Retroarriendo o lease back

LEASE BACK O RETROARRIENDO

El leasing back o retroarriendo es un contrato atípico, es por esto que las partes que intervienen en este negocio jurídico poseen una amplia libertad contractual, la cual trataremos más adelante, el objetivo de este escrito es analizar esta figura, que es utilizada en la actualidad por personas, naturales o jurídicas, como una forma de financiamiento. El hecho de que sea un contrato atípico y por ende no estén regulados, de manera expresa y clara, sus elementos esenciales, a diferencia de otros contratos típicos, como la compraventa, ha generado algunos inconvenientes a la hora de integrar este contrato a la praxis, pues es evidente que tanto la doctrina como la jurisprudencia en ocasiones han desconocido la existencia del mismo.

El análisis que se llevará a continuación estará soportado básicamente por dos fuentes, una doctrinal, un escrito realizado por el doctor CARLOS ANDRÉS GONZÁLES LEÓN denominado “LA NATURALEZA JURÍDICA DEL LEASE BACK O RETROARRIENDO” en donde se realiza un análisis a nuestra segunda fuente, que deviene de la jurisprudencia, sentencia de la CORTE SUPREMA DE JUSTICA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado ponente el doctor CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO con referencia No. 11001-31-03-027-2000-00528-01, del día 16 de agosto del 2006.

En primer lugar se establecerá el problema que respecto a este tema analizo la corte, igualmente  se señalaran los argumentos dados por este órgano, se equiparará lo dicho por la corte y el análisis correspondiente que hace el doctor Carlo Andrés González León a la sentencia que se mencionó anteriormente y por último manifestare mi análisis respecto del tema.

En la sentencia que estudiaremos a continuación, dos sociedades realizaron un contrato, que aparentemente era un contrato de lease back, la parte demandada es la institución financiera comercial, que como lo veremos más adelante son las únicas entidades que están avaladas para prestar estos servicio, y quien inicio la acción fue una sociedad que acudió a la institución financiera para realizar el contrato.  Para poder explicar el problema suscitado en esta sentencia, es necesario ex ante, establecer en que consiste el contrato de lease back y sus elementos.

El contrato de lease back o retroarriendo es una modalidad del leasing financiero, en donde una sociedad transfiere un bien (mueble o inmueble) que está en su propiedad, es decir vende el bien, a una empresa especializada, es decir una institución financiera, que de manera inmediata concederá este mismo bien a través de un leasing de uso  a la sociedad que en un primer momento se lo vendió, a cambio de una retribución periódica por un plazo determinado, terminado este plazo la empresa tiene una opción de compra.

El lease back no está regulado dentro de nuestra legislación colombiana, el único requisito legal, prima facie, que se expone es que la empresa que realiza el contrato de lease back, la que hace la compra y posteriormente arrienda el bien a su anterior propietario, debe ser una entidad financiera, así lo encontramos estipulado en el decreto 913 de 1993.

Retomando nuevamente la sentencia, en esta encontramos que la parte demandada es la institución financiera, por consiguiente la demandante es quien acudió a la entidad a realizar el contrato de lease back, la demandante pide declarar que en el contrato celebrado por las partes se configuro una lesión enorme ya que la compraventa que se realizó para adquirir el bien  se realizó por menos de la vitad de su justo precio y en consecuencia rescindir el contrato y pagar los frutos naturales y civiles del bien al igual que intereses legales.

La demandada baso su defensa específicamente, alegando  que entre las partes se realizó un contrato de lease back, lo que las faculto para realizar la compraventa del bien por ese valor ya que el objeto principal del lease back no es la adquisición del bien, esta se hace por ser parte integral del contrato, para poder dar el bien en leasing back a su anterior propietario.

Tanto el ad-quo como el ad-quem llegaron a la conclusión de que los contratos que se realizaron son totalmente independientes, es decir una cosa fue el contrato de compraventa y otro el contrato de leasing financiero, desconociendo en su totalidad la modalidad de leasing back. Respecto a lo anterior la demandada interpone recurso de casación y la corte analiza el contrato de lease back.

Analiza la corte la figura de la conexidad contractual para determinar sus características, “... en materia de contratos, sucede con frecuencia que en ejercicio de la llamada autonomía negocial y tras de expresar su voluntad en un único documento, las partes le dan vida a diversos contratos que, aun conservando su identidad típica y por ende quedando sometidos a la regulación que les es propia, quedan sin embargo coligados entre sí, funcionalmente y con relación de recíproca dependencia, hasta el punto de que las vicisitudes de uno, en mayor o menor grado, pueden repercutir en los otros, casos en los cuales es deber de los jueces establecer con cuidado y con base en las pruebas recaudadas si, además de las finalidades de cada uno de los contratos celebrados, existe o no un objetivo conjunto y general querido por las partes”.

A continuación precisó:

“Así, en los contratos coligados, según enseña la doctrina, no hay un único contrato atípico con causa mixta ‘… sino una pluralidad combinada de contratos, cada uno de los cuales responde a una causa autónoma, aun cuando en conjunto tiendan a la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de distinción no es aquel, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un único texto puede reunir varios contratos. El criterio es sustancial y resulta de la unidad o pluralidad de causas…’ (Francesco Galgano. El Negocio Jurídico. Cap. IV. Sección 2ª. Núm. 26)  (JUSTICIA, 2006)

“Habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión” (Cas. Civ., sent. de oct. 6/99, exp. 5224). (JUSTICIA, 2006)

La corte determina las características esenciales de la conexidad contractual, determinando así que al momento de analizar un contrato de lease back se debe recurrir a esta figura para determinar si se está o no delante de un contrato de esta clase. Para este análisis se debe tener en cuenta dos elementos también dados por la corte, el primero que exista una pluralidad de negocios y segundo, la conexión entre ellos, ya que puede manifestarse  una dependencia que apunte hacia un solo sentido, es decir una vinculación unilateral, la corte precisa que  esta conexión debe tener una dependencia recíproca, es decir viene y va entre los diferentes contratos, convirtiéndose en un lazo muto de interdependencia.

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