La Servidumbre

Caracteres de la Servidumbre

Las servidumbres pueden disponerse en la siguiente forma:

A) La servidumbre es un derecho real.

B) recae sobre la cosa ajena.

C) es una limitación del derecho común de propiedad.

D) constituye una relación entre predios.

A) La servidumbre es un derecho real:

De su naturaleza jurídica derivan los corolarios siguientes:

a) La servidumbre recae sobre la cosa misma y confiere a su titular una acción real (la acción confesoria) característica.

b) Para la concepción clásica, la servidumbre no puede manifestarse más que un pati (soportar) – tolerar el paso del vecino por el fundo que nos pertenece, por ejemplo – o en un non facere - no elevar la construcción existente en el fundo propio, por ejemplo -, que se traduce en la omisión de una conducta que normalmente hubiera podido observar el dueño en ejercicio del Derecho de propiedad. Para la misma dirección clásica, la servidumbre no puede consistir en el derecho de exigir a un obligado un facere. Un deber de este rango tendrá solo carácter personal y no real, o, dicho en otra forma, un facere no constituirá nunca el contenido principal de una servidumbre.

La última cuestión sugerida se conecta directamente al debate sobre la existencia de los derechos reales in faciendo, en los que el deber universal de respeto es marginado por la pretensión a una prestación positiva al obligado, a favor de quien se halle en una determinada posición (de dominación) respecto de la cosa. De admitirse la posibilidad de un deber jurídico de este matiz, estaríamos en presencia de un intermediario determinado en el vínculo obligatorio real.

La naturaleza real de la obligación puesta a cargo del propietario del fundo sirviente, de hacer los gastos necesarios para el uso y la conservación de la servidumbre – obligación fundada en el titulo -, es innegable (art. 730 CC). De mismo modo, el compromiso asumido por quien concede agua de un manantial o un canal, de construir obras ordinarias y extraordinarias para la derivación y conducción de las aguas hasta el sitio en que la suministre (art. 736 CC) constituye una obligación propter rem de signo indiscutible.

La simetría revela, entonces, entre el Derecho real, como poder sobre la cosa, que se explica por la exclusión de todos los demás en relación a la titularidad y que no puede dar cabida a un facere a cargo de alguien individualmente señalado, y la obligación propter rem , que admitiría un contenido positivo de la índole descrita.

Los deberes a cargo del propietario del fundo sirviente, surgirían a manera de obligaciones accesorias de las servidumbres. Estas obligaciones accesorias hallan su fuente en el título (constitutivo) o en la ley.

Sea cual fuere la dirección que se adopte, la resultante obligada consiste en la admisión de una prestación positiva puesta a cargo del obligado real y exigible por el titular del fundo dominante. La obligación se traslada a los sucesivos adquirientes del fundo sirviente, independientemente del conocimiento que ellos tomen de la circunstancia anotada (la persistencia del gravamen), y el obligado podrá liberarse por conducto del abandono del predio gravado.

B) La servidumbre debe recaer sobre la cosa ajena:

La configuración de la servidumbre presupone que los fundos pertenezcan a propietarios distintos (versión del principio nemini res sua servit). La regla alcanza su plenitud cuando el fundo dominante y el fundo sirviente llegan a pertenecer al mismo sujeto, pero no cuando el propietario de uno de ellos sea copropietario del otro. Los comuneros, a través de un acto decisorio (de disposición), pueden constituir servidumbre a favor del fundo integrado al patrimonio de uno de ellos.

Por aplicación de esta característica, lógicamente debe admitirse la extinción de la servidumbre por confusión de los derechos de propiedad, sobre los fundos dominante y sirviente en un solo sujeto.

C) La servidumbre es una limitación del derecho común de propiedad:

Las servidumbres suponen una limitación y no un fraccionamiento del Derecho de propiedad. Al cesar la servidumbre, dominio recupera su contenido normal en razón de su carácter elástico; si se tratara de un fraccionamiento, la extinción de la servidumbre requeriría, adicionalmente, un acto del propietario encaminado a reintegrar aquella porción a su Derecho.

De esta idea se deriva:

a) La servidumbre no se presume. Su constitución y existencia deben probarse. Como Derecho real inmobiliario, la constitución o modificación de las servidumbres están sometidas a la formalidad del registro (art. 1.920, ordinal 2 CC), para que surtan efectos contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble gravado (art, 1.924 CC).

b) No hay servidumbre sin utilidad o ventaja, actual o posible.

c) El ejercicio de la servidumbre debe adaptarse al objeto y necesidades para que se

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