CONTRATOS CIVILES III

ARRENDAMIENTO

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CONCEPTO NORMATIVO.

"Articulo 2273.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto."

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CONCEPTO DOCTRINAL

Acuerdo de voluntades en virtud del cual una parte llamada arrendador concede el uso o goce temporal de un "bien" a otra parte llamada arrendatario quién se obliga a pagar un precio cierto.

Se llaman bienes sin dejar de ser cosas; una cosa se convierte en bien cuando es susceptible de apropiación. No todas las cosas son bienes.

En el Derecho Romano se llamaba contrato de locación y las partes que lo celebraban se llamaban Alocatio y Locatario.

CARACTERÍSTICAS.

Es un contrato traslativo de uso, es decir, a través de este se transmite o se traslada el uso y goce.

Las partes que lo celebran se denominan arrendador y arrendatario.

Versa sobre bienes muebles e inmuebles.

El arrendatario está obligado a pagar un precio por concepto de renta en dinero o en especie, y en algunos casos incluso con los servicios prestados.

CLASIFICACIÓN

Es bilateral, por que ambas partes tienen obligaciones.

"Artículo 1881.- La prestación de cosa puede consistir:

I. En la traslación de dominio de cosa cierta;

.....

III. En la restitución de cosa ajena o pago de cosa debida."

Es oneroso, por que genera provechos y gravámenes recíprocos.

Es típico por que se encuentra regulado en nuestro código.

(Artículo 2273 CCO)

Es oneroso por que genera provechos y gravámenes recíprocos, por que hay desplazamiento de capital.

Es conmutativo, por que las prestaciones de las partes son conocidas al momento de celebrarse el contrato.

"Artículo 2274.- La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y "determinada".

"Determinada", que al momento de celebrar el contrato se establezca como se va a pagar , no se puede dejar a la suerte (aleatorio).

Es consensual en oposición a real.

Es no formal por regla general, excepcionalmente en dos casos:

"Artículo 2281.- Los arrendamientos sujetos a registro en los términos del artículo 2883 Fracción IV de este Código, podrán consignarse en contrato privado autorizado por el Registrador competente para registro."

"Artículo 2883.- Se inscribirán en el Registro:

....."

IV. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

....."

La generalidad de los contratos es por un año.

"Artículo 2282.- Si el predio fuere rústico y la renta anual pasare de dos mil salarios mínimos, el contrato se otorgará en escritura pública."

Es principal por qué tiene autonomía jurídica.

Es un contrato de tracto sucesivo por que las prestaciones de las partes se cumplen de momento a momento, por todo el tiempo que dure el contrato; aunque se paguen las rentas por adelantado , por el deber de conservar la cosa.

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ESPECIES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO MERCANTIL.

De a cuerdo a su naturaleza , lo rige el Código de Comercio.

"Artículo 75.- La ley reputa actos de comercio:

[...] alquileres verificados con propósito de especulación comercial,..."

Especulación: Obtener un lucro.

ARRENDAMIENTO ADMINISTRATIVO

Son aquellos que celebra el Estado , entidad federativa o municipio respecto de los bienes de su propiedad.

Artículos 775, 776, 777, 2286 y demás relativos del Código Civil.

ARRENDAMIENTO CIVIL

Serán civiles, por exclusión, los que no sean ni mercantiles ni administrativos.

REQUISITOS DE EXISTENCIA

CONSENTIMIENTO

Es el acuerdo de voluntades entre el arrendador y el arrendatario respecto a la transmisión del uso y goce temporal de un bien mueble o inmueble a cambio del pago por concepto de renta de un precio cierto (puede pagarse en dinero, en especie o inclusive con servicios).

OBJETO

OBJETO INDIRECTO

La cosa (materia del arrendamiento), consiste en el mueble o inmueble cuyo uso y goce va a transmitir el arrendador al arrendatario.

Las características del objeto cosa son: Existir en la naturaleza, ser determinada o determina le en cuanto a su especie, y estar en el comercio, (artículo 1706).

"Artículo 2273.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto."

B. Precio

"Artículo 2274.- La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada."

Precio que por concepto de renta tendrá que pagar el arrendatario.

Características que debe tener la cosa objeto del contrato de arrendamiento:

"Artículo 2275.- Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohibe arrendar y los derechos estrictamente personales."

Hay bienes que no pueden ser objeto de arrendamiento: Bienes consumibles, aquellos prohibidos por la ley, o aquellos derechos personales o personalísimos.

Bienes consumibles: Son aquellos que se extinguen por su primer uso normal (frutos naturales). No pueden ser objeto del contrato de arrendamiento, por que no son traslativos de uso (se transmite la propiedad), salvó que se entreguen para darle un destino distinto, por ejemplo: La exposición de algún producto, para ello debemos especificar que se presta como un bien consumible.

Bienes prohibidos por la ley: Son aquellos de uso común. Sobre esos bienes se otorgan autorizaciones de uso, no un arrendamiento, y se cobra una cuota de recuperación, por ejemplo: El alquiler de ciertos espacios, como el jardín etnobotánico.

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