ARRENDAMIENTO

CAPITULO PRIMERO

ARRENDAMIENTO

(ART. 1666°)

Dentro de la concepción clásica algunos autores, consideran que el nombre del contrato ha sido recogido del término latino locatio condutio derivado del principio contractual romano locatio condutio rerum (locación de cosas). No obstante ello se denomina “contrato de alquiler” y más técnicamente de “contrato de arrendamiento”.

En un sentido amplio, se dice que es “un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. De este concepto se desprende que existen tres categorías de arrendamiento: de cosas, de servicios y de confección de una obra. En ese sentido, Guillermo Borda, refiriendo se al primero conceptualiza manifestando. “hay locación de una cosa cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero”.

1. Arrendamiento de cosas.- (locación de cosas o locatio conductio rei): Éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre este la obligación de pagar la merced convenida.

2. Arrendamiento de servicios.- (locación de servicios o locatio conductio operarum): En éste, el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

3. Arrendamiento de obra o Locación de obras.- (locatio conductio operis): En este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

En el Artículo 1666° del Código Civil vigente prescribe lo siguiente: “por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”. Aquí se destacan algunos elementos como:

 Los sujetos de la relación obligatoria contractual

 La cesión temporal del bien (cosas y derechos)

 La renta convenida

 No se incluye en esta definición el disfrute del bien, puesto que el término “uso” implícitamente comprende al goce o disfrute.

Naturaleza Jurídica

En lo que concierne a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario, se debate aun si el arrendamiento es un derecho personal, un derecho real o uno intermedio, en la forma siguiente:

 Derecho Personal.- Basado en el Derecho romano, la antigua legislación española y el antiguo Derecho francés, sostiene que es un derecho exclusivamente personal del arrendatario. Por esta razón tiene derecho a:

a. Solicitar al arrendador, en caso de incumplimiento, la entrega del bien y sus accesorios en ejecución del contrato.

b. Exigirle una prestación de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien y,

c. A no ser perturbado por el arrendador en el uso del goce pacifico del bien.

 Derecho Real.- Troplong y otros autores, preconizan la naturaleza real del arrendatario sosteniendo que genera a favor del arrendatario un poder directo sobre el bien arrendado, permitiéndole obtener toda la utilidad que produce o parte de ella, con exclusión de las demás personas. Su finalidad radica en la tendencia de proteger al arrendatario como usuario del bien alquilado.

 Doctrina Intermedia.- Nuestro código civil, adopta el sistema intermedio, ya que es un derecho personal de acuerdo al artículo 1680, que establece la obligación del arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante un plazo el plazo del contrato, a conservarlo el bien arrendado en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar durante el mismo todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

Pero, también la considera como un derecho real, ya que la ley dispone, que ne caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

a. Si el arrendamiento estuviera inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador y,

b. Si el arrendamiento no estuviere inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido; aunque excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

c. Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fé (art. 1708°).

Caracteres Jurídicos

 Típico.- Este contrato está disciplinado en el ordenamiento jurídico civil, por consiguiente su régimen, naturaleza, efectos y conclusión lo podemos encontrar en el código civil a partir del artículo 1666° y siguientes:

 Principal.- Es un contrato autónomo e independiente, en primer lugar, porque ya no constituye una modalidad de locación y conducción junto a la locación de servicios y el contrato de obra como se consideró en el código derogado y, luego porque para su existencia y validez no depende de otro contrato.

 Con prestaciones reciprocas.- El arrendamiento es igualmente un contrato con prestaciones co-respectivas en razón de que el arrendador es al mismo tiempo acreedor de la renta convenida y el deudor del bien que debe ceder temporalmente para el uso.

 Oneroso.- El arrendamiento es un contrato susceptible de cuantificarse económicamente, por mediar una prestación y contraprestación de valor patrimonial por tanto, existen sacrificios que se compensan con una ventaja determinada, como cuando el arrendador pierde el uso del bien que compensa con el canon conductivo que percibe.

 Conmutativo.- El arrendamiento es además un contrato conmutativo porque desde el momento de su celebración las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas económicas que pretenden lograr.

 De tracto sucesivo.- En razón del tiempo es un contrato de duración ya que la obligación del arrendador de proporcionar al arrendatario el uso del bien se cumple a cada instante en forma continuada, así como recíprocamente el arrendatario cumple con pagar la merced conductiva por cada instante del uso del bien en forma proporcional.

 Consensual.- Porque las obligaciones que nacen del mismo no dependen de la observancia de formalidad alguna ni de la entrega del bien. En este sentido se

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