Fideicomiso Inmobiliario

1. Antecedentes

En la presente semana, analice el siguiente negocio inmobiliario de construcción de departamentos y estructure un fideicomiso para conseguir financiamiento bancario, con las siguientes características:

1. Terreno: 1000 m2.

2. Costo de construcción (incluye acabados): 400 US$/m2 (no incluye terreno).

3. Por normas: 35% debe quedar libre para áreas comunes.

4. 10 pisos como máximo.

5. Costo terreno: 2000 US$/m2.

6. Precio de venta final (m2 vendible): 1500 US$/m2, bajo el sistema de venta en planos.

7. La construcción durará 12 meses.

El banco presta a una TEA de 10%, el desembolso es de acuerdo al avance de obra, los futuros dueños de los departamentos cancelan la propiedad con recursos propios o financiamiento de alguna entidad financiera.

El banco inicia el desembolso cuando se tenga un 30% de las propiedades vendidas y pagadas.

2. Fideicomiso Inmobiliario

Son aquellos en los cuales el fiduciario recibe de su cliente (fiduciante) un bien inmueble con el fin de que ésta lo administre, desarrolle un proyecto de construcción y venda las unidades construidas a los compradores.

El nacimiento del fideicomiso surge con la suscripción del contrato de fideicomiso entre el fiduciario y el/los fiduciante/s, en tal contrato se perfecciona la transmisión de dominio del terreno sobre el cual se desarrollara el emprendimiento cuyo gerenciamiento le es encomendado al fiduciario, quien pasa a ejercer el dominio fiduciario del inmueble que da nacimiento a un patrimonio (fondo fiduciario) absolutamente separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.

Como contrapartida el fiduciante recibe derecho sobre el resultado que se genere en el fondo. Por tratarse de un fideicomiso financiero, el derecho se instrumenta mediante la emisión de certificados de participación cuyo primer titular pasa a ser el fiduciante, pero que posteriormente éste puede libremente negociar en el mercado.

El administrador selecciona y suscribe, por cuenta del fideicomiso el respectivo contrato de locación de obra previamente pactados en el respectivo plan de certificaciones los cuales son cancelados previo dictamen favorable de una o más empresas especializadas en auditoría de obra.

El dinero necesario para afrontar el avance de la obra proviene de dos fuentes. Primero se suscriben compromisos de venta de unidades con clientes (preventa de unidades), quienes aportan al fideicomiso durante la etapa de construcción una parte del precio de venta final de la unidad a construir.

Estos pagos revisten la naturaleza de anticipo de precio y constituyen por lo tanto un pasivo para el fondo. La otra fuente de ingresos está dada por la financiación.

El fideicomiso emite a partir de su constitución, títulos de deuda con garantía hipotecaria. Dichos títulos son emitidos en sucesivas series, de forma tal que cada avance de obra certificado, que aumenta el valor del activo del fondo, constituye el mayor valor de la garantía hipotecaria que posibilita el lanzamiento de la nueva serie.

Los títulos de deuda cuentan con una fuerte garantía, adicional a la hipotecaria, que viene dada, precisamente por el aislamiento del proyecto en un patrimonio autónomo fiduciario y por la calificación otorgada por compañías evaluadoras que analizan la factibilidad de emprendimiento.

Este mecanismo da lugar a la obtención de tasas cada vez más bajas, ya que el avance de la obra y el éxito obtenido en la pre-venta de unidades constituyen factores

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