El Contrato De Arrendamiento

EL ARRENDAMIENTO

SUMARIO: I. Introducción. II. Antecedentes del arrendamiento. 1. El problema social. 2. La cuestión jurídica. III. Teoría y derecho objetivo. 1. El arrendamiento. 2. El contrato de arrendamiento. IV. Derecho adjetivo. 1. El juicio de arrendamiento. 2. Fases del juicio de controversia de arrendamiento de fincas urbanas para casa habitación. 3. Recapitulación. V. Conclusiones.

I. INTRODUCCIÓN

El término arrendamiento, de etimología latina, proviene de ar por ad, acción; reddere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; tiene tres acepciones diferentes: a) acción de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda. A estas connotaciones habría que agregar la de problema social al referirse al arrendamiento en México como es el caso, y aún más preciso si se refiere al Distrito Federal.

Ante esta cuádruple acepción del vocablo arrendamiento, es preciso señalar que el propósito de este trabajo es enfocar su estudio dentro del ámbito jurídico, sin omitir el problema social-económico y hasta político en que se enmarca.

Sin ser exhaustivo el estudio que aquí se presenta, tiene como objetivo primordial informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento.

Es oportuno señalar que tal análisis conlleva el propósito de llamar la atención de autoridades, juristas y de los interesados en el tema, para que el arrendamiento como figura legal sea llevado a la modernización y pueda ser resuelto este añejo macroproblema social de nuestra metrópoli, pues actualizar la legislación del arrendamiento significa abrir una nueva época a la vivienda en México.

II. ANTECEDENTES DEL ARRENDAMIENTO

Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio operartum y locatio operaris fasciendi. La locatio se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo II a.C. cuando apareció la renta de tierras. Posteriormente, ya en época del Imperio, en Roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenzó el alquiler de viviendas.

La locación, en el derecho romano, se aplica al acto jurídico por el cual una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinados.

El arrendamiento llega a México a través del derecho español que trajeron los conquistadores y cuyos ordenamientos prevalecieron hasta mediados del siglo pasado; no es sino hasta la aparición de nuestro primer Código Civil (en 1871) cuando esa figura jurídica adquiere carta de naturalización.

El Código Civil de 1871, "en el título vigésimo, del libro tercero -dice Antonio de Jesús Lozano- trata de manera extensa, y podríamos decir que casi completa, la materia de arrendamientos, modificando de una manera notable las antiguas doctrinas y preceptos legales”.

El Código Civil de 1884 prácticamente transcribe el contenido que sobre arrendamiento disponía su antecesor.

1. El problema social

A partir de la época posrevolucionaria se advierte en todo el país una escasez de viviendas adecuadas para el desarrollo de la familia mexicana. Después de la Segunda Guerra Mundial, México disfruta de cierto auge económico que le permite mejores niveles de vida: prolongar la longevidad y mejoría de la salud, lo cual propicia un desbordamiento demográfico que lleva al país de 26 millones de habitantes en 1950 a 87 millones en 1990, sin disponer de programas ni recursos capaces para resolver la demanda de casas-habitación, realidad que prevalece en el Valle de México y se agudiza en el Distrito Federal.

El Valle de México, convertido en la máxima concentración humana de la república, sufre graves problemas originados en la falta de viviendas: aparición de ciudades perdidas y cinturones de miseria, incremento del "paracaidismo", alto costo del arrendamiento, habitaciones inadecuadas e insalubres que generan promiscuidad surgimiento de pandillerismo y drogadicción, entre otras consecuencias negativas que desestabilizan a las familias.

El problema del arrendamiento, ligado estrechamente con la carencia de casas, principalmente en la ciudad de México y el área metropolitana, merece la atención de juristas, sociólogos, economistas, urbanistas, ecologistas, arquitectos, municipalistas, etcétera, pues la morada

...en la cual se alberga una familia, es el escenario donde se desarrolla la vida de ésta. La vivienda configura la familia. En primer lugar, en el aspecto material: la higiene de la vivienda incide en la salud de sus ocupantes. También en el aspecto educativo: una vivienda atrae por su comodidad, que invita a la velada, ejerce insospechada influencia en la conducta de esposos e hijos, así como en las mutuas relaciones de unos y otros.4

El gobierno ha realizado serios esfuerzos por solucionar la falta de vivienda sin haberlo conseguido, pues el problema subsiste y crece paulatinamente a pesar de las cuantiosas inversiones y múltiples dotaciones de créditos (por lo demás insuficientes) a través de instituciones como el INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI, FONHAPO y la participación de los bancos.

2. La cuestión jurídica

El problema del arrendamiento originalmente es de índole jurídica, cuyo acierto o desacierto legislativo trae consecuencias, además de las que le son inherentes, de carácter social, económico, ecológico, de salud pública y político.

El problema parte de la actitud reivindicatoria del Estado para las clases trabajadoras como fruto de la lucha revolucionaria iniciada en 1910. También es de reconocer la tendencia de gobiernos populistas por llevar a cabo políticas que representaron un alto costo social para el país por su carácter paternalista y proteccionista.

A. La congelación de rentas

En 1942, México, siguiendo el ejemplo de otros países tomó medidas para proteger a las clases trabajadoras y el 24 de julio de ese año el presidente de la República decretó que "no podrán ser aumentadas las rentas por ocupación de inmuebles mientras rija la suspensión de garantías individuales".

Esta medida fue muy oportuna en su momento, pero al concluir la Segunda Guerra Mundial debió abrogarse tal decreto al desaparecer la situación que lo había generado; sin embargo, el gobierno del presidente Alemán, optó por prorrogar la congelación de rentas mediante un decreto publicado el 24 de diciembre de 1948, el cual sufrió algunas reformas que fueron publicadas en el Diario Oficial el 30 de diciembre de ese año y modificó a su vez el decreto del 31 de diciembre de 1947; posteriormente

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