Impuestos En La Compraventa

TEMA: FUNDAMENTO LEGAL DE LOS IMPUESTOS Y DERECHOS EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

--- A.- CALCULO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION: (pago provisional por cada operación de Enajenación de Inmuebles Art. 147 al 154).

--- B.- ENAJENACION CASA HABITACION:

1) (ART. 109 FRACCION XV)

2) Reglamento de la Ley (ART. 129 y 130)

--- C.- DEDUCCIONES AUTORIZADAS PARA DISMINUIR EL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION: (Art. 148)

--- D.- ADQUISICION DE BIENES POR HERENCIA, LEGADO O DONACION.- (Art. 152).

--- E.- CUANDO EXISTE DIFERENCIA MAYOR AL 10% ENTRE EL VALOR DE AVALUO Y LA CONTRAPRESTACION PACTADA SE CONSIDERA INGRESO: Art. 153).

--- F.- DE LOS INGRESOS POR ADQUISICION DE BIENES:

a).- Art. 155

b).- Art. 156

c).- Art. 157

REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

--- G.- OBLIGACION DEL NOTARIO DE CALCULAR Y ENTERAR: (Art. 208)

a).- CASOS EN QUE NO PROCEDE EL PAGO PROVISIONAL:

b).- CUANDO SE TRATE DE ELEVAR A ESCRITURA PUBLICA CONTRATOS PRIVADOS, cumpliendo lo siguiente:

--- F.- TITULO QUINTO- DE LOS INGRESOS POR ENAJENACION DE INMUBLES DE LOS RESIDENTES EN EL EXTRANJERO (Art. 189 Ley del Impuesto Sobre la Renta).

--- H.- CUANDO SE CAUSA EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (Art. 1, 8 y 9 IVA).

LEY DE HACIENDA MUNICIPAL

--- I.- CALCULO DEL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES ( Art. 75 Bis).

LEY DE INGRESOS DEL ESTADO

--- J.- CALCULO DE DERECHOS DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO.

A.- CALCULO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION: (pago provisional por cada operación de Enajenación de Inmuebles Art. 147 al 154).

---Artículo 147. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 148 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

--- I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

--- II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.

--- III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.

Información necesaria para el cálculo del Impuesto Sobre la Renta

1.- fecha de enajenación

2.- precio de enajenación (terreno y en su caso de la construcción)

3.-fecha de adquisición (terreno y en su caso construcción)

4.-precio de adquisición (terreno y su caso construcción)

5.-numero de enajenantes (soltero, matrimonio, hermanos, copropietarios)

Ejemplo:

--- B.- ENAJENACION CASA HABITACION:

1) (ART. 109 FRACCION XV)

2) Reglamento de la Ley (ART. 129 y 130)

---Artículo 109. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

Fracción XV. Los derivados de la enajenación de:

---a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

---Artículo 129. Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.

---Artículo 130. Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:

I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija. (el criterio fijado es que contenga consumo).

III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas

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