Ac Hoteles

A la hora de analizar este caso, aplicaremos lo visto tanto en la nota técnica de “valoración de empresas. Un resumen” como lo comentado en el propio caso sobre las características de la evaluación de proyectos de inversión hoteleras.

Para el cálculo y jerarquización de los diversos proyectos de apertura de hoteles, se utiliza un procedimiento estandarizado (normalizado) y cuidadoso que parte de las siguientes reglas:

a. Preparación de las cuentas de resultados y balances previsionales de los 10 años siguientes (hasta el 2015)

b. Posteriormente se calculan los cash-flows y su rentabilidad en las siguientes tres modalidades:

i. Cash-Flow del proyecto

ii. Cash-Flow del accionista

iii. Cash-Flow del grupo AC Hoteles

c. Se buscan las posibles incertidumbres y riesgo que pueda tener el proyecto. En este caso son las siguientes:

i. El flujo del año 2015

ii. Las opciones de compra sobre terrenos en distintas ubicaciones de Madrid

iii. El cálculo de la canibalización de ventas del grupo AC Hoteles

iv. El 7% de gastos generales que cargaba la central de AC Hoteles

d. Por último, una análisis de la sensibilidad del proyecto a fin de calcular el riesgo operativo del mismo (ingreso por habitación, tasa de ocupación y tamaño de la inversión inicial).

Así pues, comenzaremos por la preparación de las cuentas de resultados y balances provisionales del proyecto de inversión de AC Hoteles denominado “Proyecto Hotel Cantoblanco”

1. Construir la cuenta de resultados y el balance previsional

En este apartado vamos a analizar la Cuenta de resultados y el balance previsional, hasta el año 2015, del proyecto Cantoblanco. De aquí extraeremos una primera visión acerca de la inversión que se plantea realizar y del feeling que para los inversores puede llegar a tener, obviamente desde una perspectiva superficial.

I. Cuenta de Resultados Previsional:

A la vista de esta cuenta de resultados podemos observar que:

- Se obtienen beneficios en todos los ejercicios contemplados

- El margen Bruto asciende al 85% de las ventas

- El EBITDA pasa del 38,9 al 44,9%, mejorando considerablemente

- Los intereses representan una pequeña cantidad de las ventas, reduciéndose el peso específico de los mismos de un 3,51% al 0,7% del último ejercicio

- El comportamiento de las ventas es de estancamiento a partir de 2008, ya que el incremento de las ventas es como consecuencia del incremento de la tarifa de las habitaciones en un 5%.

- El volumen tanto absoluto como la pendiente de crecimiento es buena, pasando del 15% en el año previsto más bajo al 25% en el más alto.

- El ROE también crece del 10 al 14%, lo que indica un negocio en crecimiento. La rentabilidad media de los recursos propios se esta rentabilizando al 12%, mientras que el coste de la deuda lo está siendo al 6%. Existe una prima de rentabilidad sobre deuda bancaria del 100%.

- Por otra parte, el crecimiento de la rentabilidad sobre los activos totales netos (ROA) es muy importante, pasando del 7 al 23%, lo que supone una muy buena rentabilidad.

Aparentemente, los valores que nos ofrece esta cuenta de resultados previsional es buena y nos alienta a continuar con el proceso de inversión.

Analicemos ahora el balance previsional

BALANCE CORTO Hipótesis 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

NOF (% sobre Ventas) ------> 5% (3) 0 214 243 275 288 303 318 334 351 368 386 0

AF neto 17.000 (4) 8.000 16.460 15.920 15.380 14.840 14.300 13.760 15.557 15.017 14.477 13.937 13.397

AN Activo neto 8.000 16.674 16.163 15.655 15.128 14.603 14.078 15.891 15.367 14.845 14.323 13.397

DL Deuda Largo (Pago anual ppal) ------> 1.000 5.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

RP Recursos Propios (5) 3.000 7.316 7.689 8.187 8.738 9.346 10.013 10.741 11.534 12.394 13.325

Financiación 8.000 17.316 16.689 16.187 15.738 15.346 15.013 14.741 14.534 14.394 14.325

Caja excedente (+) o Crédito (-) (6) 0 642 526 532 610 743 935 -1.149 -833 -451 2

Dividendo pagado (50% BN año anterior) 50% 316 373 498 552 608 667 728 793 860 931

17.316 16.689 16.187 15.738 15.346 15.013 14.741 14.534 14.394 14.325

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A la vista del Balance previsional, cabe realizar los siguientes comentarios:

- El Inmovilizado representa más del 80% del total del activo. Esto es lógico atendiendo a los cortos plazos de cobro de la prestación del servicio y de los importantes volúmenes de terrenos y construcciones que son necesarios para llevar a cabo un proyecto nuevo de este tipo. Además, los terrenos, que son cerca del 50% del total de inmovilizado, no se amortiza, por lo que su valor no se ve depreciado por la amortización con el tiempo.

- El pasivo se reparte entre los recursos propios y las deudas a largo plazo bancarias. El comportamiento es asimétrico, ya que conforme aumenta con el tiempo los RR.PP, las deudas van reduciéndose considerablemente a razón de 1 millón anual.

- Las NOF apenas representan un 2% de media sobre el total del activo, considerándose cuasi despreciables.

El balance también representa una buena imagen para llevar a cabo el proyecto de inversión. Aunque nace apalancado el proyecto, la viabilidad queda constatada con tasas de ocupación de las habitaciones semejantes a las actuales en el sector y en la ciudad de referencia.

2. Análisis de la cuenta de resultados y el balance previsional

El análisis de la cuenta de resultados y del balance previsional se han realizado en el apartado primero de este caso.

3. Cálculo de los Cash Flow y su rentabilidad

FCF Cash Flows del Proyecto 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 k g

EBIT (7) 0 1.122 1.448 1.801 1.937 2.081 2.232 2.391 2.559 2.737 2.923 3.120 12% 2%

± Variación AN (8) -8.000 -8.674 511 508 526 526 525 -1.813 523 522 522 926

FCF (9) -8.000 -7.551 1.958 2.309 2.463 2.606 2.757 579 3.083 3.259 3.445 31.198

IRR proyecto (10) 17,14%

FCC después de impuestos (11) -8.000 -7.944 1.452 1.679 1.785 1.878 1.976 -258 2.187 2.301 2.422 20.279

IRR con impuesto (12) 10,61%

CF accionista

BN (13) 0 632 746 995 1.103 1.216 1.334 1.457 1.586 1.720 1.861 20.279

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