LAS SERVIDUMBRES

LAS SERVIDUMBRES

PREMISA

La voz servidumbre etimológicamente deriva del latín servitudo -servitures, que significa condición de siervo, sumisión o esclavitud, gravamen. Las servidumbres en Roma fueron concebidas como desmembraciones del derecho de propiedad bifurcadas, por una parte, en las servidumbres personales, como el uso, habitación y usufructo, es decir, como una carga o gravamen impuesto a favor de una persona; y, por otra parte, en las servidumbres reales, en las que los beneficios o cargas se tangibilizan a favor de los predios independientemente de sus propietarios, de tal manera que surgió la servidumbre denominada predial. En el derecho moderno, se ha dejado de lado la concepción romanista de las servidumbres personales, para dar paso a las propiamente denominadas servidumbres prediales o reales, desde luego, con autonomía jurídica definitiva frente a los derechos de uso, habitación, usufructo, superficie, etcétera, que son ahora, típicamente, derechos reales sobre bienes ajenos (iura in re aliena).

2. CONCEPTO

La noción fundamental de las servidumbres se deduce de su propia terminología, pues alude a la sujeción o sometimiento permanente de un predio que la sufre (predio sirviente) a favor de otro que la goza (predio dominante) . Se trata de un derecho real que impone una sujeción muy concreta y limitada al predio sirviente, y en ello se encuentra la especial diferencia que tiene con el usufructo, pues mientras éste confiere amplias facultades de aprovechamiento y disfrute, por lo que deja casi en el vacío al llamado nudo propietario, en cambio, en la servidumbre el derecho que se confiere es muy concreto, y no impide que el titular del predio que la sufre (predio sirviente) goce de su derecho en casi toda su extensión.

La servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro que da derecho, al predio dominante, para hacer ciertos actos de uso del predio sirviente, o para impedir que los haga el dueño de este; acorde a lo expuesto en el artículo 1035° del Código Civil, norma que señala que la servidumbre es un gravamen impuesto a un predio en beneficio de otro para que el predio dominante practique ciertos actos de uso en el predio sirviente.

Ejemplo:

Hay dos predios superpuestos, A y B. En el predio A, existe una “toma de agua” y un canal que conduce una cantidad de agua que requiere el fundo B y los fundos que se encuentran en planos bajos o inferiores. La servidumbre constituirá en dejar pasar el canal o la acequia de agua para que la utilicen en otros predios. Será sirviente el predio A y dominante e! predio B.

3. LOS CONCEPTOS «GRAVAMEN» Y «PREDIO» (conceptos vinculantes a las servidumbres)

Gravamen (del latín gravaniem), según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa «carga, obligación que pesa sobre alguien. Carga impuesta sobre un inmueble o sobre un causal». Gravamen y predio son conceptos vinculantes y esenciales.

El gravamen en sentido general o común es conceptuado como la servidumbre, propiamente con relación al predio en el cual recae directamente. En sentido estricto, el gravamen mismo, como tal, recae en el derecho de propiedad de la persona que ostenta el predio sirviente. Sobre este aspecto Alessandri , nos dice que, «la servidumbre es un derecho real sobre inmueble por la cual un predio llamado dominante, se aprovecha del gravamen o carga impuesta a otro predio, denominado sirviente, con el presupuesto de que ambos predios pertenezcan a diferentes dueños». A nuestro juicio, cuando se dice «carga impuesta al predio», desvincula el concepto de derecho, sin tener en cuenta, que los predios solo son objeto de un derecho, y que el gravamen no recae propiamente en el bien, sino, en el derecho de propiedad que se ejerce sobre el bien.

Aquí corresponde preguntarnos ¿qué es lo que se inscribe en los Registros Públicos, el predio o el derecho de propiedad? y ¿qué se inscribe en la constitución de una servidumbre, la servidumbre o el gravamen del derecho de propiedad del predio sirviente? La inscripción es del derecho de propiedad; tan así es, que el gravamen afecta el derecho de propiedad del predio sirviente, por lo que, para gravar un bien se debe ostentar, con suficiencia, el derecho de propiedad.

En cuanto al concepto predio (praedium), significa «hacienda, tierra o inmueble»; acepciones utilizadas en la mayoría de los dispositivos del Código Civil sobre la servidumbre, que no es sino, el suelo - entiéndase predio, heredad, casa, tierra o fundo - económicamente utilizado por el hombre. Los inmuebles pueden ser determinados no solo materialmente sino también por su uso y destino, por su naturaleza urbana o rural. Inmuebles en la equivalencia de predios. Desde el Código Civil, los predios son aquellos que taxativamente están en su artículo 885, inciso 1.

4. DIFERENCIAS ENTRE LAS SERVIDUMBRES PERSONALES Y LAS SERVIDUMBRES REALES

¿Se puede seguir regulando jurídicamente la servidumbre personal? Sin olvidar que existen algunos países que todavía mantienen las denominadas servidumbres personales, la respuesta a la pregunta formulada se concretiza con la elaboración de las diferencias entre una y otra servidumbre, que contribuye, además, a evitar confusiones, más cuando mantienen semejanzas por la denominación «servidumbres».

Sobre la división clásica de las servidumbres - personales y reales - se entiende que «las servidumbres se califican a veces de prediales, o de territoriales, o de reales, a fin de diferenciarlas del usufructo, del uso y la habitación en los cuales se ve tradicionalmente servidumbres personales, porque son inherentes a la persona del titular, mientras que los derechos cuyo estudio abordamos, son inherentes a los fundos. Sería mejor romper deliberadamente con dichos hábitos de lenguaje y reservar el nombre de servidumbres sencillamente para las cargas establecidas sobre un fundo y en provecho de otro fundo...» . Al respecto se recomienda, que de una vez se rompa con los hábitos de hablar de servidumbres personales y reservar la denominación de servidumbres solo para las cargas en fundos. Distingamos:

DIFERENCIAS

A) Las servidumbres reales se constituyen en favor de una o más personas determinadas, en condición de propietarias de un bien inmueble, para que ejerzan la facultad conferida sobre otro inmueble ajeno en utilidad o beneficio económico o simplemente por tener comodidad en forma permanente.

• Las servidumbres personales tenían existencia a favor de una persona sin depender de la posesión de fundo alguno.

B) Las servidumbres reales, por el contrario, suponen siempre, dos fundos uno dominante

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