DERECHO REGISTRAL

PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que determinan los rasgos y características principales de la institución registral en un país. En el Perú encontramos regulados los siguientes principios registrales que determinan el perfil de nuestro Registro.

1.- PRINCIPIO DE ROGACIÓN

En virtud de este principio, las inscripciones en el Registro se extienden necesariamente a solicitud de parte; al respecto. el texto del Numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos enuncia quienes están facultados para solicitar las inscripciones ante el Registro, de esta manera consigna a los otorgantes el acto o derecho al tercero interesado, respecto de este último, la reiterada Jurisprudencia registral ha precisado que el interés en la inscripción se presume, por ello no resulta necesario acreditarle al registrador el interés en buscar la acogida de un acto o derecho por el Registro. Adicionalmente, cabe señalar .que la rogatoria se extiende a todos los actos inscribibles contenidos en título, salvo reserva expresa.

De los alcances de este principio, sólo se excluyen las inscripciones de Oficio reguladas por norma expresa, así tenemos por ejemplo el caso de las hipotecas legales en los Registros inmobiliarios.

2.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El Principio de Legalidad, en lo que atañe a la publicidad registral es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en los Registros Públicos, sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en las partidas registrales solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente.

En un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos o concordantes con la realidad jurídica es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la titulaci6n presentada al Registro. De lo contrario, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos conflictos.

La calificación de los títulos presentados a inscripción, constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad.

Mediante ella los títulos defectuosos son rechazados definitiva o provisionalmente en el Registro, ya que en él, sólo tienen acceso registral los títulos perfectos. La calificación consiste en el examen, censura o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados a Registro verifica el Registrador, antes de proceder a la inscripción, en sentido amplio, de los mismos, registrándolos si ello es procedente o denegando o suspendiendo su inscripción, cuando no es están arreglados a derecho, El Principio de Legalidad se encuentra regulado por el artículo 2011 del Código Civil y el Numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

3.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Es el Principio en virtud del cual, se presume que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal. Existe pues una consecuencia registraI, en el sentido que se produce todos sus efectos. Por otra parte, en sentido negativo, la falta de inscripción implica que no hay contenido al cual referirse y en términos de derecho registral, el acto no inscrito no existe.

Existe una Legitimación activa y una legitimación pasiva; la primera es aquella por la cual, el titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación, y la legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene. Cabe entenderse que este no es e! caso de quien se va amparar en el Principio de Fe Pública Registral, el cual requiere entre otros elementos la Inscripción. El Principio de Legitimación se encuentra regulado en el artículo 2013 del Código Civil y el Numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros públícos.

4.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

En atención de esta principio, las inscripciones en el Registro se extienden en partidas registrales que se organizan en atención de determinado elemento común, así tenemos el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual se rige por el sistema del folio real, en virtud del cual por cada inmueble se abre en el Registro una partida registral, en la cual se extienden todas las inscripciones sucesivas referidas .al predio inscrito, este principio se encuentra regulado por el Numeral IV de! Reglamento General de los Registros Públicos y adicionalmente por el artículo 1 de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones.

5.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE O PRIORIDAD DE RANGO

La Prioridad de rango es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Este Principio determina la Prioridad en el tiempo de la inscripción, por la cual se establece la preferencia de los derechos que otorga el Registro.

El Principio de prioridad se puede resumir en la máxima qui est prior in tempore est potior in iure, que significa que el primero en el tiempo es el mejor en el derecho y que, en términos registrales, se concede preferencia a quien primero acude al Registro.

La Prioridad no se determina atendiendo a la antigüedad del título, sino a la de su presentación al Registro. La antigüedad de la constancia registral se determina atendiendo a la fecha del asiento de presentación, la cual se hará constar en la inscripción. SI hay coincidencia de fechas, la

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