Derecho Registral

I

EL DERECHO REGISTRAL

1. PROCEDENCIA.

Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de este; nos referimos a la Propiedad, que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre consideró como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo “nómada” y se establece en un determinado lugar, la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario defender en algún momento inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio de ejercitar un derecho sobre lo que consideraba suyo frente a posibles usurpadores, pudiendo tomarse esta clase de conducta como un tipo de “ publicidad Inmobiliaria primitiva”.

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia de un pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones, de las que se hará mención posteriormente, formas por las cuales se instituyeron actos de dominio, y de transmisión de este, actos que se hizo necesario controlar debido a la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran gravados por sus titulares los bienes inmuebles, que para el caso en cuestión son los que consideraremos en adelante. Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles[1] y los Derechos Reales y Personales [2] por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las partes (protagonistas del negocio jurídico) eran espectadores o se enteraban indirectamente del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que con la Traditio[3] fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una propiedad por lo quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue exigida la denuncia de Gravámenes ante un organismo Registrador (padrón de contribuyentes) o el archivo de sentencias judiciales que importa el Registro obligatorio de los Bienes Inmuebles con la necesidad de llevar un orden y control de los Bienes Inmuebles por cada titular, dar publicidad de los actos efectuados por ellos, ocultar los gravámenes y cargas que pesan sobre un bien raíz (In Rem) y el desconocimiento de quienes realmente poseían el Dominio es lo que da origen al Registro de Inmuebles Hipotecas y como lo confirma el Autor Luis Carral y de Teresa [4] cuando expresó que “El Registro nació como un medio de seguridad del tráfico Jurídico”.

2. ASPECTOS HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL.

2.1 ESTADO DE PREEXISTENCIA.

El Registro de la propiedad inmobiliaria debe ser estudiada históricamente a través de dos Estadios: el Poseyente o a priori, que se refiere a la implementación de “Registro” como sistema de publicidad de la transmisión de Derechos Reales y el Consecuente o a Posteriori, respecto a las prioridades que existían, surgidas por la fuerza de la Ley, que impuso la obligatoriedad de la Inscripción registral como forma de la transmisión de Derecho Real y con el objeto de orden jurídico[5].

El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad Inmueble fue en la ANTIGUA GRECIA, en el cual existieron los primeros registros que se conocieron como “anagrafe”, lo que a su vez sé crearon con el propósito de evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las obligaciones contraídas por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en LIBROS. También la institución Registral fue conocida en EGIPTO, en el que existía la “bibliozeke” democion logon (archivo de Negocio) en donde se archivaban las declaraciones de impuestos, y la “Enkleseon” bibliozeke (archivo de adquisiciones) que era la oficina que intervenía en el movimiento Inmobiliario; y funcionaba por medio del “bibliofilake” o Registrador, a quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el acto que se necesitaba registrar, si accedía pasaba a otra instancia “prosangelia”, en la que se inscribía el nombre del adquirente y la clase de contrato, sin mayor tramite se daba fe de que el acto era valido.

2.2. DERECHO ROMANO

De igual modo por ser la cuna de nuestras instituciones civiles el

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