SEGUNDO PARCIAL – REALES

PROPIEDAD HORIZONTAL

CONCEPTO

DR q se ejerce s/ 1 inmueble propio q otorga a su titular facultades d uso, goce y disposición material y jurídica q se ejercen s/ partes privativas y s/ partes comunes d 1 edificio, d conformidad con lo q establece el reglamento d PH.

CARACTERES

Recae s/ cosa propia e inmueble.  Se ejerce s/ 1 UF. Tiene como objeto las partes privativas y comunes.

CONSTITUCION

Se comienza con el plano d subdivisión a los fines d la división jurídica del edificio. El titular d dominio o los condóminos deben redactar, x escritura pública, el reglamento d PH q debe inscribirse en el registro d la propiedad inmueble. Se necesita la manifestación expresa del titular d afectar el inmueble a PH. Desde su inscripción comienza el estado d PH. El reglamento d PH se integra al título suficiente s/ la UF.

UNIDAD FUNCIONAL

El derecho d PH se determina en la UF. Es la parte privativa susceptible d aprovechamiento x su naturaleza o destino, q tiene independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o x 1 pasaje común. Comprende la parte indivisa del terreno, d las cosas y partes d uso común del inmueble o indispensables p/ mantener su seguridad, y puede abarcar 1 o + unidades complementarias destinadas a servirla.

El titular del DR puede vender la UC siempre q este permitido en el reglamento y quedarse con la UF, pero en caso d vender la UF se entiende q incluye la UC.

La UF comprende la unión inseparable, la parte indivisa (%) y las partes comunes.

COSAS Y PARTES COMUNES

Todas las cosas y partes utilizadas x los propietarios (sin derecho exclusivo),  o indispensables p/ mantener su seguridad, y los q determinen en el reglamento.  Cada propietario puede utilizarlas conforme a su destino sin perjudicar o restringir los derechos d otros propietarios.

Pueden ser indispensables (depende si están afectando la seguridad o es d ese tipo d uso), o no indispensables (podría aceptarse q sea d propiedad exclusiva).

COSAS Y PARTES PROPIAS

Respecto a la UF, las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado x sus estructuras divisorias y aquellas determinadas en el reglamento.

CONSORCIO

1 vez iniciado el estado d PH, se genera el consorcio el cual contiene 2 etapas:

Estática: desde q se inscribe el reglamento hasta q se emiten las 2 UF con 2 títulos independientes.

Dinámica: cuando ya existen 2 títulos d PH y se inscriben las restantes.

Cuando el terreno es d dominio el q realiza el tramite es el titular, si es condominio lo realizan los 2 o + x decisión unánime.

Constituyen la persona jurídica consorcio el conjunto d los propietarios d las UF. Tiene su domicilio en el inmueble y está conformado x 3 órganos: la asamblea, el consejo d propietarios y el administrador.

Dicha personalidad se extingue x la desafectación del inmueble del régimen d PH, x acuerdo unánime d los propietarios en escritura pública o x resolución judicial.

ASAMBLEAS

Es la reunión d propietarios considerado como 1 órgano deliberativo, donde tienen la facultad d resolver cuestiones determinadas x ley, cuestiones atribuidas al administrador o al consejo, nombramientos y despidos del personal d consorcio. La convocatoria recae s/ el administrador y es determinada x el reglamento (lugar, hs, día, medio fehaciente, anticipación). El quórum es la cantidad d miembros del consorcio q debe estar presente. No solo se exige la mitad d los integrantes, sino q a su vez se exige q vote + del 51% del total del consorcio.

Si el administrador o el consejo omiten convocar a asamblea, los propietarios q representan el 10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria d 1 asamblea judicial. Juez fija audiencia y convoca a propietarios. Puede resolverse con mayoría simple d presentes, sino se llega a decisión decide el juez

CONSEJO DE PROPIETARIOS

La asamblea puede designar 1 consejo integrado x propietarios. Atribuciones: convocar a asamblea, controlar aspectos económicos del consorcio, autorizar al administrador p/ disponer del fondo d reserva ante gatos imprevistos y administrar el consorcio en caso d ausencia del administrador, pero no lo sustituye ni cumple sus obligaciones.

ADMINISTRADOR

Es el representante legal del consorcio. Puede ser propietario o 3ero. Persona humana o jurídica donde sus facultades y deberes se rigen x el reglamento junto con su designación y cesa si en la 1° asamblea no es ratificado en ella. Son nombrados y removidos x la asamblea. Sus derechos y obligaciones son: convocar a asamblea con fecha y hs y labrar actas, ejecutar decisiones d la asamblea, atender la conservación d las cosas y partes comunes y a la seguridad del edificio, llevar la cuenta d expensas y recaudar fondos p/ satisfacerlas, rendir cuenta documentada, nombrar y despedir al personal del consorcio, mantener asegurado el inmueble con 1 seguro integral d consorcios, llevar en legal forma los libros d actas.

REGLAMENTO

Negocio jurídico tendiente a proclamar q el edificio se halla en situación d PH. Es obligatorio. Consta de 3 partes:

Detallada la afectación del inmueble a PH (partes privativas, comunes, propiedad d los consorcistas, unidades d comercio, complementarias, cocheras, etc.)

Normas d convivencia entre los integrantes del consorcio.

Detallar los órganos del consorcio, administración, y el consejo d propiedad.

Es 1 contrato, x lo tanto cuando 1 adquiere 1 UF este reglamento es parte integrante del título suficiente. Ante la pluralidad d las partes el incumplimiento d 1, no implica el d otros. Se modifica solo x resolución d propietarios con la mayoría d 2/3 d la totalidad d los propietarios.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

Se requiere el consentimiento d la mayoría d los propietarios, previo informe técnico d un profesional autorizado. Si es denegado o minoría se opone a autorización tiene acción p/ q el juez deje sin efecto la decisión d la asamblea y evalúe  la mejora, pero la  resolución d la mayoría no se suspende sin 1 orden judicial expresa. Si la mejora requiere modificar la estructura d manera sustancial requiere unanimidad. Cualquier propietario puede realizar reparaciones urgentes en partes comunes, si el gasto es injustificado el consorcio puede negarse al reintegro y pedir la restitución al estado anterior. En caso d grave deterioro o destrucción del edificio la asamblea x mayoría (q represente + d la mitad del valor) puede resolver su demolición y venta d terreno. Si resuelve reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir y se libera transmitiendo a 3ero.

PREHORIZONTALIDAD

Seguro obligatorio al q quedan sujetos los contratos s/ UF celebrados antes d la constitución d la PH. El titular del dominio debe constituir 1 seguro a favor del adquirente x el riesgo del fracaso d la operación. El seguro tiene q cubrir las cuotas abonadas + los intereses retributivos. La sanción p/ el vendedor es no poder reclamarle la mora al adquirente, sin embargo el si queda obligado frente al adquirente, salvo q cumpla con su parte x completa. La mora empieza a correr desde q se entrega la cosa.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Cada propietario puede sin consentimiento d los demás enajenar su UF o constituir s/ ella DR o personal. La constitución, transmisión o extinción d 1 DR, gravamen o embargo s/ la UF comprende a las cosas y partes comunes y la UC, y no pueden realizarse x separado.

Obligaciones: cumplir con el reglamento, conservar en buen estado la UF, pagar expensas, contribuir con el fondo d reserva, permitir el acceso a su UF p/ reparaciones d cosas y partes comunes y d bienes del consorcio, notificar al administrador su domicilio especial si opta x constituir 1 diferente del d la UF.

Prohibiciones: destinar las UF a usos contrarios a la moral o al reglamento, perturbar la normal tolerancia, ejercer actividades q comprometan la seguridad del inmueble, depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Los propietarios no pueden liberarse del pago d ninguna expensa.

2 tipos: ordinarias (se repiten periódicamente y son destinadas al mantenimiento) o extraordinarias (imprevistas).

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

HISTORIA

La explosión demográfica, la escasez y alto valor d los inmuebles, la búsqueda d seguridad, d + contacto con la naturaleza y aspiraciones d mayor nivel social, provocaron nuevas formas d aprovechamiento común d las cosas inmuebles, p/ satisfacer necesidades tanto habitacionales, como recreativas, comerciales e industriales.

Fueron regulados en el CCyCN como DR, esto significo p/ los protagonistas + seguridad, x su oponibilidad erga omnes y la relación directa e inmediata del titular con la cosa.

SON

Clubes d campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier emprendimiento urbanístico.

CARACTERISTICAS

Cerramiento, partes comunes y privativas (así como las facultades q sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman 1 todo no divisible), estado d indivisión forzosa y perpetua d las partes, lugares y bienes comunes, reglamento x el q se establecen órganos d funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y entidad con personería jurídica q agrupe a los propietarios d las unidades privativas.

MARCO LEGAL

Los elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen x las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos deben someterse a la normativa del DR d PH a los fines d conformar un DR d PH especial. Los anteriores al nuevo código deben adecuarse a las disposiciones del mismo.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES

Partes y lugares del terreno destinadas a vías d circulación, acceso y comunicación, áreas destinadas al desarrollo d actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo bien calificado x el reglamento d PH q regula el emprendimiento.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS

La UF q constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso d construcción, y debe tener independencia funcional según su destino y salida a la vía pública.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Ejercer su derecho con los límites y restricciones q surgen del reglamento d PH del conjunto inmobiliario + el mantenimiento d 1 buena y normal convivencia y la protección d valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Están obligados a pagar las expensas y gastos comunes en la proporción q establece el reglamento d PH.

REGLAMENTO

Establece condiciones y pautas p/ el ejercicio del derecho d uso y goce d los espacios e instalaciones comunes x parte d 3eros en los casos en q los titulares del dominio d las unidades particulares ceden temporariamente x cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce d su UF. Establece la extensión del uso y goce d los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas q integran el grupo familiar del propietario d la UF. El uso d los bienes comunes del complejo x 3eras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente.

USUFRUCTO

CONCEPTO

DR d usar, gozar y disponer jurídicamente d 1 bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración d la sustancia si es 1 cosa cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata d 1 derecho cuando se lo menoscaba.

OBJETO

Puede ejercerse s/ la totalidad, s/ una parte material o x 1 parte indivisa d los siguientes objetos:

1 cosa no fungible. 1 derecho (sólo en los casos en q la ley lo prevé), 1 cosa fungible cuando recae s/ un conjunto de animales o el todo o 1 parte indivisa d 1 herencia cuando el usufructo es d origen testamentario.

PARTES

Usufructuante: Es el nudo propietario, solo tiene el derecho a disponer. Puede ser persona humana o persona jurídica. (Si muere no se extingue derecho d usufructo).

Usufructuario: Tiene el uso y goce d la cosa, es decir, titular del usufructo. Puede ser:

Persona humana: Plazo máximo vida d la persona, tmb se puede pactar 1 plazo determinado, pero si muere antes se extingue el usufructo (no pasa a herederos). Si se cumple el plazo el usufructuario pasa a ser tenedor y tiene la obligación d restituir la cosa + todos los frutos d la tenencia percibida. Puede ocurrir q el plazo sea la vida d 1 3ero (si se pacto sin tener en cuenta q se iba a morir, llega hasta el día q hubiera llegado a esa edad).

Persona jurídica: Plazo máximo d 50 años. Se extingue x extinción d persona jurídica.

CONSTITUCION

Propietario transmite uso y goce y se queda con la nuda propiedad.

Propietario se queda con el uso y goce y transmite la propiedad.

Por transmisión d la nuda propiedad a 1 persona y el uso y goce a otra.

FORMAS

Contrato (oneroso o gratuito), x testamento (x escritura pública), x prescripción adquisitiva o x usufructo legal, a través d la “responsabilidad parental”.

MODALIDADES

Puede ser establecido sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivo.

A FAVOR DE VARIAS PERSONAS

Puede realizarse en beneficio d 1 persona o d varias conjunta (todas disfrutarán del bien al mismo tiempo) o sucesivamente (primero disfrutará el bien 1 persona y después otra) siempre q no se sucedan entre sí.

INVENTARIO

Descripción d lo q se recibe en el usufructo. Las partes tienen derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes d entrar en su uso y goce. Cuando son mayores d edad y capaces, el inventario no es obligatorio, lo pueden hacer en cualquier momento y puede hacerse x instrumento privado. Los menores, incapaces o x testamento son obligatorios y deben ser hechos x escritura pública.

La falta d inventario y d determinación del estado d los bienes hace presumir q se corresponden con la cantidad indicada en el título y q se encuentran en buen estado.

GARANTIA SUFICIENTE EN LA CONSTITUCION Y EN LA TRANSMISION

En el acto d constitución el nudo propietario se lo puede exigir al usufructuario, con el fin d asegurar q se cumplan las obligaciones q surjan del acto constitutivo, la conservación d la cosa y la restitución d los bienes. El valor lo determinan las partes, si no se ponen d acuerdo lo fija el juez.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Los frutos percibidos durante usufructo serán del usufructuario. Si el usufructo es d 1 conjunto d animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales q faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta x pedir su extinción.

Los frutos pendientes al tiempo d constituirse el usufructo serán del usufructuario, los pendientes al tiempo d su extinción pertenecen al nudo propietario.

Los productos siempre del nudo propietario.

Puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la q determina el límite máximo d duración del usufructo.

Puede constituir los DR d servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales d uso o goce. En ningún caso el usufructuario se exime d sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Puede efectuar otras mejoras, además d las q está obligado a hacer, si no alteran la sustancia d la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho d usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario d la conservación y restitución d los bienes. Ejercita uso y goce d la osa y van a pasar a ser usufructuarios.

El uso y goce x el usufructuario debe ajustarse al destino d los bienes del usufructo, el q se determina x la convención, x la naturaleza d la cosa o x el uso al cual estaba afectada d hecho.

Debe realizar a su costa las mejoras d mero mantenimiento, las necesarias y las demás q se originen x su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas x caso fortuito.

Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

Debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas en razón d la cosa. Si no lo hace, responde d todos los daños sufridos x el nudo propietario.

Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado.

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

Conserva la disposición jurídica y material q corresponde a su derecho, no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese d la turbación, si el usufructo es oneroso puede optar x una disminución del precio proporcional a la gravedad d la turbación.

Entregar la cosa con sus accesorios. Puede vender siempre q el q compre respete tmb el DR d usufructo.

EXTINCION

Muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende q es vitalicio.

La extinción d la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del usufructo.

El no uso durante 10 años, x cualquier razón. El uso abusivo y la alteración d la sustancia comprobada judicialmente.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos x el usufructuario y sus sucesores particulares.

Si el usufructo es d 1 conjunto d animales q perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto d animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción d continuar en el usufructo, reemplazando los animales q faltan, o d cesar en él, entregando los q no hayan perecido.

Es intransmisible x causa d muerte.