Derechoos Reales

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5. DERECHO REALES SOBRE LA COSA AJENA.

5.1. El goce.

Antes de empezar a trata el tema del goce de los derechos reales sobre la cosa

ajena, es necesario ubicar el tema dentro de un contexto general, con la finalidad

de poder entender de forma clara y a profundidad este primer punto temático.

Lo primero que habría que decir, es que los derechos reales sobre la cosa ajena

implican que una persona posea derechos sobre una o varias cosas que

pertenecen a otro individuo. Estos derechos reales se clasifican principalmente en

derechos de goce y derechos de garantía.

Servidumbres Reales o Prediales

De goce

Personales Usufructo

Urbanas Rurales Uso

Derecho de habitación

Operae servorum

Enfiteusis

Superficie

Prenda

De garantía

Hipoteca

5.1.1. Servidumbre.

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“Servitus”1

, es el derecho real sobre la cosa ajena. La relación de servidumbre se

establece entre personas que son propietarios de dos bienes inmuebles o fundos,

en los cuales se presenta una situación de servicio y dependencia de uno respecto

de otro. En las servidumbres es irrelevante la identidad del sujeto pasivo o activo,

ya que este podrá variar en relación directa con la persona que sea el propietario

de cada uno de los fundos vinculados por el derecho real de servidumbre.

De esto se concluye que

“(.) las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y

se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o sólo con miras a

favorecer a un sujeto determinado.”2

El derecho de servidumbre tiene que nacer y extinguirse, las razones para uno y

otro supuesto son las siguientes:

a) Para constituir son:

*La mancipatio.

* In iure cessio.

*Por reserva cuando se vendía un bien inmueble y el vendedor se

reservaba una servidumbre sobre é, a favor de otro inmueble del que era

dueño.

*Legado.

* Adiudicatio.

*Usucapio.

*Por convenio entre los interesados.

b) Las causas de extinción serían:

* Pérdida de cualquiera de los inmuebles.

*Por confusión o consolidación.3

1

Esta asignación le fue dada al primer derecho sobre la cosa ajena, que estuvo reconocida por el ius civile

romano.

2

MORINEAU IDUARTE, Martha y Román Iglesias González; Ob. cit.; p. 130. En el primer caso, serían las

servidumbres reales o prediales, en el caso –cuando se favorece a un sujeto- estamos hablando de

servidumbres personales. 3

*Por renuncia del titular del derecho real.

*Por el desuso del derecho.

La acción que amparaba el derecho real de servidumbre en el derecho romano se

le denominaba “actio confessoria”. Fue diseñada de conformidad con la rei

vindicatio, que era la que detentaba el propietario del fundo dominante contra el

propietario o poseedor del fundo sirviente.

Amén de esta protección, las servidumbres podían ser amparadas a través de los

interdictos, pero en este caso, la protección no proviene del derecho de

servidumbre en sí mismo, sino de la relación de hecho que existe entre dos fundos

y cuyo contenido material es el propio de las servidumbres.

Ya se dijo, que las servidumbres se clasificaban en el derecho romano, en reales o

prediales y personales. Las primeras a su vez se clasifican en

a) Servidumbres rurales y

b) Servidumbres urbanas.

A su vez las servidumbres rurales de más importancia fueron

a) De paso.

b) De acueducto: conducir el agua

c) De toma de agua.

d) De pasto: pastar

Por su parte, las servidumbres urbanas se subclasificaban en:

a) Prohibición de levantar construcciones que afecten y eviten el paso de luz.

b) Apoyo de viga.

c) Apoyo de muro.

d) Desviación de agua

Las segundas, que son las servidumbres personales, se clasifican a su vez en:

a) Usufructo. Es uso de una cosa ajena no consumible –sea mueble o

inmueble- , sin otra limitación que la de conservarla en el mismo estado en

que se encuentre en el momento de constituirse el derecho, por lo que

3

Esto es, que se reúna en una misma persona la titularidad del derecho y de la servidumbre. 4

implica que no se debe de alterar la naturaleza de la cosa objeto del

mismo4

.

b) Uso. Una persona goza de un ius fruendi, cuando se está facultado para

utilizar una cosa ajena, en la medida necesaria para satisfacer los

requerimientos propios de usuario.

c) Derecho de habitación (uso limitado). Se concreta a la utilización de una

habitación en específico.

d) Operae servorum. Es un derecho de las personas que otorgaban a estas la

posibilidad de beneficiarse de los servicios de un esclavo ajeno, ya sea de

manera directa o bien alquilándolo.5

5.1.2. Superficie.

Este derecho real consiste en

“(.) el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del

cual no se es propietario”6

Es un derecho real que es posible enajenar y trasmitir a los herederos, por parte

de su titular, que es llamado “superficiario”. Esta enajenación y trasmisión del goce

a perpetuidad o a largo tiempo del edificio construido en suelo ajeno, se hacía

mediante el pago de un canon anual llamado “pensio” o “solárium”.

Este tipo de derecho era también posible de constituirse a favor de una persona a

título gratuito; mediante la donación o a título oneroso; mediante la compraventa si

el precio se daba de una sola vez, y no era así,

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