La enfiteusis

La enfiteusis

La Enfiteusis es un derecho real transmisible, intervivos y mortis causa, consiste en el más amplio disfrute de un fundo ajeno -concedido por el estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido- e implica en el titular, que es el enfiteuta el cumplimiento de ciertas obligaciones con el dueño de la finca. En concreto el enfiteuta tiene la obligación de no deteriorar el predio ajeno y de pagar un canon anual.

En el Bajo Imperio, y probablemente desde el III siglo, los emperadores tomaron por costumbre alquilar sus tierras incultas a perpetuidad o a un largo término, con la obligación del colono de cultivarlas y plantarlas.

La institución de la Enfiteusis evolucionó en el sentido de separarse paulatinamente la propiedad del concedente hacia el concesionario. La primera consagración legal de esta figura data del año 48 d.C. fecha ésta en que se reconoció como derecho real autónomo y quedó reflejado en una constitución del emperador Lenon, recogida en el código de Justiniano.

La enfiteusis procura las mismas ventajas que el usufructo, pero se diferencia en varios puntos:

a) El colono que le disfruta adquiere los frutos por simple separación, como el poseedor de buena fe

b) Tiene la posesión protegida por los interdictos, estando, además, dispensado de suministrar la fianza exigida al usufructuario.

c) Puede transmitirla a sus herederos.

Se diferencia también del usufructo por sus modos de constitución, porque generalmente resulta de un arrendamiento, seguido de cuasi-tradición, como el derecho real de superfiecie.

Los derechos del enfiteuta

- Adquirir los frutos de la finca por simple separación.

- Cambiar el cultivo del fundo, dando al fundo un destino diverso.

- Conceder el usufructo sobre el fundo.

- Constituir servidumbres.

- Gravar su derecho, por actos intervivos y mortis causa.

- Es transmisible a los herederos y puede ser cedida.

Para su protección el enfiteuta dispone de una actio in rem utilis contra el poseedor del fundo así como de las acciones confesoria y negatoria en relación con las servidumbres de que goce o con las que se pretenda que esté gravada la finca repetidamente.

Las obligaciones del enfiteuta

- Pagar la renta convenida al dueño, sin derecho a reducción de la misma, por una mala cosecha o por destrucción de una parte del fundo.

- Conservar el fundo en buen estado.

- Pago de los impuestos.

- Notificación al dueño de su propósito de enajenación de su derecho a la enfiteusis.

Extinción de la Enfiteusis

- Por incumplimiento de la obligación de notificación en caso de enajenación.

- Por falta del pago del canon o de los impuestos durante 3 años o bien durante 2 años si se trata de enfiteusis en la cual el dominus era una entidad eclesiástica.

La superficie

Entendido por el disfrute de las construcciones que se encuentran en un terreno de el cual no se es propietario. Esta práctica que inicio solamente en los terrenos públicos, se uso también en los privados.

La propiedad romana importaba el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de éste; nuestra propiedad horizontal

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