Valuación de construcciones

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MAESTRIA EN VALUACION

VALUACION DE CONSTRUCCIONES

EXAMEN FINAL ( 21a GENERACION PUEBLA)

Alumno:

Alejandro Bolaños Aguilar

1.-

Con los siguientes datos calcular el Valor Neto de reposicion ( Valor Fisico) para el siguiente inmueble, en una colonia cuyo tipo es de 10*30 m.,  su valor  unitario para el terrreno es de $ 1,200.00/m2, el valor de reposicion nuevo de esta construccion en el mes de julio del año 2013 era de $ 5,928.61 /m2.

VNR=

Lote Tipo:

Valor de Reposicion Nuevo:

Ancho:

10.00

Julio 2013:

 $          5,928.61

/m2

Largo:

30.00

Diciembre 2014

 $          6,528.00

/m2

Area:

300.00

Indice Interciudad Puebla:

0.9108

Valor unitario del Terreno:

 $       1,200.00

Indice Julio 2013:

128.832

Indice Abril 2014:

141.857

Indice Ajustado

1.101100658

No.

Calidad de Construccion

Sup. Terreno m2

Superficie de Construccion

Depreciacion Global

VRN PUEBLA DIC. 2014

VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO

A

Moderna Mediana

300

130

15%

 $          5,945.70

 $          5,053.84

Superficie

Valor Unitario

Total

a) Terreno

300.00

 $       1,200.00

 $     360,000.00

b) Construccion

130.00

 $       5,053.84

 $     656,999.75

Valor Neto de Reposicion

 $ 1,016,999.75

Valor Neto de Reposicion

 $ 1,017,000.00

2.-

Suponiendo los siguientes datos, con una tasa libre de riesgo de 4%, encontrar la tasa ponderada de capitalizacion adecuada y el valor de capitalizacion del siguiente inmueble aplicando el analisis a perpetuidad.

No.

Tipo de inmueble

Valor de Terreno

Valor de Construcciones e instalaciones

Vida Util Remanente Construccion

Deducciones

Renta Mensual

1)

Bodega destinada a uso industrial

 $  1,000,000.00

 $4,000,000.00

28

30%

 $        40,000.00

Factores de Riesgo

Tasa Libre de Riesgo

4%

Habitacional

Comercial

Industrial

Agricola

1.25

1.35

1.45

1.6

Depreciacion

2.857143%

Depreciacion Ponderada a  Perpetuidad

Tasa de Capitalizacion

=

9.94%

D=

Tierras=

20.00%

0

0.000000%

Mejoras ( c ) =

80.00%

3.57

2.857143%

2.857143%

Tasa de Capitalizacion =( TLR+ D) *FSR

Valor Costo de Reposicion

V.C.R=

(Renta Bruta Mensual- Deducciones)*12

=

 $ 3,379,310.34

Tasa de Capitalizacion

3.-

Para el inciso anterior, calcular el porcentaje real de deducciones con los siguientes datos:

Renta Mensual

 $                                                                                                       40,000.00

DEDUCCIONES

Concepto

Predial Anual

Vacios

Mantenimiento

Administracion Anual

Agua Mensual

 $         6,000.00

3

cada

 $       25,400.00

 $              170.00

Meses cada

2

3

años

Años

 $       72,500.00

% Deducciones Calculados al Mes

SUMA DEDUCCIONES

1.25%

7.69%

7.55%

5.29%

0.43%

22.21%

% DE DEDUCCIONES REALES:

22.21%

4.-

¿ Que Tasa de Capitalizacion  utilizaria y qué valor de capitalizacion de rentas estimaria para una vivienda ubicada en un fraccionamiento de tipo habitacional - medio con una renta de $ 2,500.00 mensuales?, si cuenta con la siguiente informacion de Viviendas en renta comercializadas recientementelocalizadas en la zona de ubicacion del sujeto.

¿Seria Confiable este Resultado?

Meses x Año

12

Casa No.

Valor de Venta Real

Renta Bruta mensual

Renta Bruta Anual

Tasa de Capitalizacion (Método Directo)

1

 $ 3,000,000.00

 $     24,000.00

 $     288,000.00

9.60%

2

 $ 3,500,000.00

 $     28,000.00

 $     336,000.00

9.60%

3

 $ 2,800,000.00

 $     22,500.00

 $     270,000.00

9.64%

4

 $ 3,250,000.00

 $     26,200.00

 $     314,400.00

9.67%

Esta es la Tasa de capitalizacion que utilizaría, debido a que es posible estimarla por medio del metodo directo de los comparables.

5

 $ 2,750,000.00

 $     22,100.00

 $     265,200.00

9.64%

Promedio Tasa de Capitalizacion

9.63%

Renta Mensual del Sujeto:

 $          2,500.00

Renta Anaul del Sujeto:

 $       30,000.00

Valor de Capitalizacion de Rentas:

 $     311,459.60

Este resultado no es confiable, debido a que los comparables del mercado debido al precio no son similares o equivalentes, por diferentes factores no conocidos en este ejercicio, seguramente los comparables son de mejor calidad , mayores dimensiones, o alguna caracteristica que no los hace homologables.

5.-

Una empresa construyó con un costo de $ 1,250,000.00 una vivienda cuya vida util esperada es de 50 años. Al termino de este periodo se estima que no tendrá valor de salvamento. ¿ Cúal será su valor después de 12 años, estimando la depreciacion con los siguientes métodos:

a)

Linea Recta

Estado 3

Estado de Conservacion

C=

0.1810

b)

Parábola de Kuentzle

% en Condiciones Optimas

Q=

0.8190

c)

Método de Ross

d)

Método largo de Ross Heidecke en el Estado 3 ( Reparaciones sencillas , C=0.1810)

Valor de la vivienda:

 $                                                                1,250,000.00

Vida Útil Total

50

Años

100.00%

Edad

12

24.00%

Vida Útil Remanente

38

76.00%

1.-

Linea Recta:

VNR= 1-{(e/VUT)

2.-

Parabolico:

VNR= 1-{[(e/VUT)^2]

3.-

Ross

VNR= 1-{(1/2[e/VUT]+(e/VUT)^2)]

DEPRECIACION

Parabolico:

e

D

VNR

12

12/50

0.0576

5.76%

94.24%

Ross

e

D

VNR

12

12/50

0.1488

14.88%

85.12%

VALORES DEPRECIADOS  (E= 12 años, VUR= 38 Años)

Metodo de linea Recta

Metodo de Parabola

Metodo de Ross

Costo vivienda

FACTOR REMANENTE

TOTAL

FACTOR REMANENTE

TOTAL

FACTOR REMANENTE

TOTAL

 $ 1,250,000.00

76.00%

 $   950,000.00

94.24%

 $  1,178,000.00

85.12%

 $  1,064,000.00

TOTAL

 $                                   950,000.00

 $                                   1,178,000.00

 $                                   1,064,000.00

FORMULA PARA SACAR DEPRECIACION METODO LARGO DE ROSS

Formula (α)

α

Formula Depresiacion

Depreciacion

Valor Neto Remanente

α=1/2 {(e/VUT)+((e/VUT)^2)}

14.8800%

D=  (α+((1-α)* C)

0.3028672

0.6971

Resumen de Valores

Metodo de Ross  (Con Estado de Conservacion)

Linea Recta

 $      950,000.00

Costo vivienda

VNR

TOTAL

Parábola de Kuentzle

 $  1,178,000.00

 $ 1,250,000.00

69.71%

 $   871,416.00

Método de Ross

 $  1,064,000.00

Valor Neto Remante:

 $                                   871,416.00

Método largo de Ross Heidecke en el Estado 3 ( Reparaciones sencillas , C=0.1810)

 $      871,416.00