Contratos

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se encuentra regulado en el Código Civil en el artículo 1915 y siguientes, y además, en leyes especiales.

Artículo 1915.- “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

El Contrato de arrendamiento es un contrato completo, porque se compone de varios elementos. En esta definición legal encontramos los 3 tipos de contratos de arrendamiento:

• Contrato de arrendamiento de cosas.
• Contrato de arrendamiento para la ejecución de obras materiales.
• Contrato de arrendamiento de servicios inmateriales: Se refiere al encargo que le hace una parte a otra, en la prestación de servicios, donde hay un predominio intelectual o espiritual. A estos se les denomina generalmente como “contratos de prestación de servicios”.

08 de Abril de 2015

El contrato de arrendamiento, tiene dos partes, una de ella se llama arrendador y la otra arrendatario. Es cierto que estas partes, se utiliza de mayor forma en el arrendamiento de cosas.

En Chile, se habla del contrato de arrendamiento. En el arrendamiento de predios rústicos, se habla de inquilino. En algunos casos se habla de locación, y en algunos casos podemos encontrar a las partes como locatario.

El arrendador es quien entrega la cosa para su uso y goce y el arrendatario es el que recibe la cosa para que goce y use de ella, a través del pago del precio. Como la definición dice, ambas partes se obligan recíprocamente.

Características

• Contrato típico. Regulado en el Código Civil, ley de arrendamiento de predios urbanos y ley de arrendamiento de predios rústicos.
• Contrato consensual por regla general. Se perfecciona con el solo consentimiento, la excepción a esto es el arrendamiento de predios rústicos el cual es solemne, el cual se perfecciona por escritura pública o bien por escritura privada con dos testigos.

Hay que tener claro que el arrendamiento de predios urbanos también es consensual. Hay que tener claro, que la ley de este tipo de arrendamiento dispone que sea escrito. Esta escrituración no es solemnidad, es formalidad por vía de prueba. La falta de escrituración es sancionada en perjuicio del arrendador. Que sea consensual, no significa que no tenga importancia la escrituración, pues puede ser utilizada en virtud de la regla de prueba de testigos.

• Contrato bilateral. Se aplican los efectos particulares de los contratos bilaterales.
• Contrato oneroso. Ambas partes obtienen un provecho económico. El arrendador recibe un precio y el arrendatario se beneficia con el uso y goce de la cosa.
• Contrato oneroso conmutativo. Ambas partes al momento de celebrarlo, pueden determinar razonablemente el resultado económico del contrato.
• Contrato a plazo o indefinido en cuanto a su duración y por regla general será de tracto sucesivo. Nacen y se extinguen obligaciones. Las consecuencias de que este contrato sea de tracto sucesivo es que, a propósito de la terminación del contrato:

- Cabe a su respecto la terminación unilateral por desahucio

- La resolución por inejecución no produce efecto retroactivo, solo producen efectos futuros.

Es por eso que se prefiere hablar de terminación, esto para destacar fundamentalmente que no se produce el efecto retroactivo. Esto porque hay obligaciones que ya no pueden dejarse sin efecto.   

• Es un contrato principal. Subsiste por sí mismo
• Constituye un título de mera tenencia. El arrendatario es un mero tenedor, lo que significa que pase el tiempo que pasé, jamás podrá adquirir por prescripción.

Elementos esenciales

Los elementos esenciales son los mismos que la compraventa: cosa y precio.

• COSA  

Respecto de ella, deben cumplirse todos los requisitos del objeto que recae sobre cosa. O sea debe ser real, determinado o determinable y comerciable.  

Se puede dar arrendamiento de cosas corporales e  incorporales. En esta último nos estamos refiriendo a arrendamiento de derechos reales y derechos personales. Por ejemplo, se puede dar en arrendamiento el derecho de usufructo. También, se puede dar en arrendamiento un derecho personal, como lo podría ser un crédito, en donde se transfiere el goce de la cosa incorporal por un tiempo determinado.

Las cosas que no se pueden dar en arrendamiento son las cosas incomerciables, los derechos personalísimos y las cosas consumibles (aquellas que se destruyen con el primer uso). Esto último, porque una de las obligaciones del arrendatario es de restituir la cosa que le dio el arrendador. Finalmente tampoco cabría el contrato de arrendamiento, en las cosas que la ley permite arrendar, por ejemplo hay leyes que conceden subsidios habitacionales y dentro de las normas de la ley, establece una prohibición de arrendamiento dentro de un período determinado.

Incluso el arrendamiento cabe en cosas ajenas, tal como es válida la compraventa de cosa ajena. Si se puede dar en la compraventa, con mayor razón se puede dar en el arrendamiento.

• PRECIO

De acuerdo al artículo 1917 del Código Civil, que consagra que el precio puede consistir en dinero o el frutos naturales de la cosa arrendada a cambio del uso y goce de ella. Cuando el precio se paga periódicamente se llama renta.

Es muy frecuente que el precio se pacte pagadero periódicamente, es por eso que es muy usual que se hable la renta de arrendamiento. Cuando el precio se pacta en una suma única, no se debe hablar de renta sino de precio, como lo que sucede en predios rústicos.

El precio, según el artículo 1918, se puede determinar de los mismos modos que el contrato de compraventa.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

• Proporcionar al arrendatario el uso y goce tranquilo y útil de la cosa durante el tiempo del contrato.  

Esta obligación se descompone en tres obligaciones, mencionadas en el artículo 1924.

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada:
Para poder cumplir con esta obligación principal de proporcionar el goce tranquilo de la cosa, primeramente esta se debe entregar. Esta es una entrega material de mera tenencia.

• Momento de la entrega

En cuanto al momento en que debe realizarse la entrega, primero debemos estar a lo que se haya estipulado. Si nada se ha estipulado, debe entregarse al tiempo de celebrarse el contrato.

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