LA PROPIEDAD HORIZONTAL NOCIONES FUNDAMENTALES Y REFERENCIAS DE ORDEN HISTÓRICAS.

TEMA13: LA PROPIEDAD HORIZONTAL

NOCIONES FUNDAMENTALES Y REFERENCIAS DE ORDEN HISTÓRICAS.

La Propiedad Horizontal, en la cual se dividen diversas partes de un inmueble en propiedades separadas (locales, apartamentos o pisos), para que pertenezcan a varios propietarios, es un hecho antiquísimo que se debe a diversos factores, a saber: (i) la densidad poblacional en sitios urbanos; (ii) el fenómeno del urbanismo en centros de alta población; (iii) la necesidad familiar de orden económico-social de agruparlos en centros poblados modernos.

El edificio es un todo integrado por: (i) las unidades vendibles, locales o apartamentos que son divisiones del inmueble, el dueño de las unidades apropiables tiene en éstas las mismas aptitudes que el dominio de la propiedad individual, pero pasa por estar obligado a respetar el derecho de los demás condóminos en las demás partes del inmueble, pues la unidad de la que él es propietario forma parte del inmueble mayor en copropiedad, indivisible.

(ii) Los servicios comunes, que también son cosas de esta misma índole y que están constituidos por todos los componentes físicos y mecánicos para prestar al inmueble aquellos servicios necesarios para el desenvolvimiento de las personas en su hábitat, tales como: la electricidad, el agua potable, la descarga de aguas servidas, entre otros

Puede suceder que en una parcela de terreno se construya más de una unidad de vivienda de las conocidas como casas o quintas; entonces: este inmueble estaría sometido al Régimen de Propiedad Horizontal? La respuesta es afirmativa, pues aunque las unidades (casas) ocupen un área específica de la parcela total, las mismas integran un todo con las demás casas construidas en la parcela, tienen áreas y servicios comunes.

En la época ROMANA; sobretodo en el Imperio, por lo denso de la población, que alcanzó aproximadamente la cantidad de un millón doscientas mil personas (1.200.000) hubo la necesidad de construir un nuevo tipo de sistema de viviendas, casas altas destinadas a varios ocupantes (INSULAE) en sustitución de casas unifamiliares (DOMUS), aunque la propiedad horizontal no la concibieron jurídicamente, sino que esa división operaba de facto.

En la época ROMANA; sobretodo en el Imperio, por lo denso de la población, que alcanzó aproximadamente la cantidad de un millón doscientas mil personas (1.200.000) hubo la necesidad de construir un nuevo tipo de sistema de viviendas, casas altas destinadas a varios ocupantes (INSULAE) en sustitución de casas unifamiliares (DOMUS), aunque la propiedad horizontal no la concibieron jurídicamente, sino que esa división operaba de facto.

La Comunidad de los pisos no sólo se funda en lo que señala la precitada disposición Gala, sino también cuando expresa que “las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos”, ello implica que el derecho sobre esas cosas también es común.

Dicho artículo se va a constituir en el establecimiento legislativo de la propiedad separada que a la vez integra una comunidad jurídica de la especie distinguida como COPROPIEDAD, es decir, establece la propiedad de pisos, que sin ahondar, pasa a lo que hoy se conoce como PROPIEDAD HORIZONTAL.

Nuestro Código Civil venezolano, en el año de 1942 no incorporó el texto del Código francés de 1942, sino lo fue el Código Civil del 21 de mayo de 1867, en su artículo 481 señala que “cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos propietarios si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deberán contribuir a las obras necesarias, se guardarán las reglas siguientes: 1.- las paredes maestras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso. (…).”

El artículo 481 del Código Civil de 1867 fue reproducido en el artículo 578 del Código Civil venezolano de 1873, este agregó el artículo 579, cual estableció que “las reglas establecidas para la contribución a los gastos de reparación o de construcción de los techos de una casa perteneciente a muchos propietarios, se observarán también en caso de reparación de los terrados o azoteas. (…)”.

Los artículos citados de los Códigos Civiles de 1867 y 1873 están contenidos con idéntico texto en el Código Civil venezolano de 1942, artículos 697 y 698, los cuales se mantienen en el Código Civil de 1982, actualmente vigente, que no los modificó.

Estas normas jurídicas instauran la propiedad separada con partes comunes (construcción de los techos de una casa a muchos propietarios); dicha normativa conduce sin lugar a dudas a afirmar de manera inconclusa a la propiedad horizontal desde el año 1867 en Venezuela.

En VENEZUELA se emprenden leyes de Propiedad Horizontal, la del 10 de junio de 1957 llamada Ley de Apartamentos; posteriormente se dan las leyes de Propiedad Horizontal de 1958, 1978, y la ultima de 18 de agosto de 1983, vigente hoy día.

La propiedad horizontal supone la coexistencia de propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo que es necesario comenzar por distinguirla netamente, porque A) unas y otras están sometidas a distintas normas y B) no siempre es fácil definirlos ya que son partes de un todo.

La propiedad horizontal (Navarro Azpeitra) nos señala que es una comunidad voluntaria por su origen, y forzosa por su permanencia e integrada por todos los titulares de apartamentos o locales, sometidos a obligaciones y al ejercicio de derechos establecidos en el documento de condominio (estatutos) y la Ley de Propiedad Horizontal.

EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO.

Debemos referirnos a las consideradas COSAS COMUNES, que obviamente forman parte integrante de la edificación, en propiedad horizontal, son las siguientes peculiaridades:

Son IMPARTIBLES; como el caso de a cosa común relativa al área en donde se construyó la edificación, la parcela del terreno; las relativas a la estructura de la edificación, las fundaciones, las paredes maestras, entre otras; las relativas a la seguridad de la edificación, sistema de intercomunicadores, casetas de vigilancia, puertas, rejas, conserjería, sistemas de alarmas, entre otros; las relativas al esparcimiento, entre éstas tenemos: la piscina, los salones de fiestas, los jardines de la edificación, entre otros; las relativas a los servicios, entre las cuales estarán el conjunto de instalaciones de electricidad, el tanque de agua y la red de aguas blancas, el sistema de aguas servidas y todos sus componentes, entre otros.

Dicha tipificación de las cosas comunes se determinan como comunes a la edificación, y por otro lado las comunes limitadas a uno o varios apartamentos, llamadas cosas privativas.

Son INALIENABLES; porque ninguna cosa de las consideradas comunes puede ser objeto de adquisición particular, no pueden ser obtenidas por ninguna clase de acto jurídico válido.

Son INEMBARGABLES; porque las cosas comunes no pueden ser objeto de medidas cautelares provisionales o definitivas; ahora con respecto a las deudas del condominio, por ellas responden los fondos de la comunidad y en último cada uno de los integrantes de la comunidad de propietarios.

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