EL RETRACTO

EL RETRACTO

Retracto convencional: Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.

Articulo 1.544 CC: El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

El retracto legal

El retracto legal, según el artículo 1546 del Código Civil venezolano, "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

En la legislación española existen diferentes retractos legales:

Retracto de colindantes

El artículo 1523 del Código Civil establece un derecho de adquisición preferente a favor de los propietarios de las tierras colindantes cuando se produzca la venta de una propiedad cuya extensión sea inferior a una hectárea.

El derecho de retracto en los arrendamientos urbanos

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal —recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de viviendas, y en el artículo 31, para usos distintos a la vivienda— permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posición contractual del comprador, con sus mismas condiciones. La subrogación se produce sólo en los elementos subjetivos del contrato, manteniéndose el resto inalterado. Funciona como complemento del derecho de tanteo, pero, en vez de mostrar sus efectos antes de la compraventa, lo hace en momentos posteriores, sirviendo así de garantía ante un eventual fraude en las condiciones mostradas en el tanteo.

También se contempla el derecho de retracto en los casos de venta de fincas rústicas que colinden con la propiedad de el titular de este derecho de retracto, al igual que sucede con las fincas urbanas.

El retracto convencional

Dentro de la categoría de los derechos reales de adquisición preferente se encuadran, junto con la opción, los tanteos y los retractos voluntarios y legales. Pero a pesar de la misma denominación de estos dos últimos son tan grandes sus diferencias que una mejor exposición aconseja su tratamiento separado. Tales derechos se caracterizan porque otorgan la facultad de adquirir una cosa con preferencia a los demás: en el tanteo la facultad de adquirir se produce en un momento anterior a la venta; en el retracto, después de la enajenación. Por ello se ha dicho con acierto que las dos figuras son las dos caras de la misma moneda.

Puede definirse el retracto convencional siguiendo nuestro C.C. (arts. 1.507 y 1.518) como el derecho que se reserva el vendedor de recuperar la cosa vendida y cumplimiento de lo demás especialmente pactado. De esta forma nuestro C.C. configura el retracto convencional como un derecho que juega sólo en beneficio del vendedor, a diferencia de los retractos legales que pueden ser ejercitados por terceras personas. Pero esta configuración del C.C. no debe impedir la admisión de retractos configurados negocialmente en beneficio de personas distintas del vendedor: en tal caso, nos encontraríamos en presencia de una figura de gran parecido con el retracto legal, excepto su constitución por vía negocial (entonces podría hablarse propiamente de retracto voluntario).

Es un elemento adicional que se incluye en el contrato de compraventa por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en el original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que funciona con base en la voluntad del vendedor. El límite legal del pacto de retro es de 10 años de duración.

Modalidades de la Venta 1. Venta Ensayo Previo: en las ventas sujetas a ensayo previo el contrato queda sujeto a que la cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para el uso a que esta destinada. 2. Venta ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.

Modalidades de la Venta 3. Venta de mercancías por Peso, Cuenta o Medida: cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción de peso, cuenta o medida. 4. Venta en GloBo: al venderse mercancías alzadamente o en globo la venta queda perfeccionada inmediatamente. 5. Venta con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. 6. Venta con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura

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