Derechos reales

Excepción inc. a) del 2192: accesorios que se encuentran unidos físicamente a la cosa pero son de propiedad de un tercero o están gravados con prenda de fecha anterior a la hipoteca, aunque el deudor se encuentre facultado a utilizarla por un vínculo contractual)

   b) del art. 2192. Los bienes unidos con posterioridad a la constitución del gravamen si al tiempo de la unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros

                                                     Subrogación real

Art. 2194 “La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravado, sea por indemnización, precio, o cualquier otro concepto que permite la subrogación real”

Ej: es una hipoteca sobre un inmueble hay un seguro de incendio y el inmueble se encienda, la garantía  se subsiste el privilegio con relación a la póliza lo mismo si hubiese una indemnización por expropiación  si el inmueble fuese expropiado esa subrogación alcanza a el monto  pagado por la expropiación.

 Si la extinción del objeto es total la garantía se traslada al precio de la indemnización

 Si la destrucción es parcial la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.

 Se trata de los seguros contratados por el propietario que aún no haya percibido

 Para ejercer el privilegio el acreedor debe notificar a la Cia. Aseguradora la existencia de la garantía. Conf. art. 84 de la ley 17418 el acreedor debe ser citado por siete días para que formule oposición.. Si hay oposición el asegurador debe consignar judicialmente.

 Es conveniente que el tomador del seguro endose la póliza a favor del acreedor.

 La subrogación comprende las indemnizaciones devengadas por expropiación (art.28 Ley 21499)

                                     Facultades del constituyente

Art. 2195 del CCyC “El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.”

Es dueño y no deja de serlo tiene todas las facultades que tiene el dueño, y se modificaran según se trate de hipoteca (lo vamos a ver porque no se ejerce  por la posesión  el derecho  del acreedor o se trate de una prensa)

Lo que no puede realizar el propietario de la cosa gravada con un derecho de garantía es ningún acto ni material ni jurídico  que afecte  o agravia el monto de la cosa porque esa es precisamente la garantía del acreedor.  

Clase 19                                                 Derechos de garantía (parte 3)

Disposiciones comunes a todos los derechos reales de garantía.

Que solo los titulares de los derechos reales sobre cosa propia pueden constituir derechos reales de disfrute o de garantía a favor de otro titular.

Es excepcional la facultad del titular del derecho de superficie de constituir hipotecas sobre el objeto de su derecho, como hemos visto salvo este caso siempre es un titular de cosa propia, ya sea sobre cosa totalmente propia o también el condómino que puede realizar un gravamen hipotecario sobre la titularidad sobre su indivisa

Al constituir el derecho real de garantía el titular imperfecciona su dominio lo desmembra y por eso el art 1884 CCCN, indica que para el titular constituye un gravamen real.

Este constituyente de la garantía real  que puede realizar porque el sigue siendo titular del derecho real, no ha enajenado  la cosa dice el art 2195CCCN Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

Con relación a los actos materiales que afectan el valor de la garantía es importante tener en cuenta, que el acreedor debe ser diligente de poner a tal de poder actuar con prontitud ante un posible deterioro acto material que el propietario de la cosa realice sobre ella disminuyendo entonces ese valor

Con respecto a esto es importante distinguir entre los actos consumados y los actos no consumado, cuando se trate de un acto que todavía no está consumado, y que el acreedor advierte que el constituyente el propietario esta por realizar un acto que puede afectar el valor de la garantía podrá peticionar judicialmente una medida de no innovar para detener esa disminución del valor ahora es así, si el acto esta consumado entonces el perjuicio ya se realizó de esa manera lo que podrá pedir es la caducidad de plazos, que significa que podrá exigir el pago de toda la obligación aun cuando los servicios de la obligación no estuvieran en mora podrá pedirla no por incumplimiento de la obligación sino x disminución del valor de la garantía

Estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o bien pedir que se le otorgue otra garantía suficiente que compense esa disminución del valor de la cosa.

A pesar de esta prohibición del 2195 CCCN el constituyente realiza actos que lo agravien, me refiero a actos jurídicos que pueden disminuir  el valor de la cosa el 2196 CCCN es contundente.

                                                 Inoponibilidad

El art. 2196 del CCyC

“En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía”.

 Frente al acreedor garantizado el acto carece de efecto, como si no hubiese existido

 En caso de ejecución, el bien puede subastarse como libre de toda restricción, gravámenes y ocupantes.

El caso típico del acto jurídico son los alquileres, distinguir los actos anteriores a la constitución de la garantía y los actos posteriores. Ej: constituyo una obligación y la garantizo con un derecho real de garantía hipotecaria, y este inmueble ya estaba alquilado, en este caso si no se cumple la obligación y si se ejecuta el adquirente en la subasta va adquirir  un inmueble que ya estaba alquilado por supuesto que debe haber fecha cierta (contrato de locación) y deberá respetar el plazo de la locación.

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