCULO 1791.  El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.

3. ES UN CONTRATO TRASLATIVO D DOMINIO: Art. 1790

4. ES UN CONTRATO ONEROSO

ELEMENTOS

1. CAPACIDAD Y PROHIBICIONES:

1.2 CAPACIDAD PARA CONTRATAR: La capacidad para celebrar el contrato de compraventa es general para obligarse. De ahí, que toda persona mayor de edad y que no haya sido declarada en estado de interdicción, puede comprar y vender bienes. Sin embargo los menores o incapaces no pueden comprar por si mismos, deben hacerlo por medio de sus representantes legales. Respecto a la venta de bienes de menores requiere también la participación del representante legal y el cumplimiento legal de determinados requisitos que tienden a proteger la integridad del patrimonio del menor. Art. 1975 CC, tales como el comprobar la absoluta necesidad y evidente utilidad de la venta.

En cuanto al representante de una persona jurídica, generalmente tiene facultades para adquirir bienes que la entidad requiera, lo cual no requiere autorización especial.

1.2 PROHIBICIONES

2. EL BIEN VENDIDO: El bien vendido ha de ser determinado, por lo menos en su especie, calidad y cantidad. También puede ser objeto de la compraventa los derechos.

3. EL PRECIO: El precio es un elemento esencial del contrato. El precio además de ser cierto, ha de ser pecuniario: dinero o signo que lo represente (títulos valores dirigidos específicamente al pago de suma en dinero). También el precio puede ser fijado por un tercero designado por las partes. A falta de pacto se entenderá que el precio será pagadero al contado, en el lugar y momento en que se hace entrega de la cosa.

1. CAPACIDAD Y PROHIBICIONES:

1.2 CAPACIDAD PARA CONTRATAR. Art. 1975 CC.

1.2 PROHIBICIONES: Del Art. 1792 al 1796 C.C. La sanción por la transgresión de las prohibiciones de los art. 1793,1794 y 1795, sería la nulidad radical o absoluta.

2. EL BIEN VENDIDO:

 ARTÍCULO 1801. Vendida una cosa expresando su especie y calidad, el comprador tiene derecho de que se resuelva el contrato si la cosa no resulta de la especie y calidad convenidas.  

Cuando se hubiere expresado el uso que se va a dar a la cosa, la calidad debe corresponder a ese uso. Y art. 1806 C.C.

3. EL PRECIO:

ARTÍCULO 1796. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo; pueden convenir en que el precio lo fije un tercero, y si éste no quiere o no puede hacerlo, el contrato quedará sin efecto; pero si la cosa fuere entregada, se presumirá que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el contrato, o el precio medio en caso de diversidad de precios.   Art. 1825 C.C.

EFECTO TRANSMITIVO DE LA PROPIEDAD

 EL PACTO DE RETROVENTA: La comisión revisadora del Código Civil estimo que si no se establecía la prohibición podría entenderse que se permitía tal pacto e incluso sujetarse en la práctica, a condiciones sumamente desfavorables para el que aparezca como vendedor. Se suprimió, porque este contrato se ha utilizado para encubrir otro tipo de contrato, especialmente mutuo, en perjuicio del deudor; y además porque puede sustituirse por otra figura contractual como es la promesa de venta.

1. LA TRANSIMISION DE LA PROPIEDAD: El contrato de compraventa está concebido con la finalidad esencial de ser el instrumento convencional de la transmisión de la propiedad.

2. LA DOBLE VENTA: Se da cuando el vendedor, antes de realizar la entrega del bien a su comprador la vende a otro. Esta problemática la resuelve el Art. 1807 C.C.

3. EL PACTO DE RETROVENTA:  Se puede definir como la facultad que el vendedor de un bien en reserva, de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulo,  o en su defecto, lo que haya costado la compra.   El pacto de retroventa queda prohibido en nuestro ordenamiento.

4. LA COMPRAVENTA DE COSA AJENA: Del estudio del Art. 1794 se desprende que el contrato de venta de cosa ajena, adolece de nulidad absoluta. Art. 1301 C.C.

5. LA COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES

6. LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

1. LA TRANSIMISION DE LA PROPIEDAD: Obligacion de transmitir la propiedad por parte del vendedor.

ARTÍCULO 1809. El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma.  

La entrega se hará en el lugar señalado en el contrato, y a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta.

2. LA DOBLE VENTA: Esta problemática la resuelve el Art. 1807 C.C

ARTÍCULO 1807. Si una misma cosa mueble se hubiere vendido a diferentes personas, prevalecerá la venta hecha al que de buena fe se halle en posesión de la cosa; y si ninguno tuviere la posesión, prevalecerá la venta primera en fecha.  

ARTÍCULO 1808. Si la cosa vendida fuere inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecerá la venta que primero se haya inscrito en el Registro, y si ninguna lo ha sido, será válida la venta anterior en fecha.

3. EL PACTO DE RETROVENTA: ARTÍCULO 1791.  El contrato de compraventa queda perfecto….. Queda prohibido el pacto de retroventa.

4. LA COMPRAVENTA DE COSA AJENA:

ARTÍCULO 1794. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor debe restituir el precio si lo hubiere recibido y responder de daños y perjuicios si hubiere procedido de mala fe.  

El que comprare lo suyo por haberlo creído de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se le restituya el precio.

5. LA COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES: Art. 1807

6. LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1. LA OBLIGACION DE LA ENTREGA: La  obligación de entrega tiene como contenido la puesta en poder y posesión del comprador del bien vendido. Debe tenerse en cuenta que la entrega del bien no solo abarca esta, sino a sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, así como los frutos producidos desde el día en que se perfecciono el contrato. La entrega se hará en el lugar señalado en el contrato y a falta de convenio , en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta, el Art. 1811 estipula que si los contratantes no fijaren plazo, la entrega se hará inmediatamente.  El código también aparte de la entrega real del bien vendido, la entrega simbólica o legal.

2. LOS PROBLEMAS DE CABIDA Y CALIDAD DE LOS INMUEBLES

3. LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO: La obligación del vendedor no se agota con la entrega del bien.

3.1. EL SANEAMIENTO POR EVICCION: La evicción (de evincere, vencer en juicio) es un acto de iniciativa extraña al comprador y vendedor que acarea al comprador el hecho de verse privado la propiedad del bien comprado, en cuanto esta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Es en consecuencia de no poder el vendedor mantener al comprador en “la posición legal y pacífica”, de la cosa, protegiendo al comprador frente a la falta de titularidad de aquel en el momento de la celebración del contrato, no frente a los actos posteriores del vendedor; y lo protege solo si sufrí privación de esa posesión legal y pacifica

3.2 EL SANEMIENTO POR VICIOS OCULTOS: Surge igualmente la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando el bien vendido tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. El vendedor responde del saneamiento por los vicios ocultos aunque los ignorase, a menos que se hubiere estipulado lo contrario.

Los dos remedios por los vicios ocultos se encuentran normados en el artículo 1561, son llamadas tradicionalmente acciones edilicias, y que se contemplan como una opción del comprador: 1. Acción Redhibitoria para que se rescinda del contrato, con restitución de los gastos que pago. 2. Acción estimatoria para que se devuelva el precio lo que la cosa vale menos, es decir, rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si  el vendedor actuó de mala fe, conocía los vicios ocultos y no los manifestó al comprador, en caso que el comprador opte por la acción redhibitoria, se le indemnizará además de daños y perjuicios. No en el caso de la acción estimatoria, porque la rebaja del precio se habrán tenido en cuanta necesariamente los perjuicios sufridos.

La acción redhibitoria y estimatoria deben deducirse dentro de los 6 meses siguientes de la entrega de la cosa

1. LA OBLIGACION DE LA ENTREGA:

ARTÍCULO 1810. La entrega de la cosa vendida puede ser real, simbólica o legal.  

La primera consiste en la entrega material de la cosa vendida o del título si se trata de un derecho.  

La entrega simbólica se realiza empleando alguna forma o figura con la cual el comprador se da por recibido de la cosa vendida.  

La entrega legal tiene lugar cuando la ley considera recibida la cosa por el comprador aun sin estar materialmente entregada.  

ARTÍCULO 1812. La entrega de la cosa vendida se entiende verificada:  

1°. Por la transmisión del conocimiento, certificado de depósito o carta de porte;  

2°. Por el hecho de fijar su marca el comprador con consentimiento del vendedor en las cosas compradas; y  3°. Por cualquier otro medio autorizado por el uso.  

2. LOS PROBLEMAS DE CABIDA Y CALIDAD DE LOS INMUEBLES: Art.1815 al 1823 C.C.

3. LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO: Art. 1543 al 1573

ARTÍCULO 1543. El enajenante está sujeto al saneamiento por evicción o por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en que se transfiere la propiedad, la posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa.

3.1. EL SANEAMIENTO POR EVICCION:

ARTÍCULO 1548. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al adquirente, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la enajenación, de todo o parte de la cosa adquirida.

3.2 EL SANEMIENTO POR VICIOS OCULTOS:

ARTÍCULO 1559. El enajenante está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia o inútil para uso a que se la destina, o que disminuya este uso de tal modo que, de haberlos conocido el adquirente, no hubiera aceptado la cosa o el precio convenido.

ARTÍCULO 1561. Por los vicios ocultos de la cosa tiene el adquirente derecho de ejercitar, a su elección, la acción redhibitoria para que se rescinda el contrato, o la acción estimatoria para que se le devuelva del precio lo que la cosa vale menos.

  OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1. EL PAGO DEL PRECIO: Es un elemento objetivo característico de la compra venta y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio del bien entregado. Ha de reunir los siguientes requisitos: a) precio verdadero o real; b) precio cierto o determinado; y c) el precio consistente en dinero o signo que lo represente.

2. EL COMPRADOR ESTA OBLIGADO A RECIBIR EL BIEN EN EL LUGAR Y TIEMPO CONVENIDOS.

1. EL PAGO DEL PRECIO:

ARTÍCULO 1826. El comprador que no ha pagado el precio y ha recibido la cosa, está obligado al pago de intereses en los casos siguientes:  

1°. Si así se estipuló en el contrato;  

2°. Si la cosa produce frutos o rentas; y  

3°. Si fuere requerido judicial o notarialmente para el pago

2. EL COMPRADOR ESTA OBLIGADO A RECIBIR EL BIEN EN EL LUGAR Y TIEMPO CONVENIDOS:

 ARTÍCULO 1830. El comprador está obligado a recibir la cosa en el lugar y tiempo convenidos, o en su defecto, en los legales, y si rehusare sin justa causa recibirla o si por su culpa se demorare la entrega, correrán a su cargo los riesgos de la cosa y los gastos de su conservación y el vendedor tendrá además el derecho de cobrarle los daños y perjuicios que le causare. Si la cosa fuere mueble, el vendedor puede pedir su depósito a costa del comprador

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LA VENTA EN RESERVA DE DOMINIO: La compraventa por abonos se ha extendido tanto, que casi la totalidad de la adquisición de los bienes se hace de esta forma. El vendedor entrega la cosa al comprador para que este la use normalmente, pero el vendedor retiene el título de propiedad hasta el pago total del precio.

1. COMPRAVENTA A PRUEBA Y COMPRAVENTA AD GUSTUM: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de los bienes que es costumbre gustar, examinar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva.

2. LA COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS: El artículo 1801, se refiere al contrato sobre muestras en el sentido que estipula el uso que se dará a la cosa, mencionando que la cosa debe corresponder a ese uso, lo que nos permite asumir si la cosa será útil.

3. LA COMPRAVENTA SOBRE BIENES EN TRANSITO: Del análisis de la norma se desprende el contenido de una condición resolutoria, que condiciona que la cosa llegue a su destino, que arribe en buen estado y en el tiempo convenido. De tal forma que el contrato se resuelve al no cumplirse alguna de estas condiciones.

4. LA COMPRAVENTA SOBRE BIENES FUTUROS: Nuestro código contempla la venta de una cosa futura antes que exista en especie y también una esperanza incierta.

5. LA VENTA EN RESERVA DE DOMINIO

6. COMPRAVENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR

7. LA COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCADERIAS: : (Convención de Viena 11 de abril 1980).  La convención se ha convertido en la ley aplicable en la mayoría de importaciones y exportaciones.

1. COMPRAVENTA A PRUEBA Y COMPRAVENTA AD GUSTUM:  Art. 1799 C.C.

2. LA COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS: Art. 1800 y 1801 C.C

3. LA COMPRAVENTA SOBRE BIENES EN TRANSITO: Art. 1802 C.C.

4. LA COMPRAVENTA SOBRE BIENES FUTUROS: Art. 1805 C.C

5. LA VENTA EN RESERVA DE DOMINIO: Art. 1834 C.C

6. COMPRAVENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR: Art. 1847 al 1850 C.C.

7. LA COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCADERIAS: (Convención de Viena 11 de abril 1980).