Final derechos reales

Artículo 1882. Concepto

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

1. Lo define como un PODER JURÍDICO, que comprende un conjunto de facultades que permiten al titular obtener de la cosa, su máximo beneficio.
2. EL DERECHO REAL es de oponibilidad absoluta que se ejerce frente a toda la comunidad.
3. El objeto del Derecho Real tiene que ser determinado y existente.
4. El Derecho Real es un derecho subjetivo de carácter patrimonial.

ELEMENTOS DEL DERECHO REAL:

• SUJETO: es quien detenta la titularidad del derecho real.
• OBJETO: es la cosa sobre la cual recae el derecho real.
• CAUSA: es el hecho o acto jurídico.

Poder Jurídico Real: es el que recae sobre cosas determinadas, tiene carácter patrimonial y se halla regulado principalmente por normas de orden público.

Los Derechos Reales son organizados por la ley (orden publico), en el interés individual de sus titulares, a condición de que ese interés individual NO conduzca al ejercicio del poder, de forma contraria al interés superior de la comunidad.

ARTÍCULO 1884. ESTRUCTURA

La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. 

• Es nula la configuración de un Derecho Real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Numerus clausus

En el Derecho Argentino los Derechos Reales sólo pueden ser creados por la ley.

• Los particulares NO pueden crear por su voluntad Derechos Reales distintos a los establecidos en ella,
• Ni modificar por pactos privados las normas estatutarias que los rigen.
• Este sist. ayuda a la estabilidad de los Derechos Reales dándoles una mayor seguridad jurídica.

Numerus Apertus: Los particulares pueden establecer Derechos Reales atípicos en el uso de “la autonomía de la voluntad”.

Los Derechos Reales creados por el CCYCN son:

1. Dominio
2. Condominio
3. Propiedad horizontal
4. Conjuntos inmobiliarios
5. Tiempo compartido
6. Cementerio privado
7. Superficie, Usufructo
8. Uso, La habitación
9. Servidumbre
10. Hipoteca
11. Anticresis
12. Prenda.

PRINCIPIOS DE DERECHOS REALES:

1. TRANSMISIBILIDAD DEL DERECHO.

Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene. Existe una excepción en el CCyC en su art 392 “Efectos respecto de terceros en cosas registrables”:

• Todos los Derechos Reales transmitidos a 3ros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, queda sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del 3ro.
• Excepto contra el subadquiriente de buena fe y título oneroso.
• Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho. (es decir, se excluye de este beneficio la transmisión a non dominio).

Transmisión a non domino

Es la efectuada por quien no es titular del derecho real, debe ser analizada distinguiendo 2 etapas:

1. La del acto jurídico obligacional (boleto de compraventa)
2. y la etapa en que se transmite el dominio por la concurrencia de título y modo suficientes.

2. PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN (1885)

La violación del principio Nemo plus iuris (traspasar un derecho mayor al que se tiene) trae como consecuencia la invalidez de la transmisión o constitución del derecho real efectuado por quién no era titular de él o no tenía derecho suficiente. Este principio de convalidación, permite que quien dispuso de ese derecho real invalidado, si luego lo adquiere, en ese caso “la constitución o transmisión queda convalidada”. 

3. PRINCIPIOS IUS PREFERENDI Y IUS PERSEQUENDI (1886)

• EL DERECHO DE PERSECUCIÓN: le permite a su titular obtener la cosa sobre la que ejerce su potestad, de cualquiera que la tenga ilegítimamente en su poder.

• EL DERECHO DE PREFERENCIA: permite a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

TEORIA DEL TITULO Y MODO.

ARTICULO 1892.- La “adquisición derivada” por actos entre vivos de un Derecho Real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. 

EL TITULO: Es el acto jurídico que reúne los requisitos formales y de legitimación apto para: transmitir, constituir, modificar, o extinguir un Derecho Real. Ese titulo con todos esos requisitos se llama “titulo suficiente”.

• Requisitos formales: escritura publica (1017). Excepción subaste judicial o admin.
• Requisitos de fondo: Las partes deben tener capacidad, legitimación e identidad.
• Si el acto jurídico cumple con los requisitos de forma, pero carece de los requisitos de fondo, el título NO será título suficiente, sino justo título.

EL MODO: Es la “tradición”. El acto jurídico real por el que a través de actividades materiales (entrega y recepción), quien entrega se llama “tradens” y quien recibe “accipiens” ambos tienen que ser capaces y legitimados.

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