Burbuja Inmobiliari En Lima

Burbuja Inmobiliaria en Lima

Abraham C. López Herrera

El sueño anhelado de comprarse una casa o un departamento en Lima, hoy en día se siente más cercano que tiempos a tras (A mis padres les tomo 7 años poder juntar el dinero, para la inicial de nuestra casa), esto debido al crecimiento sostenible que está viviendo nuestra economía (Según datos del BCRP, el PBI creció 6.9% en el 2011, 6.3% en el 2012 y se espera un crecimiento del 6.1% para el 2013) , dicho crecimiento a conseguido que gran parte de la clase baja forme ahora una nueva clase media, más joven y con mayor poder adquisitivo . Un actor de vital importancia que ha venido favoreciendo este crecimiento es el Sector Construcción, dicho sector se sostiene principalmente sobre el mercado inmobiliario, el cual en los últimos años viene registrando un mayor dinamismo con el denominado “Boom Inmobiliario”. Volviendo a lo mencionado al inicio, en la actualidad es más asequible poder comprar una casa, pero no necesariamente por que el precio de las viviendas haya bajado, todo lo contrario ha subido y a pesar de esto, la demanda también subió.

Debido al Boom Inmobiliario, el precio de las viviendas se ha visto afectado seriamente, aumentando fuertemente a razón de 8% en promedio anual , esto sumado a la creciente demanda, nos podría dar indicios que si continua de esta manera y se den algunos otros factores, en el futuro podríamos estar hablando de una eminente “Burbuja Inmobiliaria”, tal como se ha dado en otros países. Una Burbuja Inmobiliaria, podemos explicarla imaginando que llenamos un globo constantemente de aire y este se expande, pero llega a un punto tal, que termina reventando, por lo cual, se entiende por Burbuja Inmobiliaria al incremento desmedido del precio de las viviendas por un periodo de tiempo largo, esto principalmente debido a un exceso de liquidez en el mercado, genera en los posibles compradores la sensación de que en el futuro su inversión valdrá mucho más si compran ahora, pero llega un momento que estas expectativas se esfuman por no tener ningún sustento y los precios caen abruptamente. El aumento de precios podría deberse principalmente a factores meramente especulativos que no garantizan sostenibilidad en el tiempo o podrían sostenerse en factores que rigen los mercados, como la demanda y la oferta. Analizando estos factores podremos explicar lo que está sucediendo.

La demanda en Lima se expandió 10.9% frente al 38% del 2011 , en algunos sectores dependiendo del precio, la demanda supera hasta en 13 veces la oferta actual del mercado. Esta creciente demanda que no es otra cosa que la nueva clase media con mayor poder adquisitivo, se debe al incremento de los puestos de trabajo que desde el 2006 vienen creciendo a una tasa promedio de 5.5% anual, como resultado de ello los ingresos se han visto incrementados, asimismo la capacidad adquisitiva de las familias y en ello se sostiene el aumento de la demanda efectiva. Lo anterior se ve reflejado en el ratio de asequibilidad (precio de la vivienda / ingreso) que a pesar del aumento de los precios indica un valor de 100, lo cual aun nos ubica muy por debajo de otros países en América Latina .

En la Oferta, el precio de las viviendas va de la mano con el aumento de algunos factores como los terrenos, los salarios y los materiales de construcción, en mayor medida con el costo del terreno, esto debido a que el gobierno a través de las municipalidades no ha asumido su papel de promotor del Sector Construcción, más bien lo que hacen es poner trabas burocráticas y no generan la infraestructura adecuada que brinde las facilidades del caso a dicho sector. Si no se toma en cuenta el costo del terreno, podríamos decir que en los últimos 5 años el precio de las viviendas se habría duplicado respecto a los materiales de construcción y mano de obra, pero debido a que se toma en cuenta el terreno, esta diferencia hoy en día es aproximadamente 25%, dicha diferencia sustenta aun más el factor de demanda .

El Sistema Financiero es un actor determinante, que dinamiza el mercado inmobiliario, con el incremento de las colocaciones de los créditos hipotecarios, aunque su aporte aun es bajo (4% del PBI), el crecimiento sostenido que ha tenido (170% en los últimos 5 años) , se ve soportado en el aumento de los ingresos de las familias peruanas, y sobre todo reduce en cierta medida el factor especulativo, ya que limitan el financiamientos a familias que realmente pueden adquirir una vivienda, y que van a adquirir una por primera vez.

Por lo expuesto anteriormente, se denota que el incremento que se ha venido dando en el precio de las viviendas, se debe principalmente a que dichos precios se rigen bajo factores de oferta y demanda existente; lo cual permitirá sostenibilidad en el tiempo del mercado inmobiliario y que una burbuja inmobiliaria no estaría próxima a darse, ya que el aumento de los precios no se debe a factores especulativos. Pero esto no quiere decir, que debemos descuidar la posibilidad de una burbuja inmobiliaria, más bien el estado debe tomar en cuenta otros factores vitales, como lo son los servicios básicos de electricidad, agua y saneamiento, o aumentando la seguridad tanto de los desarrolladores como de las familias, o el gran problema de las comunicaciones que se vive en muchos distritos limeños que han colapsado o están a punto de colapsar, sin ellos no podríamos tener un Sector Inmobiliario sostenible en el tiempo.

REFERENCIAS

Elevan proyección del PBI a 6.1%. (2013, Enero) Diario Peru 21. Recuperado de

http://peru21.pe/economia/elevan-proyeccion-pbi-61-2112141

BID: En Perú emerge nueva clase media más joven y con más poder adquisitivo. (2012, Noviembre). Diario La Republica. Recuperado de

http://www.larepublica.pe/22-11-2012/bid-en-peru-emerge-nueva-clase-media-mas-joven-y-con-mas-poder-adquisitivo

BBVA Research. (2012). Sector inmobiliario peruano. Recuperado de

http://serviciodeestudios.bbva.com/KETD/fbin/mult/120910_Peru_EW_Burbuja_tcm346-357358.pdf?ts=1912013

BBVA Research (2012). Situación Inmobiliaria 2012 Recuperado de

http://serviciodeestudios.bbva.com/KETD/fbin/mult/inmobiliario_2012_tcm346-364134.pdf?ts=1912013

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