RESUMEN DE DERECHO REGISTRAL

MÓDULO 1. PUBLICIDAD

UNIDAD 1
Concepto de publicidad. Publicidad registral. Concepto y fundamento. La tradición como sistema de publicidad: inconvenientes. Los registros como sistema de publicidad: ventajas. Clasificación.
UNIDAD 2
Evolución de la publicidad. Régimen del Código Civil. Registros establecidos por leyes locales: crítica. La ley 17.801: características principales y efectos del sistema registral inmobiliario. Organización funcional del Registro Inmobiliario: leyes provinciales. La ley provincial de Córdoba 5771.
Publicidad

En este módulo veremos el concepto de publicidad en general, su evolución a través del tiempo y los dos grandes sistemas existentes en materia publicitaria, empezando por la tradición hasta llegar a la registración, que se estudiará en los siguientes módulos.
La publicidad es una actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica. Cuando hablamos de cognoscibilidad hablamos de posibilidad de conocimiento y no necesariamente de conocimiento efectivo. Así, cuando se publicita un embargo en el registro de la propiedad, si nadie realiza averiguaciones para ver el estado del inmueble nadie conocerá esa situación; pero existe la posibilidad de que cualquier persona con interés legítimo se acerque al registro para conocer lo publicitado en él.
La publicidad registral es aquella que permite conocer una situación jurídica a través de los registros, sean éstos mobiliarios (muebles) o inmuebles.
Este tipo de publicidad tiende a dar más seguridad jurídica, pues se entiende que los documentos registrados tienen una presunción (que admite prueba en contrario) de certeza e integridad.

Hay dos grandes sistemas de publicidad:

El primer sistema de publicidad es la tradición, en el que importa la entrega real, efectiva, material y voluntaria de la cosa (realizada por el tradente) y la recepción real, efectiva, material y voluntaria de la misma realizada por el accipiens.
La tradición tiene dos funciones:
1) La primera función es ser constitutiva del derecho real, para todo tipo de cosas, sean muebles o inmuebles, salvo cuando la registración es constitutiva, en cuyo caso el derecho real no nace sino que se inscribe. Ejemplos de ello son: registro de palomas mensajeras, registro de automotores, registro de equinos pura sangre de carrera (ley 20.378
Es decir que, salvo estos tres tipos de registros sobre muebles, en los demás la tradición hace nacer el derecho real. Así, el artículo 577 del Código Civil dice: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”.
2) La segunda función es publicitaria del derecho, que se basa en la entrega que una persona hace a otra respecto de una cosa, exteriorizando y dando a conocer a la sociedad una determinada situación jurídica.
La tradición como sistema publicitario resulta insuficiente, porque no otorga seguridad jurídica. La entrega de la cosa no siempre tiene el objeto de hacer nacer el derecho real como lo estipula el artículo 577 del C.C., ya que a veces la entrega sólo genera un derecho personal, como cuando alguien da una cosa a otro para que la cuide y conserve y la restituya en un periodo determinado de tiempo.
Un ejemplo de esta situación es la del depositario que debe velar por la conservación de la cosa y restituirla una vez finalizado el contrato. Es decir, a veces la entrega genera un derecho real, y otras un derecho personal. A la sociedad que contempla dicho acto de entrega no le consta si la misma va a generar un derecho personal o real, lo cual sólo le consta a las partes intervinientes en el acto o negocio jurídico (contrato de compraventa, de depósito, etc.).
El segundo sistema de publicidad se da a través de los registros que, como se anticipó, generan más seguridad jurídica, pues lo publicitado en el registro da esa presunción de certeza e integridad de lo asentado en él. De ahí la ventaja de los registros como sistema de publicidad.

Clasificación

Los registros se clasifican de acuerdo a la base que se toma como imputación o de referencia, a los fines de inscribir o anotar. Así, pueden ser reales, personales o causales.
Los registros personales son aquellos en los que la base de imputación o de referencia para registrar es la persona. Un ejemplo de ellos es el Registro Nacional de Estado Civil y Capacidad de las Personas. Allí quedan asentados todos los antecedentes de la persona desde que nace (acta de nacimiento), su matrimonio (acta de matrimonio), sus separaciones personales y divorcios (que quedan asentadas en nota marginal en el acta de casamiento), las inhibiciones que pesan sobre la persona, por ejemplo los estados de 152 bis del C.C., las declaraciones de demencia, etc., y la muerte (partida de defunción).
Los registros son reales cuando se los toma como base de referencia para inscribir o anotar la cosa. Ejemplos de ellos son los registros de buques, aeronaves y equinos pura sangre de carrera, ente otros.
Los registros son causales cuando se toma como base de imputación a la causa. La causa es el acto jurídico que da nacimiento a una relación jurídica, como por ejemplo una compraventa, una donación, una permuta o una hipoteca. Un ejemplo de registros causales se da en nuestro sistema registral inmobiliario hasta la sanción de la ley 17801 en 1968, que transforma el sistema causal al sistema de matrícula (art. 44, 10, 11, 12 y 13 de ley 17801).
El sistema causal es el llamado sistema del folio, tomo y año, en donde se registran las situaciones jurídicas por orden cronológico, pero por causas (compraventa, donación, hipoteca). Cada tomo tiene 250 folios y se agrupan las causas a medida que van ingresando al registro (orden cronológico).

Se acompaña una fotocopia de este sistema a los fines de su comparación con el sistema de matrícula.
Visualizando el folio, usted podrá ver que la causa está registrada en forma textual, literal, a diferencia de la matrícula en donde los elementos de la relación jurídica (sujeto, objeto y causa) están determinados en base a breves notas. Así, el sujeto (titular dominial) se encuentra en la columna a) de titularidades, individualizado por su nombre, apellido, D.N.I., estado civil, nacionalidad y domicilio.
En caso de tratarse de una persona jurídica, se identifica a través de la razón social, el domicilio y el número de CUIT. En cuanto al objeto, se individualiza el inmueble, su superficie total, colindancias, nomenclatura catastral si la tiene, plano de mensura si lo hubiere, y cuantas especificaciones sean necesarias para la individualización del inmueble, que se describen en la parte superior de la matrícula.
En cuanto a la causa, se determina si se trata de una compraventa –en cuyo caso deberá especificar un elemento esencial en ella, que es el precio– o si es una donación, hipoteca, etc. También se determinan los aspectos formales de la causa, a saber: escritura nro......, de fecha......, escribano......., Registro....... Todas estas especificaciones que hacen al principio registral de especialidad están contempladas en los artículos 10, 11, 12 y 13 de la ley 17801, a los cuales se hace remisión

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