CONTRATO DE PROMESA

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Características:

Accesorio, bilateral o unilateral, consensual, formal, gratuito u oneroso. El contrato de promesa bilateral es siempre principal, pues subsiste por sí solo, aunque su fin sea la celebración de un contrato futuro y definitivo (art. 1589).

Es bilateral, pues ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del contrato, se obligan recíprocamente y cada una es responsable hacia la otra en caso de incumplimiento (art. 1587).

Es consensual, pues basta el consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta efectos, aunque el contrato definitivo sea real (art. 1588).

Formal, porque debe revestir la forma que la ley exige para el contrato principal y debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando sea de derechos reales o transferencia de inmuebles (art. 1674, 1680).

Gratuito pues en su concepción más elemental, las prestaciones de las partes se cumplirán al celebrarse el contrato prometido y será en esa ocasión que se realicen los provechos y gravámenes recíprocos (art. 1590). Sin embargo, podría ser oneroso si se pactan arras o si se paga una cantidad a una de las partes para inducirlo a la celebración del contrato preparatorio.

La promesa unilateral puede ser principal, cuando subsiste por sí sola y constituye en sí misma el contrato, o accesorio cuando depende de otro contrato, como ocurre con el arrendamiento con opción de compra (art. 1589 y 1677).

Elementos:

Personal, Real y Formal

Personal: Contrato que se celebra entre dos partes, cada una de las cuales debe tener capacidad para obligarse. Se requiere de ambas partes la capacidad de ejercicio y si una de las partes fuere incapaz, deberá actuar por medio de su representante Legal.

Objeto: El objeto mediato del contrato de promesa el contrato futuro y el objetivo inmediato del mismo sería la celebración de dicho contrato futuro. La licitud del objeto del contrato de promesa se determinará de conformidad con las estipulaciones y pactos del contrato definitivo que las partes se proponen celebrar. Es esencial que en el contrato de promesa, se definen en forma completa y detallada todos los elementos esenciales, naturales y accidentales, condiciones y estipulaciones y normas del contrato futuro, o por lo menos las bases para determinarlos.

Forma: El C.C. requiere que consten por escrito los contratos que tienen un valor mayor de Q.300.00 (1575) y que los contratos que deban inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública (art. 1576). La parte final del art. 1674C.C. señala que la promesa de contrato debe otorgarse en la misma forma requerida para el contrato definitivo y además el art. 1680 del C.C. señala que cuando la promesa se refiere a la enajenación del inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato de inscribirse en el Registro de la Propiedad. (Ver Ley del Timbre y papel sellado especial para protocolo).

Modalidades:

El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral (Art. 1675). Será unilateral si la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes y bilaterales, si ambas partes se obligan recíprocamente (art. 1587). El contrato de promesa unilateral se denomina opción y en él, una sola parte puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la otra, no tiene derechos y sólo la obligación de otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho. La unilateralidad de la opción tiene referencia únicamente a los derechos que derivan de la promesa y, por ello, nada impide que el objeto de la promesa pueda ser un contrato bilateral.

La opción requiere para su validez la aceptación expresa del beneficiario y establece una relación de carácter personal, por lo que el optante o beneficiario no puede ceder sus derechos en ella, si no ha sido facultado por el promitente (art. 1678).

Efectos:

El efecto natural del contrato de promesa es obligar a las partes a la celebración del contrato definitivo, de modo que al otorgarse el contrato prometido, se cumplen las obligaciones previstas en el contrato de promesa y este se agota y deja de surtir efectos. La celebración de un contrato de promesa que se refiera a bienes inmuebles, muebles identificables o derechos reales sobre éstos, no implica la transferencia de ellos, ni afecta los derechos del propietario, sino únicamente crea para éste la obligación de celebrar en el futuro un contrato definitivo previsto, con sus consecuencias naturales en cuanto a tales bienes y derechos. Sin embargo, la existencia del contrato puede afectar a terceros, si aquél ha sido anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si la promesa no se hubiere inscrito en el Registro, el propietario o titular de tales derechos puede usar, gozar y disponer de ellos, libremente, durante el plazo de la promesa, con la obligación de advertir al adquirente de la existencia de la promesa (art. 1805), pero si la promesa se hubiere inscrito, el propietario tampoco está impedido de usar, gozar, enajenar o gravar la cosa, pero dada la publicidad registral, las obligaciones que aquél corresponden, derivadas de la promesa, pasan al adquirente de la cosa o el derecho y es a éstos a quienes el otro contratante o el optante puede dirigir sus acciones.

En caso de promesa unilateral, únicamente el incumplimiento del promitente produce responsabilidades, ya que el optante no tiene obligaciones derivadas del contrato preliminar, y por lo tanto, el no ejercicio de los derechos que le otorga la opción, únicamente resulta en la extinción del contrato, y en consecuencia, en la liberación del promitente.

El Código Civil regula la promesa y la opción en el mismo articular.

Condición: La promesa de contrato puede sujetarse a condición, igual que cualquier otro contrato u obligación.

Arras: En este contrato se otorgan en garantía del cumplimiento de la obligación contraída; articulo 1442 Código Civil. Si el contrato definitivo no llega a celebrarse, la situación se resuelve así:

1º. Si el incumplimiento es imputable a la parte que entrego las arras, las pierde en beneficio de la otra parte y con ello cubre los daños y perjuicios causados;

2º. Si el incumplimiento es imputable a la parte que recibió las arras, debe devolverlas dobladas a quién las entregó; y

3º. Si ninguna de las partes es responsable del incumplimiento de la promesa, las arras las devolverá quien las recibió parte final artículo 1684 del C.C.

Plazo: Ese es un elemento esencial del contrato de promesa, pues es inaceptable jurídicamente la creación o existencia de obligaciones indefinidas.

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