La crisis de los préstamos hipotecarios

COMO SE EVIDENCIO?

Los hogares asumieron un mayor nivel de endeudamiento

En síntesis, la crisis del sector de financiamiento hipotecario tuvo un impacto

negativo sobre la actividad edificadora, el crecimiento económico y la generación de

empleo. Sus orígenes se remontan a la incapacidad para restringir y/o esterilizar las

entradas de capitales, que se irrigaron a través del sistema financiero entre 1993 y

1998. El ‘boom’ de crédito alimentó una burbuja que estuvo acompañada (hasta

1995) del incremento en los precios de la finca raíz. La burbuja se desinfló cuando

se revirtieron los flujos de capitales, aumentaron las tasas de interés, cayeron más

rápidamente los precios de la finca raíz y aumentó la tasa de desempleo. Dado el

elevado nivel de endeudamiento, se deterioró la capacidad de pago de los deudores

y con ello la calidad de la cartera hipotecaria.

QUE AFECTO?

MEDIDAS DEL GOBIERNO

5. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA (LEY 546 DE 1999)

Para cumplir con lo dispuesto por la Corte Constitucional, el gobierno presentó al

Congreso un proyecto de Ley Marco con el fin de rediseñar el sistema de vivienda.

La ley estableció la reliquidación de los saldos de los créditos para los deudores que

estuvieran al día en sus obligaciones. Para ese propósito se reemplazó

retroactivamente el índice UPAC por un mecanismo de corrección monetaria basado

en la inflación promedio de los últimos doce meses, aplicado a los saldos vigentes

entre enero de 1993 y mayo de 1999. En términos nominales la variación

acumulada del UPAC entre enero de 1993 y mayo de 1999 fue de 240.5%. En

contraste, el incremento acumulado del índice utilizado para las reliquidaciones fue

de solo 217.4% durante el mismo periodo. 11

Para ponerle fin a la deslegitimación del UPAC, la ley introdujo a partir de enero

de 2000 una nueva unidad de valor real (UVR) ajustada diariamente en función de la

inflación. Dada la facultad de la ley, el CONPES (Consejo Nacional de Política

Económica y Social) estableció un mecanismo de indexación basado en la inflación

del mes inmediatamente anterior15. Los créditos denominados en UPAC se

transformaron en créditos en UVR. Además se prohibió la capitalización de

intereses, se autorizó un número específico y limitado de sistemas de amortización y

se estableció un tope de 11.0% por un año a la tasa de interés de los créditos

denominados en UVR para la adquisición de vivienda de interés social (VIS).

Posteriormente, la Corte constitucional al declarar la exequibilidad de la ley,

determinó que dicho tope debería ser permanente, lo extendió a todos los créditos y

le otorgó a la junta directiva del Banco de la República la facultad para fijarlo sobre

la base que “no puede incluir el valor de la inflación y debe ser siempre inferior a la

menor tasa real que se este cobrando en las demás operaciones crediticias de la

actividad financiera”.16 La Corte defendió la intervención estatal en esta materia

sobre la base de una presunta posición dominante de las entidades financieras.

Además, la ley estableció que la tasa de interés pactada es inmodificable en la vida

del crédito, salvo por acuerdo entre las partes para reducirla. Se autorizaron los

prepagos sin ninguna penalización, así como la reestructuración de los créditos y se

fijó el plazo de los créditos hipotecarios entre 5 y 30 años.

Se estructuró un esquema crediticio orientado a reducir los descalces de tasas

de interés y plazos. En particular, se reglamentó la titularización de cartera

hipotecaria y la emisión de bonos hipotecarios (denominados en UVRs y emitidos

plazos similares a los de la cartera). La ley estableció la exención plena del

impuesto sobre la renta a los rendimientos financieros de los títulos y bonos

hipotecarios, emitidos durante los siguientes cinco años a partir de la expedición de

la ley, con el fin de estimular la utilización del mercado de capitales para el

financiamiento hipotecario. Además se otorgó una garantía de la nación sobre los

títulos y bonos respaldados con cartera VIS.

En julio de 2001, los bancos hipotecarios y la Corporación Financiera

Internacional crearon la Titularizadora Colombiana con el fin de adquirir la cartera

hipotecaria y titularizarla. Dos años después se habían emitido títulos, y en menor

medida bonos, por un monto equivalente al 13% de la cartera hipotecaria total.

En la práctica, sin embargo, el descalce de plazos y tasas subsiste debido a que

los bancos hipotecarios no realizan captaciones denominadas en UVR. Previendo

esta situación, la ley de vivienda creó el Fondo de Reserva para la Estabilización de

la Cartera Hipotecaria (FRECH) con el propósito de ofrecer un sistema de

coberturas para mitigar los riesgos asociados al descalce de tasas. Sin embargo,

después de varios ensayos fallidos en materia de reglamentación, este mecanismo

no ha operado en la práctica. La ausencia de captaciones en UVR es atribuible en

buena parte a la fuerte estacionalidad de la inflación (el 80% de la inflación anual se

15 Posteriormente, la Corte Constitucional declaró inexequible esta delegación y la transfirió a la

Junta Directiva del Banco de la República. La Junta mantuvo el mecanismo de indexación

inicialmente adoptado por el CONPES. 16 El Banco de la República, a su vez, lo mantuvo en 11% para los créditos VIS y lo estableció en

13.9% para los créditos no VIS. 12

causa entre enero y mayo) impide realizar captaciones a la vista en UVR. Como se

aprecia en el Gráfico 12, la introducción de la UVR ha implicado una mayor

volatilidad en la fórmula de ajuste, que sigue de cerca a la inflación, con una clara

estacionalidad que contrasta con las épocas del sistema UPAC.

Desde una perspectiva económica, la crisis es atribuible a la magnitud del

endeudamiento previo que aumentó la vulnerabilidad de los hogares a cambios en

la tasa de interés, el precio de la finca raíz y la tasa de desempleo. El incremento de

la tasa de interés, especialmente durante 1998, se tradujo en un incremento de la

corrección monetaria muy superior a la inflación de ese año, lo que tuvo fuertes

implicaciones tanto sobre los flujos como sobre los

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