Locacion

Locación

El origen del contrato de locación se remonta a las primeras épocas de organización social, prácticamente con las mismas características que tiene actualmente, ya encontrándose receptado en el derecho romano que comprendía el dar el uso y goce de la cosa como el recibirla.

Posteriormente la figura fue receptada y regulada en forma autónoma en todas las legislaciones.

La evolución de cómo ha sido regulado el contrato de locación se identifica con el principio protectorio, ya que en el derecho romano se protegía al propietario y en el derecho moderno se protege al locatario. Pero además de la evolución en cuanto a la protección hay que destacar las tendencias en la intervención en la regulación de este contrato ya que la locación ha sido uno de los contratos de mayor numero de reformas legislativas debido al paso de una visión individualista y liberal que imperaba en la época en la que se sanciono el Codigo de Velez a pasar a una visión solidarista, intervencionista del derecho privado actual. Siendo importante destacar que el código de velez regulaba al contrato de locación de cosas, servicios y obras en un mismo articulo.

Se satisfacio esta necesidad a través de una regulación general de los contratos de consumo (Titulo 3 Libro 3), la propia regulación del contrato de locación – separado del contrato de obra y de servicio – como la regulación particular del contrato de leasing, del deposito, de los contratos bancarios, etc.

En el CCC se encuentra regulado el contrato de consumo en el Capitulo 4, Titulo 4 del Libro Tercero (Derechos Personales).

El contrato de locación es aquel en el que una personada, denominada locador, se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra persona llamada locatario, quien este ultimo esta obligado a pagarle un precio determinado en dinero.

Mediante este contrato se transmite un derecho personal que consiste justamente en el uso y goce de una cosa por un plazo. El locatario por su parte se obliga al pago de un precio en dinero.

Los elementos particulares esenciales, es decir aquellos elementos que requieren estar para que el contrato de locación sea tal y no otro contrato son:

• Uso y goce de la cosa
• Temporalidad
• Precio en dinero

Caracteres:

• Bilateral
• Oneroso
• Conmutativo
• Formal o no formal: como regla no formal, sin embargo deben celebrarse por escrito las locaciones que tengan por objeto bienes inmuebles o cosas muebles registrables. Aplicándose esta regla a las prórrogas y modificaciones.
• Consensual
• Nominado
• De ejecución sucesiva o de larga duración
• De cambio
• Puede ser un contrato de consumo

Plazo legales

El plazo puede ser expreso o tacito. En caso en que no se haya pactado un plazo expreso se establece el minimo legal.

Plazo máximo: no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para otros destinos. Pero sin duda que las partes pueden fijar un plazo menor en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

Plazo minimo: el contrato de locación de inmuebles cualquiera sea su destino si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por un plazo minimo legal de 2 años, excepto el art 1199. Este plazo minimo es de orden publico razón por la cual si las partes fijan uno menor, no se anula el contrato pero se considera que se pacto por ese plazo minimo establecido. Ello sin perjuicio de la posibilidad de la resolución anticipada del contrato por parte del locatario, quien una vez que esta en la tenencia del inmueble puede renunciar a este plazo minimo ya que el mismo esta fijado en favor del locatario. Ademas a partir de lo que establece el CCC se establece contrario sensu que el contrato de locación de bienes muebles no tiene plazo minimo.

El articulo 1199 regula las excepciones al plazo minimo legal de los contratos de locación de bienes inmuebles o partes de ellos destinados a:

• Sede de embajada, consulado y organismo internacional y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular
• Habitacion con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con esos fines
• Guarda de cosas
• Exposicion y oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo minimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo pactado.

Estas excepciones se justifican porque el destino o el motivo de las locaciones ennumeradas se cumplen en un tiempo menor al plazo minimo legal. Ejemplos clásicos son los inmuebles alquilados por quincena para vacacionar o los salones de fiestas que se alquilan por una sola noche.

Dentro de las obligaciones de las partes se encuentra para ambas los principios generales del buena fe y el deber de colaboración ya que el principio cardinal de contratos es que lo mismos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no solo a lo que esta formalmente expresado sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprenndidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contrante cuidadoso y previsor.

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